Reich wird man nicht über Nacht, ebenso wenig ist schon einmal jemand reich geworden indem er mehr ausgegeben hat, als er verdient hat. Reich werden bzw. Vermögensaufbau ist eine Einstellungssache, es ist unmöglich sich ein paar Stunden in der Woche mit Geld zu beschäftigen um dann für ein paar Stunden alles wieder zu vergessen und das Geld mit vollen Händen wieder unter die Leute zu bringen. Eine wichtige Komponente dieser Einstellung ist die Grundregel sein Geld zu investieren anstatt es zu verkonsumieren. [TIPP: Geld investieren mal anders – 3 Alternativen zur Aktie] In diesem Beitrag möchte ich den Unterschied zwischen einer Investition und dem Konsum einmal genauer beleuchten.
Was bedeutet Geld investieren eigentlich?
Der Ausdruck „Geld investieren“ klingt immer sehr schlau und professionell, aber was bedeutet es eigentlich wirklich? Wikipedia hilft an dieser Stelle weiter und spuckt bei der Suche nach der Definition des Wortes Investition folgendes aus:
Investition, auch Kapitalanlage, ist in der privaten Finanzplanung (dort auch Geldanlage) und der Betriebswirtschaftslehre die Verwendung finanzieller Mittel (Wöhe), um damit Privatvermögen durch Erträge zu vermehren bzw. als Teil des Geschäftsprozesses um die Gewinne eines Unternehmens zu steigern.
Ich habe die (meiner Meinung nach) wichtigsten Passagen einmal unterstrichen. Geld investieren bedeutet also die Verwendung finanzieller Mittel um sein Vermögen durch die Erträge zu vermehren. Eine Investition in diesem Sinne ist also nur eine Ausgabe, wenn ich wenigstens die Erwartung habe, dass ich am Ende wieder etwas zurückbekomme.
Aber was bedeutet das genau für unser Ziel reich zu werden? Idealerweise sollten wir unser Geld also nur ausgeben für Dinge, die uns in der Zukunft einen neuen Einkommensstrom generieren. Die zukünftigen Einkommensströme und der Zinseszinseffekt beschleunigen das Vermögenswachstum dann für die Zukunft. Natürlich ist das wieder alles sehr leicht gesagt, ich denke jedem ist bewusst, dass wir z.B. Essen und Trinken müssen. Die Ausgaben für Lebensmittel stellen in diesem Sinne aber keine Investition dar. Also auch hier gilt wie überall im Leben: Fingerspitzengefühl.
Was sind keine Investitionen?
Mit dieser Liste könnte man wahrscheinlich ganze Bücher füllen. Wenn ihr aber bereits Finanzbücher wie Rich Dad Poor Dad* oder auch den Investmentpunk* gelesen habt, dann erkennt ihr bereits, dass ich vor allem auf die großen „Investitionen“ wie Autos oder (selbstbewohnte) Immobilien hinaus will. Aber fangen wir mit den Immobilien an.
Immer wieder findet man Umfragen nach den größten „Investitionen“ der Deutschen und immer wieder schafft es die selbst genutzte Immobilie auf den ersten Platz. Ich kenne viele, für die es der größte Wunsch ist sich ein Eigenheim zuzulegen. Ausgestattet mit 10% oder 20% Eigenkapital geht der Weg dann direkt zur Hausbank und für die nächsten 30 Jahre spart man sich dann Tag für Tag sein Eigenheim vom Munde ab. Leider habe ich viele Bekannte die der Meinung sind, dass dies der beste Weg ist sein Geld zu investieren. Aber ist eine selbstgenutzte Immobilie eine Investition in meinem Sinne? Nein, der erste Punkt, die „Verwendung finanzieller Mittel“ ist zwar noch erfüllt, aber der zweite Punkt der Vermögensmehrung durch „Erträge“ wäre nur bei einer vermieteten Immobilie erfüllt. Eigentlich ist sogar genau das Gegenteil der Fall. Um den Kaufzustand aufrechtzuerhalten muss immer wieder Geld in die eigene Immobilie gesteckt werden. Nach der obigen Definition ist dies also kein Weg Geld zu investieren.
Ähnlich sieht das ganze bei einem Auto aus. So könnte man am Anfang noch argumentieren, dass das Auto unbedingt für den Weg zur Arbeit benötigt wird, diese Argumentation ist aber spätestens bei einem Auto mit sechsstelligem Kaufpreis hinfällig.
- Smartbroker (Ab 0 Euro pro Order handeln)
- Trade Republic (Aktien & ETFs provisionsfrei handeln)
- Consorsbank (20 Euro für deinen ersten Sparplan geschenkt)
- comdirect-Depot (Mein kostenloses Allrounder-Depot)
- DKB-Cash (dauerhaft kostenloses, verzinstes Girokonto)
- Weltsparen (Automatisches Parken der Cash-Reserve)
Hier kann man sich also bei jeder Ausgabe die man tätigt fragen ob ich mein Geld investiere oder einfach nur „zum Spaß ausgebe“ also verkonsumiere.
Wie am besten das Geld investieren?
Wie kann ich mein Geld am besten investieren? Das ist die Frage die uns alle interessiert, aber gibt es einen besten Weg? Ich glaube es bleibt mir an dieser Stelle nur übrig ein paar typische Investmentmöglichkeiten aufzuzählen. Neben Aktien, Fonds und Anleihen gibt es natürlich noch andere Wege wie teure Weine, Kunst oder andere historische Werke. Auch Autos und Häuser kämen an dieser Stelle wieder ins Spiel, sie stellen aber nur eine Investition dar, wenn es sich um Oldtimer oder Denkmalimmobilien mit einer Chance auf Wertsteigerung handelt. Wer regelmäßig Geld investieren möchte der ist wohl am besten mit monatlichen Sparplänen bedient. Hier ist aber ein sehr hohes Fachwissen erforderlich. Wichtig ist es aber immer die Grundregeln der Geldanlage beim Geld investieren zu berücksichtigen um ein böses Erwachen zu vermeiden. Ich versuche mir einen guten Mix verschiedener Geldanlagen aufzubauen um mir so langfristig ein ansehnliches passives Einkommen zu generieren.
Vor lauter Geld Investieren das Leben nicht vergessen!
Jetzt habe viel über das richtige Geld investieren als Lebenseinstellung geschrieben um es alles wieder mit einem Satz einzureißen. Meine Mutter sagt immer: „Alles Extreme ist schlecht“, genau so sehe ich es auch beim Geld investieren. Ich kann nur für mich sprechen, aber ich habe keine Lust mein Leben lang von weniger als 1000 Euro im Monat zu leben, nur um immer etwas zurückgelegt und immer investiert zu haben. Auf der anderen Seite muss ich das Geld aber auch nicht mit vollen Händen für sinnloses Zeug ausgeben. Der richtige Weg liegt (für mich) also irgendwo in der Mitte ;).
Wie haltet ihr das mit der richtige Balance zwischen Geld investieren und konsumieren?
[ratings]
Till meint
Ich bin nicht ganz deiner Meinung mit selbstgenutzten Immobilien.
Sie können ein sehr gutes Investment (auch nach deiner Definition) darstellen, wenn man Opportunitätskosten auch als Ertrag ansieht. Du sagst ja selbst, dass man einen gewissen Konsum zum Leben braucht. Je nach Stil den man verfolgt kann der hoch oder niedrig sein. Ein Dach über dem Kopf gehört wohl zu den grundlegenden Ausgaben. Zahlt man jetzt auf eine selbstgenutzte Immobilie weniger Zinsen als über eine vergleichbare Wohnung ist die Differenz nach meiner Meinung als Ertrag für das Eigenkapital anzusehen.
Kurzes Rechenbeispiel:
Mietzins: 600 Euro
Kaufpreis: 115 200 Euro (= 16x Mietzins)
EK: 34 560 (30 %)
Zins: 254 Euro (laut immoscout24)
Opportunitätskosten: 346 Euro = 4152 Euro p.a.
Instandhaltungskosten: 2304 Euro (Lebensdauer 50 Jahre)
Rendite aufs Eigenkapital pa: 5,4%
Den grossen Fehler den meiner Meinung nach viele Leute bei Immobilien machen. Sie zahlen den Kredit ab. Mit jeder Tilgung sinkt aber die Eigenkapitalrendite. D.h. zurzeit sollte man nur tilgen, wenn man keine Anlage findet die mehr als 5,4% verzinst.
fyi: Unterschied zwischen Investieren und Spekulieren
Den grossen Fehler den
Jan meint
Hallo Till,
das ist ein interessanter Ansatz. Eines Vorweg, am Ende sollte immer eine Fallbetrachtung stehen, da es sich sicher lohnen kann, wenn man ein super Schnäppchen bekommt oder in der richtigen Region wohnt ;). Trotzdem holt man sich mit einer Immobilie meist ein sehr großes Klumpenrisiko ins Depot. Darüber hinaus hat man mit einer selbstbewohnten Immobilie Steuernachteile bei Verlusten, bzw. Erhaltungsaufwendungen. Mir fallen noch viele weitere Argumente gegen eine Immobilie ein, die hätten aber nichts mit deinem Kommentar zu tun. Denn bei deiner Beispielrechnung liegst du auf jeden Fall richtig. Wenn ich es richtg verstanden habe setzt sie jedoch voraus, dass du eine Rendite größer 5,4% erwirtschaften kannst.
Gruß Jan
Thomas meint
Servus Jan,
zum Thema „Fallbetrachtung“: Ich kenne jemanden, der nach der selbst genutzten Immobilie immer dann, wenn er Geld hatte, in weitere Objekte (zur Vermietung) investiert hat. Mit den Krediten hat er seine Steuern reduziert, die Nullzinspolitik der EZB in Verbindung mit den Wertzuwächsen in und um München haben dafür gesorgt, dass sich sein Immobilienbestand im Wert vervielfacht hat. Jetzt durchbricht er den 8-stelligen Bereich. Klumpenrisiko hat ihn nie interessiert. Startkapital war, neben „altem Familiengeld“, der Verkauf der damals selbst genutzten Immobilie zum doppelten des Einkaufspreises (innerhalb von nicht einmal 5 Jahren). Heute ist er Privatier. Dabei war er in der Schule nie der Hellste! Also Leute, Augen auf und Lernen am Modell.
Beste Grüße
Thomas
Jan meint
Hallo Thomas,
genau so sieht es aus, man muss von etwas überzeugt sein und einfach dran bleiben. Das ist schon eine beeindruckende Story. Der weg geht eben nicht nur immer über Aktien. Es gibt keinen heiligen Gral. Am Ende muss jeder seinen eigenen Weg finden der ihm liegt.
VG
René meint
Hi, sicherlich kommt es auf die Lebensumstände an. Ich miete schon seit Jahren lieber ein Haus. Hat auch den Vorteil, wenn sich das Umfeld oder Lebensbedingungen verändern, dass man umziehen kann, ohne Schulden am Hacken zu haben. Die Frage die ich mir immer stelle, warum besitzen, wenn ich nur nutzen will…
Turing meint
Ich persönlich finde Investitionen sehr wichtig und meine Sparquote liegt bei über 50 %. Ich betreibe das Aktiensparen: Ich kaufe qualitätshaltige Aktien und lasse die liegen. SAP beispielsweise halte ich bereits seit vier Jahren und ich bekomme demnächst meine fünfte Dividendenzahlung von SAP.
Bei Konsum gebe ich lieber einen Groschen mehr aus, wenn es mir wichtig ist. Mir ist es beispielsweise wichtig, dass mir der Tee und der Kaffee schmeckt. Bei Tee kaufe ich ganzes Blatt, bei Kaffee bevorzugt den italienischen Kaffee. Gerade der Kaffee von Illy ist besonders teuer, aber auch ein besonderer Genuss. Bücher sind mir auch wichtig, aber die kaufe ich, wenn möglich, günstig gebraucht. Genauso Musik.
Was mir nicht wichtig ist: Auto, Armbanduhren, Smartphone, Tabletts. Habe ich alles nicht. Natürlich gibt’s richtig schöne Sachen. Die DS von Citroen ist mein Traumauto und ich kaufe es nicht. Armbanduhren von A. Lange und Söhne, Tag Heuer usw. finde ich auch schick und ich kaufe sowas nicht. Smartphone und Tablett genauso, aber ich scheue auch die Folgekosten, denn ein Smartphone ist nur sinnvoll, wenn man dann auch eine UMTS-Flatrate hat und die kostet. Ich musste im letzten Jahr ein neues Mobiltelefon kaufen , weil das alte die Bekanntschaft mit der Waschmaschine gemacht hatte. Ich entschied mich für ein 20-Euro-Modell von Samsung.
Die Früchte meiner Investitionen ernte ich schon heute: Ich habe in diesem Jahr bereits 1253 € netto an Dividenden erhalten. Und es werden noch mehr Dividenden. In den nächsten zwei Wochen gibt’s wieder vier Ausschüttungen und darunter keine so geringwertigen. Das Geld wird reinvestiert, sodass ich im nächsten Jahr noch mehr Dividenden erhalte.
Jan meint
Hallo Turing,
ähnlich sehe ich das auch, es sollte immer noch ein bisschen Raum zum genießen bleiben. Ich möchte nicht leben wie ein Hund, nur um zu Sparen. Ab und an muss man sich auch etwas gönnen. Ich kenne Menschen in meinem Umfeld, die haben ihr Leben lang ein ordentliches Vermögen aufgebaut, eine halb Mio. auf der Bank, ein abbezahltes Haus, trotzdem können sie im Alter nicht über ihren Schatten springen und mal zu etwas „besseren“ Lebensmitteln greifen oder statt einer Busreise für den Urlaub ein bisschen mehr ausgeben. Das sind Dinge die ich anders machen würde. Aber auch da wieder in Maßen…
Marcus meint
Wofür sparen die denn dann? Man muss sein Leben doch auch genießen! Ich spare auch sehr viel. Hab aber auch ein Ziel vor Augen!
Jan meint
Wenn ich das wüßte… Es handelt sich dabei um ältere Menschen, die vielleicht aus Gewohnheit, Nachkriegszeit, DDR usw. sparsam geworden sind und es einfach nicht anders kennen.
Isa meint
Hallo,
ich lese eure Beiträge mit großem Interesse und stimme mit euch überein. Ich habe allerdings für mich rausgefunden, dass ich mich einem ständigen Konflikt stellen muss. Spare ich viel freue ich mich (weil ich weiß, ich kann irgendwann finanziell frei sein und mir DANN etwas schönes leisten), aber gönne ich mir auch mal etwas (bei dem einem ist es Tee oder Kaffee, bei mir meistens Klamotten, aber egal) freue ich mich auch für den Moment. Bei beiden Varianten habe ich hinterher aber auch ein schlechters Gewissen, weil ich denke, man lebt ja jetzt (und mit 50 kann ich vl keine schicken Klamotten mehr tragen) und wer weiß, ob man die Zukunft überhaupt noch erlebt und wenn ich mir etwas gönne, dann denke ich wieder oh Mann, das hättest du besser „investieren“ können anstatt zu verkonsumieren. Versteht ihr wie ich das meine? Das hört sich alles pessimistisch an, aber ich habe nun mal diesen Konflikt und komme da irgendwie nicht raus. Hat jemand dafür hilfreiche Tipps oder ähnliche Erfahrungen?
Jan meint
Hallo Isa,
kennst du das „bezahl dich selbst zuerst“-Prinzip? Ich plane schon länger etwas über das „richtige“ Sparen zu schreiben, hatte aber bis jetzt dazu noch keine Gelegenheit.
Versuch doch einfach einmal jeden Monat direkt nach dem Gehaltseingang einen gewissen Teil deines Geldes zu sparen. Idealerweise per Dauerauftrag auf ein seperates Konto. Wenn du also jeden Monat einen Teil beiseite legst hast du deine „Sparpflicht“ bereits am ersten des Monats erledigt und kannst das restliche Geld ausgeben und genießen.
Das von dir angesprochene Problem haben glaube ich die meisten, die Kunst liegt darin die richtige Balance zwischen sparen und „genießen“ zu finden. Unter Umständen wird dies ein paar Monate dauern bis du die richtige Balance gefunden hast aber dann kannst du denke ich eines besseren Gewissens einkaufen gehen.
Isa meint
Hallo Jan, das ist nicht mein Problem, dass ich es nicht kann. Ich spare sehr viel jeden Monat und ich habe auch eine Summe X zur Verfügung, die ich nur für „Spaß“ verwende. Das Gefühl stellt sich aber nicht ein, dass ich es „richtig“ mache, sondern immer irgendwo einen Rest schlechtes Gewissen bei dem einen UND bei dem anderen. Aber vl muss ich mich einfach damit abfinden ohne groß drüber nachzudenken. Selbst das fällt mir schwer. Naja, gibt Schlimmeres denke ich…
Jan meint
Hallo Isa,
dann bist du doch schon einmal einen riesen Schritt weiter als viele andere, denen es nicht einmal gelingt etwas zurückzulegen. Dieses von dir beschriebene Gefühl kenne ich, vor allem wenn alle in meinem Umfeld „fröhlich konsumieren“. Ich habe aber festgestellt, dass es mit der Zeit besser wird, da ich ein langfristiges Ziel habe auf welches ich hinarbeite. Je schneller dies erreicht ist, desto schneller kann ich „mitkonsumieren“ 😀
Mikel6161 meint
Hallo Isa,
hab mir grade deinen beitrag durchgelesen und hätte da einen Ansatz wie du evtl. zur ruhe kommst. Du meintest ja indem du was kaufst geht es dir gut und schlecht zugleich weil du Geld ausgibst ^^. Was wäre denn mit Gold ankauf so mach ich es um mein kapital zu sparen z.b. Du kaufst Gold fühlst dich wohl und verlierst dabei fast kein Geld :)). ..also eine win win situation ^_^
Marcus meint
Mir gehts genauso!
Zielrealist meint
Hallo wirklich interessante Beiträge,
ich finde auch Balance ist das wichtigste. Leichter gehts mit der monatlichen Sparrate, und der Disziplin, das gesparte nicht anzurühren. Wenn man nicht mehr zur Verfügung hat, dann muss man auskommen, den Rest kann man sich was leisten. Den richtigen Betrag zu finden ist hier das wichtigste. Wer nicht weiß wieviel er braucht ein schönes zufriedenes Leben zu führen ohne zu übertreiben, kommt um ein Haushaltsbuch nicht drum rum. Mir hats geholfen.
Aber kurz eine Frage zu den Immobilien, seite einigen Tagen mach ich mir auch Gedanken ob ich mit meinen Immobilien eine gute Investition gemacht habe oder nicht. Hab meine kleine Gans in ein Büro und Privat Immobilie gesteckt. Schulden sind überschaubar und mit Minizins belastet. Dafür brauch ich keine Mieten mehr zahlen. Privatausgaben sinken um die Hälfte.
Die Immoblien sehe ich als finanziellen Schutz und Investition leichter die finanzielle Freiheit zu erreichen. Ersparnisse schätz ich mich ca. 1 % /Jahr und die Immobilien verlieren ja nicht an Wert. Wie seht ihr das? Hab ich eine falsche Entscheidung vor einigen Jahren gemacht?
Danke für die Tipps.
Jan meint
Hallo Zielrealist,
gerade Immobilien sind eine sehr persönliche Sache, wenn du dich damit Wohl und vor allem sicherer fühlst denke ich, dass es die richtige Entscheidung ist/war. Falsch wäre es in meinen Augen, wenn du dich hinten und vorne im Alltag verdrehen müsstest nur um die Rate aufbringen zu können um irgendwann nach vielen Jahren eine eigene Immobilie dein Eigentum nennen zu können. Aber wie schon geschrieben, pauschal ist es immer sehr schwer zu sagen ob die Entscheidung gut oder schlecht war.
Jan
Tobi meint
Hallo,
besonders den letzten Teil des Artikels „Vor lauter Geld Investieren das Leben nicht vergessen!“
finde ich sehr wichtig. Sein Geld sollte man sofort nach Eingang des Geldes aufteilen und genau festlegen, wie viel Geld für welche Dinge ausgegeben und investiert werden.
Die besten Investitionen sind meiner Meinung nach, wo win-win-win Situationen entstehen.
Die Anleger möchten Geld verdienen, die Unternehmen natürlich auch, und viele Menschen möchten Ihre Probleme gelöst bekommen. Wenn das gelingt, dann schaue ich mir die Anlagemöglichkeit genauer an.
Heiner meint
Zur eigengenutzten Immobilie habe ich mal eine Frage an die Runde hier.
Es ist doch so: irgendwo muss ich wohnen. Also stellt sich die Frage, Mieten oder Kaufen. Die Immobilie ist also nicht nur Luxus (wie ein schickes Auto), sondern Lebensnotwendigkeit.
In meiner laienhaften Vorstellung sieht es so aus: Mieten ist für mich immer ein Verlustgeschäft. Das Geld ist auf jeden Fall weg.
Beim kauf verdient (je nach Kredit) auch die Bank, aber auf lange Sicht ist Kaufen für mich doch immer billiger als mieten. Wäre das nicht so, so würden alle Vermieter Verlust machen. Irgendwann ist der Kredit abbezahlt und ich wohne Mietfrei. Außerdem ist die Immo vererbbar. Natürlich gibt es Instandhaltungskosten. Aber die würde ich als Mieter indirekt auch zahlen.
Ich würde zu Anfang auch keine zu große Immobilie kaufen, sondern diese bei Bedarf (Familie) wieder verkaufen und dann eine größere kaufen. Immer mit möglichst wenig Kredit.
Wie seht ihr das? Was ist sinnvoller: Mieten oder Kaufen?
Jan meint
Hallo Heiner,
ich denke es ist immer eine Fallbetrachtung. Als erstes muss das Objekt vergleichbar sein, es muss also die aktuelle Situation mit dem eventuellen Kauf verglichen werden. Die nächste Frage ist die Finanzierung. Hier sprichst du schon an, dass die Bank mitverdient. Wer seine Traumimmobilie sofort ohne Kredit bezahlen kann, für den sieht die Rechnung gleich schon besser aus. Muss hingegen ein Kredit über viele Jahre aufgenommen werden, sind die Zinsen natürlich ein weiterer entscheidender Faktor.
Instandhaltungskosten sind sicher langfristig mit in der Miete eingerechnet. Aber auch hier stellt sich die Frage, kann ich mal eben 20.000€ für eine größere Reparatur ausgeben oder muss ich einen Kredit aufnehmen (Zinsen). Bei größeren Vermietungsgesellschaften oder Verwaltungen sind Reparaturen vielleicht auch günstiger, da diese mit festen Partnern zusammenarbeiten die dem einzelnen Eigentümer verwährt bleiben.
Wieder ein Punkt sind Steuern, ein Vermieter kann sämtliche Kosten die mit der Immobilie in Verbindung stehen von der Steuer absetzen, diese Möglichketit hat ein Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie nicht (oder nur in sehr begrenztem Ausmaß – z.B. haushaltsnahe Dienstleistungen). Der nächste Punkt der die Steuerschuld mindert sind Abschreibungen, auch diese Möglichkeit bleibt dem Selbstbewohner verwehrt.
Die passende Immobilie zu finden ist leider (bei einem „durchschnittlichen“ Lebensweg – Single, Partner, Kinder, Kinder aus dem Haus, altersgerechte Wohnung) nahezu unmöglich. Mit jedem neuen Kauf oder Verkauf fallen aber bei einer Haltedauer von weniger als 10 Jahren Steuern auf die Wertsteigerung an. Darüer hinaus ist natürlich nicht sicher, dass der gezahlte Preis zu diesem Zeitpunkt auch wieder reinkommt.
Als letztes fallen mit jedem Kauf wieder neue Transaktionskosten wie Notar, Makler oder Grunderwerbsteuern von ca. 7-10% (Daumenregel) des Kaufpreises an.
Trotz den finanziellen Aspekten die meiner Meinung nach gegen die eigene Immobilie sprechen ist natürlich Lebensqualität immer auch ein sehr wichtiger Aspekt. Auch wenn am Ende herauskommt, dass das Mietmodell 50k oder 100k günstiger ist, sollte bedacht werden wieviel Wert einem die eigene Ruhe, Eigentum usw. ist. Es handelt sich immer um eine persönliche Entscheidung die aber genau bedacht werden sollte. Ich für meinen Teil bleibe wohl erst einmal weiter bei der Mietversion.
PS: Beim Rechnen die eigene Freizeit nicht vergessen, die fürs renovieren, Garten pflegen oder auch mit den Nebenkosten abgedeckte Hausmeisterdienste geopfert werden muss.
Marcus meint
Ich bin da nicht ganz der Meinung vom Jan. Sagen wir mal, wir geben mindestens 600€ für eine Mitwohnung im Monat aus. Das wären im Jahr schon 7200€. Rechne ich das mal 50 Jahre, komme ich auf 360000€. Hol ich mir ein Haus für 2500000 und investiere über die Jahre aller höchstens 800000€ bin ich immer noch im Plus. Und was kriegt man schon für eine 600€ teure Mietwohnung. Gar nichts! Dann leb ich lieber in meinem Eigenheim! Mieten ist rausgeschmissenes Geld! Zahlt man 1000€ warm sind wir schon ganz woanders! Meine Meinung dazu! Aber ich will auch in andere Immobillien investieren!
Jan meint
Hallo Marcus,
es ist ein wirklich spannendes, aber auch sehr vielseitiges Thema. Darüber hinaus gibt es wohl kein richtig oder falsch. Es gibt nur einige wichtige Punkte zu bedenken, die man vor einer Investition beachten sollte. Wichtig ist hier, wie bereits angedeutet, auch der Wohlfühlfaktor.
Ich habe einen anderen Standpunkt und argumentiere jetzt einfach einmal dagegen, nicht falsch verstehen 😉
Ich denke mal, dass du 250.000 bzw. 80.000€ meintest. Wir gehen von dem positiven Fall aus, dass du das Haus bar zahlen kannst, also keine Zinsen anfallen. Darüber hinaus handelt es sich um einen Neubau, es liegt also kein Investitionsstau vor.
Du unterschlägst ca. 10% Kaufnebenkosten, dafür gehen also einmal 36.000€ ab. Es bleibt somit nur noch ein Puffer von 80.000-36.000 =44.000€.
Ich befürchte dieser wird in 50 Jahren mehrfach benötigt um die Immobilie in Schuss zu halten. Man sagt, dass man in 50 Jahren mit den gesamten Instandhaltungskosten eine Immobilie einmal neu baut. Wenn man den Grundstücksanteil abzieht sind das sicher noch 200.000 €.
Hier ein paar Beispiele in 50 Jahren:
– Kompletter Außenanstrich – mehrfach
– Außenfenster und Türen – 1x
– Heizungsanlage – min einmal
– Bad und Küche – min einmal
– Elektronik – min einmal
– Dach – min einmal
– Wand und Deckenputz innen und außen – min einmal
– viele andere Dinge …
Von 44.000 € meiner Meinung nach nicht machbar. (von 80.000€ wahrscheinlich auch nicht)
Nächster Punkt du konntest bar zahlen, dir entgehen mindestens 360.000*1% p.a. Zinsen ~ 232.000€ Zinseinnahmen.
Alternative, du konntest nicht bar zahlen, du zahlst einen Haufen Zinsen…
Zu deinem letzten Punkt, die Warmmiete solltest du auf keinen Fall heranziehen, da die Nebenkosten auch beim eigenen Haus oder Wohnung anfallen. Beim Haus werden diese sogar tendenziell größer, da du einige Kosten nicht mehr auf mehrere Parteien umlegen kannst.
Zum Abschluss ist zu sagen, dass dies kein fairer Vergleich war. Du müsstest eine Mietwohnung mit einer vergleichbaren Wohnung vergleichen, ich behaupte jedoch, dass dieser Vergleich zu einem ähnlichen Ergebnis führen würde.
VG Jan
Konstantin meint
Ein Beispiel zu den vielen anderen Dingen. Vor ca. zwei Jahren wurden die Gehwege erneuert und ein älterer Herr musste hierfür 50T € zahlen. Er hatte das Pech, dass sein Haus an der Ecke der Strasse stand. Laut Zeitungsartikel hatte er aber leider nicht das Geld. Wie es ausgegangen ist, weiß ich leider nicht mehr, aber dies verdeutlicht die zusätzlichen Kosten für ein Haus.
Und nicht zu vergessen, wie Jan auch geschrieben hat, die Warmnebenkosten zahlt man auch in der eigenen Immobilie.
Aber man sollte bei einer eigenen Immobilie nicht nur vom Finanziellen, sondern auch vom Wohlfühlfaktor gehen! Was bringt einem das hohe Geld im alter, wenn man davor nicht richtig Leben konnte?
Isa meint
Ich sehe das wie Jan und finde er hat es gut beschrieben. danke nochmal dafür. 🙂
Konstantin meint
Kompliment, gut geschriebener Bericht zur eigenen Immobilie. Finanziell lohnt es sich nicht, aber man sollte hierbei auch nicht nur den finanziellen Gesichtspunkt betrachten. Sondern auch wie glücklich man mit einer eigenen Immobilie ist.
Ich würde mir auch nur eine Immobilie kaufen, wenn diese 100% meinen Wünschen entsprechen würde.
EVANA Muck meint
Im Laufe meines Lebens habe ich 3 Immobilien gekauft–12bis 18Jahre kostenlos darin gewohnt,da ich mit mehr als einer Verdopplung verkauft habe.
Der Gewinn daraus war steuerfrei und das Wohnen selbst auch,denn hätte ich auf ca.100.000DM Zinsen versteuert &noch Miete bezahlt,wäre ich schlechter dran,als mit der selbstgenutzten Immobilie.-Bei Rücklage von ca.150-200.€ für Grundsteuer&Reparaturen bin ich nicht sehr belastet-das zahle ich nebenbei auch mit der Miete.Meine Reihenhäuser brauchten auch
niemals Außenanstrich,da sie außen Rotklinker hatten.—Ein Argument von jüngeren Leuten lasse ich gelten : sie sollten beruflich flexibel sein,falls eine bessere Arbeit einen Umzug erfordert.Dann könnte es Probleme geben,so schnell eine Immobilie zu verkaufen.–Also:wenn eine größere Summe beisammen ist-ob erspart oder geerbt, statt eines tollen Autos (dessen Schicksal es ist,nach ca.10Jahren Schrott zu sein ) lieber Wohnung oder kleines Haus kaufen ! Meine Autos dürfen nicht mehr Verlust,als 1.000.€ im
Jahr haben. Also:monatlich 100.€ für einen neuen Gebrauchtwagen zurücklegen,dann kann nach 5bis7Jahren wieder ein jüngerer PKW gekauft werden.—Nochmal zu Aktienkauf :meine Hauptkäufe in 2013 waren :NOKIA
Gewinn:110%, Facebook bei16.€gekauft,leider bei 80% Gewinn verkauft. Letztgekauft vor 4Monaten :Tencent Holding (die Chinesische Google),bis jetzt
32%Gewinn.-Daneben halte ich Anleihen und Aktien aus dem DAX (Dividenden
stark).Ich lasse mich nie von Bank beraten,da die meistens Immobilienfonds u.ä.an den Mann(die Frau) bringen wollen ! Ich erkunde ab und zu selbst,was ich für gut einschätze und handel danach. Luschen (wie Commerzbank und IVG) habe ich abgestoßen und konnte so die Gewinne der obengenannten Aktien Steuerfrei verbuchen. Also: ran an Aktien und Anleihen oder Goldzertifikat/Goldmine oder DAX-Zertifikat und freut Euch über die Gewinne!
Richtet Euch ein Musterdepot ein und prüft täglich kurz,wo Euer (kostenloses)
Depot steht.Gruss:EVANA
grünschnabel meint
Evana könntest du dich mal bei mir melden? Oder jemand der viel ahnung von aktien, fonds usw hat. Im moment getraue ich mich nochnicht zu kaufen, da ich die ganze egv und egk und alle andere berechnungen welche man machen sollte nicht gescheit zu nutzen verstehe.
Jan meint
Stell deine Frage doch hier, vielleicht können wir alle helfen.
Paulchen meint
Hallo,
ich sehe die Situation mit der selbstgenutzten Immobilie anders.
Der Ertrag aus einer Kapitalanlage (z. B. vermieteter Wohnung) ist meist zu versteuern.
Der Ertrag aus einer selbstgenutzten Wohnung ist der geldwerte Vorteil der kostenlosen Eigennutzung. Und der ist nicht zu versteuern.
Gruß an den Schlaumeier
Johannes meint
Ein sehr toller Artikel.
Ich mache es mal etwas konkreter mit den Zahlen. Ich bin Berufseinsteiger und lebe weiterhin auf „Studentenniveau“, daran wird sich wohl so schnell auch nichts ändern. Warum auch, ich habe ja alles was ich brauche. Möglich wird dies vor allem wenn man nicht alleine wohnt. Denn zwei junge Menschen können zusammen von z.B. 2×600€ wirklich sehr gut leben.
Man kann also auch mit einem relativ schlechten Einkommen auf Sparraten von 50% und mehr kommen, wenn man nur will. Ich kann mir übrigens auch langfristig vorstellen von 1000€ im Monat zu leben, nur um darauf auch noch mal Bezug zu nehmen.
Ich wünsche viel Erfolg beim Investieren
Jan meint
Hallo Johannes,
sehr richtig. Meiner Meinung nach steht und fällt das meiste mit der Wohnsituation. Alleine oder zu zweit und Haus oder Wohnung.
VG Jan
Anwärter meint
Deine Aussage mit den eigengenutzen Immobilien muss man in zwei getrennte Effekte differenzieren.
1) Der erste Punkt ist, ein Objekt zu kaufen anstatt es zu mieten. Hier ist langfristig fast immer kaufen besser, wobei eine ordentliche Rechnung die ersparte Kaltmiete auf der einen Seite mit den Zinskosten plus Wertverlust plus Instandhaltung auf der anderen vergleichen muss.
2) Der zweite getrennt zu betrachtende Punkt ist die Veränderung der Wohnfläche. Manche verstehen „Kaufen statt Mieten“ so, dass sie statt eine 40qm-Wohnung zu mieten, ein Einfamilienhaus kaufen. Das ist – rein finanziell betrachtet – oft eine Verschlechterung weil es die Konsumausgaben (eigengenutzte Wohfläche ist Konsum) dauerhaft erhöht, sei es durch Zinsen oder durch gebundenes Kapital.
Zu betrachten ist zudem der steuerliche Aspekt bei Eigennutzung. Wer sich die Kaltmiete (aus versteuertem Einkommen) spart und stattdessen Zinsen (aus zu versteuertem Einkomen) zahlt hat hier keinen Effekt. Wer Eigenkapital einbringt (das vorher Gewinne abwarf, die zu versteuern waren) und nachher die Miete (aus versteuertem Einkommen) spart, hat einen Steuervorteil. Bei Vermietung ist es nochmal anders, aber das würde jetzt zu weit führen.
Jan meint
Hallo ANwärter,
du gehst aber davon aus, dass eine Immobilie immer den Wert beibehält oder steigert.
Zum ersten Punkt bin ich mir nicht ganz sicher ob man das so einfach sagen kann. Es macht doch einen Unterschied, ob ich für z.B. 200.000 Euro Aktien kaufe und diese 30 Jahre lang liegen lasse oder ob ich eine Wohnung kaufe und dann mietfrei lebe.
VG Jan
Anwärter meint
Vereinfacht gesagt liefern die Aktien pro Jahr Wertveränderung plus Dividende, die Wohnung liefert eine Wertänderung plus Mietersparnis minus Instandhaltung (in allen Fällen: Steuern beachten).
Idealerweise steckt man das Geld natürlich dorthin, wo es den meisten Ertrag (nach Steuern) abwirft. Das kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein. Das Risiko der zwei Anlageklassen ist zudem natürlich sehr unterschiedlich zu bewerten.
Dimitri meint
Hallo an alle.
Viele interessante Kommentare. Ich bin kein Experte und habe keine große Ahnung. Beschäftige mich aber auch mit dem ganzen Thema.
Eingangs wurde Rich Dad Poor Dad erwähnt. Wenn mich recht erinnere, ist doch ein Credo, dass man Einnahmen (auch und vor allem passive Einnahmen) steigern und Ausgaben mindern soll, um reich bzw. vermögend zu werden.
Es wurde ja jetzt schon zahlreich zum Thema mieten/kaufen geschrieben.
Hier meine Frage/These:
Wenn ich zur miete wohne und angenommen 400€ Miete zahle, ist das geld ja weg, also in der Tasche des Vermieters. Kaufe ich jetzt ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die ich zu 50% sofort zahle und den Rest als Kredit finanziere, muss ich nicht mehr Miete zahlen. Stattdessen natürlich den Kredit. Der Kredit kostet zwar auch Geld aber der Großteil der monatlichen Raten geht ja in die eigentliche Rückzahlung, das Geld ist also in dem Sinne nicht verloren sondern ich „kaufe“ mir quasi stückchenweise komplett einen Wert, in dem Falle Haus/Wohnung. Später kann man das vermieten oder verkaufen.
Diese Variante müsste doch also besser sein, als zu mieten, oder? Die Ausgaben werden zwar auf dem Papier nicht verringert, da man statt Miete Kredit zahlt aber das ist ja auch ein Investment, was die Miete so nicht ist.
Hier haben nun einige gegen mieten und einige gegen kaufen argumentiert. Macht mich mal schlauer. 😉 Danke im Voraus.
Jan meint
Hallo Dimitri,
das ist wohl ein Thema welches eine Menge Diskussionspotential liefert.
Ich bin „Pro-Miete“, da es eben nicht bei der Abzahlung bleibt. Zum einen hast du eine Reihe von Nebenkosten die sonst dein Vermieter zusätzlich trägt, zum anderen fallen immer wieder Instandhaltungen, Reparaturen und ähnliches an, was ebenfalls der Vermieter trägt. Die Rechnung Miete = Tilgung+Zins ist daher nur die halbe Wahrheit.
Dazu kommen beim Einsatz von Eigenkapital die Opportunitätskosten: Sagen wir, dass die Wohnung 100.000 Euro kostet (400 Euro Miete wäre da realistisch). 50% Eigenkapital wären 50.000 Euro. Steckst du diese nicht in die eigene Wohnung sondern legst sie am Kapitalmarkt an, erwirtschaftest du damit eine Rendite. Langfristig sind sicher 2.500 – 3.500 Euro Zuwachs im Jahr möglich. Diese würden dir, wenn du sie in die Wohnung steckst, ebenfalls wegfallen.
Ich habe an dieser Stelle einmal einen ausführlichen Beitrag zum Thema geschrieben: http://www.smart-reich-werden.de/vermoegen-aufbauen/8-gruende-warum-selbstgenutztes-wohneigentum-dich-ruiniert/
VG
Jan
Dimitri meint
Hallo Jan,
interessanter Link. Darin geht es ja auch um Alterung der Gesellschaft und der damit verbundenen Nachfrage an geeignetem Wohnraum.
Ich schildere hier mal den konkreten Fall, der mich veranlasst, über mieten/kaufen nachzudenken.
Wir wohnen in einer Wohnung, Miete 400€ kalt. Unweit entfernt wurde kürzlich ein Haus gebaut und steht bereits wieder zum Verkauf, allerdings ist es eher eine freistehende Wohnung. Wohnfläche ist ca. 90m2, es gibt nur eine Etage, Zugang von außen demzufolge auch ebenerdig. Die Arztpraxis für Innere/Allgemein ist 50m entfernt.
Da dachte ich…kaufen und erstmal selbst bewohnen und bei Gelegenheit verkaufen…vielleicht an Pensionisten.
Grüße
D
Jan meint
Es ist immer schwer einen Rat zu geben, kann klappen, kann daneben gehen.
Es gibt viele weitere Faktoren die da mit einfließen.
Wenn der Preis günstig ist, kann es auch eine gute Entscheidung sein.
Am Ende steht und fällt es mit dem Preis den du zahlst.
VG
jan