In der letzten Woche hat mich mal wieder eine spannende Leserfrage erreicht. Es geht um das Thema Immobilien und Finanzierung.
Stefan hat mich gefragt:
Ist es möglich, eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu kaufen?
Da diese Frage sicherlich für viele Investoren, aber auch (potentielle) Eigenheimkäufer interessant ist, habe ich meine Antwort einmal in einem kleinen Beitrag zusammengefasst.
Inhalt
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?
Fangen wir also erst einmal an zu definieren, was überhaupt alles finanziert werden muss. Zuerst ist natürlich der mit dem Verkäufer vereinbarte Kaufpreis für die Wohnung selbst zu zahlen. Dieser Kaufpreis für die Wohnung stellt die Basis dar. Im Bankenjargon sind das die 100% die man unter einer 100%-Finanzierung versteht.
Es folgt eine Reihe an Nebenkosten:
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland verschieden und beträgt nach aktuellem Stand (Dezember 2016) 3,5% bis 6,5% zuzüglich zum Kaufpreis.
- Smartbroker (Ab 0 Euro pro Order handeln)
- Trade Republic (Aktien & ETFs provisionsfrei handeln)
- Consorsbank (20 Euro für deinen ersten Sparplan geschenkt)
- comdirect-Depot (Mein kostenloses Allrounder-Depot)
- DKB-Cash (dauerhaft kostenloses, verzinstes Girokonto)
- Weltsparen (Automatisches Parken der Cash-Reserve)
Maklerprovision
In den meisten Fällen wird die Eigentumswohnung wohl über einen Makler verkauft. Dieser erhält für seine Leistung eine Provision von ebenfalls etwa 3% bis 7%.
Notar- und Grundbuchkosten
Den dritten Kostentreiber stellen die Notargebühren und die Kosten für die notwendigen Eintragungen ins Grundbuch dar. Diese liegen im Bereich von 1,5% bis ca. 2%.
Neben den 100% für den Kaufpreis kommen also noch einmal 10% bis 15% an Nebenkosten mit dazu.
Wichtig: Die Zahlung der Nebenkosten ist in der Regel bereits direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig. Wenn diese also mitfinanziert werden sollen (115%-Finanzierung), muss dies mit der Bank geregelt sein.
Ist der Kauf einer Eigentumswohnung ohne Eigenkapital überhaupt möglich?
Ja, aber…
Grundsätzlich ist es auch nach der Verschärfung der Regularien für die Banken durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie noch möglich eine Vollfinanzierung des Kaufpreises, sogar inklusive der Nebenkosten zu erhalten. Die Sache hat aber natürlich mehrere Haken:
Nicht jede Bank spielt mit
Ich habe die Erfahrung gemacht, dass ein großer Teil der Banken keine komplette Finanzierung (mehr) anbietet. Positive Erfahrungen habe ich in diesem Zusammenhang mit einer lokalen Bank gemacht. Es kann aber manchmal zermürbend sein, die richtige Bank herauszusuchen.
Die Gesamtsituation muss stimmen
Wie sagt man so schön, am liebsten leiht dir die Bank Geld, wenn du nachweisen kannst, dass du eigentlich kein Geld benötigst. Wenn du eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen möchtest weil du kein sonstiges Vermögen hast, dann vergiss es. In der Regel ist das nicht mehr möglich. Immer wieder liest man von Studenten die am besten noch ohne Einnahmen eine Eigentumswohnung finanzieren wollen. Realistischer wird das Ganze dann, wenn man schon einige Immobilien hat die man evtl. als zusätzliche Sicherheit einbringen kann oder das Einkommen so hoch ist, dass die Rückführung des Kredits keinen nennenswerten Betrag für einen darstellt. (Wobei sich hier die Frage stellt, warum kein Eigenkapital vorhanden ist…)
Kurz: Ja, es ist möglich, aber nur mit entsprechend hohem Einkommen oder vorzeigbaren Vermögenswerten.
Welche Risiken gibt es beim Kauf ohne Eigenkapital?
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital birgt einige Risiken, hier eine kleine Auswahl:
Keine weiteren Rücklagen
Wie oben schon angedeutet, ist das der schlimmste Fall. Wer in Immobilien investiert sollte in jedem Fall noch zusätzliches (Bar-)Vermögen haben, um unvorhergesehene Ereignisse, Mietausfälle, Sonderumlagen o.ä. schnell zahlen zu können. Wer zu knapp auf Kante finanziert kann sich schnell selbst in große Schwierigkeiten bringen.
Kleiner Zins, längere Laufzeit
In der jetzigen Phase der niedrigen Zinsen wird ein wichtiger Punkt häufig nicht bedacht. Im ersten Moment klingt es Paradox, rechne es aber gerne einmal nach. Eine Finanzierung mit einer Anfangstilgung von 3% ist bei hohen Zinsen schneller getilgt, als bei niedrigen Zinsen. Woran liegt das? Mit jeder Rate wird ein Teil des Kredits getilgt und ein Teil Zinsen gezahlt. Der Zinsanteil je Zahlung wird immer geringer, bis bei der letzten Zahlung fast nur noch getilgt wird. Da bei hohen Zinsen die Gesamtrate höher wird, wird der Kredit am Ende der Laufzeit deutlich schneller abbezahlt.
Ein kleines Beispiel:
200.000,- Kreditsumme, 3% Tilgung, 3,5% Zinsen
Es ergibt sich eine monatliche Rate von 1.083,33 Euro, der Kredit ist nach 22,12 Jahren vollständig zurückgezahlt.
200.000,- Kreditsumme, 3% Tilgung, 1,5% Zinsen
Es ergibt sich eine monatliche Rate von 750 Euro, der Kredit ist nach 27,05 Jahren vollständig zurückgezahlt.
Worauf will ich hinaus? Es kann gefährlich sein, Immobilien zu kaufen die sich nur bei den niedrigen Zinsen lohnen und diese nur mit einem sehr geringen Prozentsatz zu tilgen. Gerade bei den heute niedrigen Zinsen sollte unbedingt eine höhere Tilgung vereinbart werden, als noch vor drei oder vier Jahren.
Steigende Zinsen
Momentan befinden wir uns in einer Phase historisch niedriger Zinsen. Aber wird das immer so bleiben? Ich möchte mich hier nicht der Zinsspekulation hingeben, keiner weiß was kommt.
Fakt ist aber, dass Banken der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie entsprechend mit einer Annuität von ca. 8% nach Ende der Zinsbindungsfrist rechnen. Sprich, beim Kauf einer Immobilie von 200.000 Euro sollte es dir nach Ende der Zinsbindungsfrist möglich sein, 8% des Kaufpreises pro Jahr als Rate zu zahlen. Dies entspricht einer monatlichen Rate von 1.333,- Euro.
Keiner weiß, ob oder wann die Zinsen wieder steigen. Dennoch solltest du den Fall für dich einmal durchgerechnet haben und bei deiner Finanzierung mit berücksichtigen.
Wie sollte man es also machen?
Gute Frage. Ich kann hier nur meine eigene Meinung wiedergeben. Ich würde mindestens 10% des Kaufpreises zzgl. aller anfallenden Nebenkosten mit Eigenkapital selbst bezahlen. Gleichzeitig sollte noch ein bisschen Geld zurückbehalten werden, um für Notfälle abgesichert zu sein. Eine Anfangstilgung von 3% ist in meinen Augen ebenfalls Pflicht da sich der Kredit ansonsten über viele Jahrzehnte hinzieht und die Eigentumswohnung erst in vielen Jahren abbezahlt ist.
Wie stehst du zum Thema? Eigentumswohnung kaufen ohne Eigenkapital, ja oder nein?
[ratings]
Rico meint
Hi, ich kann dir hier nur zustimmen. Ganz ohne Eigenkapital würde ich es auch nicht machen. Viel wichtiger als der Eigenkapital-Anteil ist aber die Rücklage um notwendige Reparaturen oder ähnliches durchführen zu können. Auch bei Immobilien kann immer was passieren und man muss in der Lage sein, die Immo jederzeit betriebsfähig zu halten.
VG, Rico
Jan meint
Halo Rico,
ein sehr wichtiger Hinweis. Es kann immer ein Mieter ausfallen, oder etwas kaputt gehen, darauf sollte jeder eingestellt sein.
VG
Jan
Maurice meint
Hallo Jan,
danke für diesen Beitrag, ich habe mir gerade selber eine Wohnung gekauft, daher einige Anmerkungen.
Die Nebenkosten waren bei mir fast 20 Prozent, damit würde ich in eine Preiskalkulation gehen, wenn ich mir noch eine Wohnung kaufen würde.
Bei den meisten zu kaufenden Immobilien können auch noch Renovierungskosten bzw. Sanierungskosten entstehen.
Ausgaben kann man nur absetzten, wenn die Wohnung vermietet wird. Dazu gibt es interessante Bücher von Gerald Hörhan.
Und Wie viel Geld man selber mitbringen sollte, richtet sich meiner Meinung auch stark danach, ob man eine Wohnung über oder unter Wert kauft.
Bei einer Wohnung zum vermieten, sollte man soviel selber zahlen können, dass die Miete den Kredit alleine bezahlt.
Jan meint
Hallo Maurice,
da kann ich dir im Großen und Ganzen nur zustimmen. Das mit den Nebenkosten ist so eine Sache, je nach Region werden Makler und Staat leider immer gieriger. Wenn 6,5% Grunderwerbsteuer auf 7,5% Maklerprovision treffen wird es eklig.
VG
Vermögensanleger meint
Hallo Jan,
vielen Dank für deinen Artikel. Insbesondere deine Aussage zu „Kleiner Zins, längere Laufzeit“ hatte ich so noch nicht bedacht.
Man darf jedoch nicht vergessen, dass Banken den sogenannten Beleihungswert festlegen. Dieser liegt in der Regel bei 60-80% des Immobilienwertes. Benötigt man eine größere Darlehenssumme verweigert die Bank die Anfrage oder lässt sich das erhöhte Risiko mit einem Zinsaufschlag bezahlen.
Ich halte eine 100%-Finanzierung für sehr gefährlich. Aus meiner Sicht sollten dafür mindestens folgende Voraussetzungen vorliegen:
1. Eigenkapital bzw. Vermögen ist vorhanden, soll aber anderweitig investiert werden und ist nicht für die Immobilienfinanzierung vorgesehen.
2.relativ niedrige Finanzierungszinsen
3.vollständige Absicherung gegen Berufsunfähigkeit, Krankheit und Tod
4.sehr, sehr sicheres Einkommen (am besten Beamtenstatus).
Liegen diese Voraussetzungen vor, könnte man darüber nachdenken. Ansonsten wäre mir das mit meinem erhöhten Sicherheitsbedürfnis zu heikel.
Schöne Grüße
Marco
Kai meint
Marco hat schon Recht. Je Höher das Risiko desto Höher auch der Risiko Aufschlag sprich Zins. Über einen Finanzierungszeitraum vom Über 20 Jahren macht es schon eine Menge aus ob du 1,5% oder 2,5% Zinsen zahlst. Den Besten Zins bekommt man bei der Bank wenn Sie 50% finanziert. In der Annahme, dass das Objekt eine zu vermietende Immobilie sein soll ist auch die Eigenkapitalrentabilität interessant. Bei einer 4% Gesamtkapital Rentabilität und einer 50% Finanzierung verdoppelt sich eine Eigenkapitalenrentabilität auf 8%. 8% ist ja keine schlechte Rendite. Fazit je kleiner dein EK desto größer deine EK Rentabilität leider ab auch der Zins. Der wiederum als Werbungskosten abgesetzt werden kann.
Jan meint
Hallo Kai,
ja es spielen viele Parameter ineinander. Ich habe bei vermieteten Immobilien als Ziel eine Brutto-EK-Anfangs-Rendite von 20%.
Auch wenn das nicht immer hinkommt, so ist es doch das Ziel.
Wichtigster Hebel ist dann aber doch der Kaufpreis (in Kombination mit der erzielbaren Miete).
VG
Jan meint
Hallo Marco,
du sprichst es an, Sicherheitsbedürfnis. Ich habe schon Finanzierungen gesehen, da würde ich vor Angst nicht mehr schlafen können. So ist aber jeder individuell gestrickt.
Mit dem Beleihungswert hast du Recht, wobei es immer noch Banken gibt die eben vollständig inklusive Nebenkosten finanzieren. Dann natürlich mit Zinsaufschlag.
VG
Vermögensanleger meint
Hey Jan,
die Frage ist, ob die Leute überhaupt erkennen, wie gefährlich ihre Finanzierung ist?! Wahrscheinlich schlafen die deutlich besser.
Das Problem ist auch, dass die Bank meist zu etwas mehr Risiko bereit ist, als für den Darlehensnehmer gut ist.
Für mich eine absolute Horrorvorstellung meine Immobilie aus der Not heraus verkaufen zu müssen und dann noch draufzuzahlen.
Schöne Grüße
Marco
Jan meint
Sehr richtig. Der Bank ist es im Zweifelsfall egal. Die können eine Immobilie verwerten und dich im Zweifelsfall in die Privatinsolvenz schicken. Da du als Kreditnehmer eh mit deinem gesamten Vermögen haftest, kann es im dümmsten Fall eben passieren, dass auch dein Auto dran ist und das gesamte Barvermögen den Bach runter geht. Diesen Punkt sehen sicherlich viele nicht. Meine Aussage ist, dass 100%-Finanzierungen möglich sind, für manche sind diese auch sinnvoll wenn die Rahmenbedingungen stimmen, jeder sollte aber Wissen was er tut.
easydividend meint
Interessant.
Ich muss mich noch näher mit dem Thema beschäftigen, aber ich habe schon vor mögliche Immobilienkäufe komplett mit Fremdkapital zu finanzieren.
Vor allem die selbst genutzte Immobilie werde ich so handhaben, wenn es irgendwie möglich ist.
Mein Vermögen arbeitet einfach zu gut an der Börse, dass ich es einfach herausnehmen würde. Hier hätte ich große Abschläge was mein Einkommen anbelangt. Deshalb bin ich gerne bereit etwas mehr Zinsen zu zahlen. Solange ich mehr Rendite bekomme als ich Zinsen zahle würde ich das so gestalten.
Interessanter Artikel!
mfG Chri
Jan meint
Hallo easydividend,
es hängt immer an der eigenen Risikotoleranz.
Ich würde zum Beispiel genau das nicht tun, mein Eigenheim finanzieren. Umgekehrt ist das Spekulieren am Aktienmarkt auf Kredit, das wäre nichts für mich.
VG
Marco meint
… ich würde auch nicht zu viel Kredit aufnehmen. Ein bisschen Wertpapierkredit ist ok, wenn man seine Aktienkäufe damit auch teilweise vor fallenden Kursen absichert. Auch eine Immobilie sollte man mit Kredit (einem Darlehen) erwerben, aber nicht mit einem 100-prozentigen, sondern mindestens mit 30 Prozent Eigenkapital oder am aller besten mit 50 Prozent Eigenkapital. So ist es schneller abbezahlt und die monatliche Rate (Tilgung und Rückzahlung) ist einfach geringer und tragbarer, wenn mal eine persönliches, gesundheitliche oder auch mal wieder eine Gesamtwirtschaftliche Krise kommt.
Ex-Studentin meint
Eigenkapital ja/nein hängt von der Summe ab. Kleine Wohnung für 80k? 110%-Prozentfinanzierung klingt erträglich. Aber 300k? Nein. Letztlich kommt es auch auf die monatliche Rate an. Das Risiko, dass man ungewollt in Zahlungsschwierigkeiten kommt, ist bei 1500€ Rate nun mal größer als bei 400.
Jan meint
Hallo Ex-Studentin,
sehr richtig. Gerade bei vermieteten Immos muss man so rechnen, dass auch mal ein Mieter ausfällt oder vielleicht sogar rausgeklagt werden muss.
VG
Sandro meint
Keine Bank akzeptiert in der Praxis eine 110% Finanzierung nur weil ein gutes monatliches Einkommen vorhanden ist. Die Bank will Sicherheiten und diese heißen dann in diesem Fall Barvermögen. In der Praxis wird es folglich so gehandhabt, das man das Barvermögen auf einer Art Abwicklungskonto bei der Bank hinterlegt und bis der Anteil der Nebenkosten getilgt ist hast du keinen Zugriff drauf. Es handelt sich somit um eine quasi 110 % Finanzierung, nur verzichtest du für ein paar Jahre auf die freie Verwendung.
Oder sucht bei Google unter „rollierendes Eigenkapital“.
@easydividend
Die Idee bei höheren Dividenden im Vergl. zu niedrigeren Zinskosten eine Wohnung voll zu finanzieren ist ein guter Ansatz. Dies gilt besonders bei Immobilien als Kapitalanlage. Für die selbstgenutzte Immobilie ist es aus risikogesichtspunkten der falsche Ansatz. Denk an die Kursschwankungen, wenn du aus der Not heraus das Kapital liquidieren musst. Selbstgenutzte Immobilien sind so schnell wie möglich und mit so wenig Fremdkapitaleinsatz wie möglich zu zahlen.
Beste Grüße und einen schönen Advent
Sandro
Jan meint
Hallo Sandro,
nicht zwangsläufig. Es gibt auch Banken denen das Gehalt ausreicht, ohne Barvermögen zu verpfänden.
Ansonsten sollte es sich für eine solche Lösung schon um ein größeres Projekt handeln. Kein Banker reißt sich um sowas bei einem 100k Kredit.
VG
Jan
easydividend meint
Hallo Sandro,
kommt auf den Dividendenstrom darauf an, und wieviel Rendite man insgesamt pro Jahr macht.
Stell dir vor du machst 3-4 mal soviel Rendite als du Zinsen zahlen musst. Würdest du dann dein hart arbeitendes Eigenkapital verwenden?
Dann kannst du ja später wieder neu beginnen Eigenkapital zu sammeln.
Ist eben nur meine Meinung.
mfG Chri
Sandro meint
Hi Chri,
wenn du das 3 bis 4 fache an Ertrag nach Steuern raus bekommst, dann ist das durchaus legitim. Bei einem 1 zu 1 Verhältnis würde ich es aus Risikogesichtspunkten noch anders sehen.
Bei einer Annahme du möchtest eine selbstgenutzte EW kaufen für 100.000 EUR und finanzierst diese zu 1% und im Gegenzug hast du 4% Ertrag nach Steuern, dann benötigst du ein angelegtes Vermögen von 135.823 EUR oder anders gesagt 1,36 fache der Kredithöhe. bei 2% Zinsen sind das dann mal eben bei 100.000 EUR das 2,72 fache. Reden wir dann von einer vernünftigen Wohnung von rund 300.000 EUR und 2% Verzinsung, dann sind das mal schlappe 814.941 EUR.
Habe mal 300.000 EUR Barkauf zu 300.000 Finanzierung gegenübergestellt und 15 Jahre Zinsbindung und angelegtes Vermögen von 815.000 EUR angenommen. Dadurch erhälst du durch den Barkauf ein Vorteil von 113.445 EUR hast aber im Gegenzug Kurs- und Dividendenschwankungen. Eine 30%ige Marktkorrektur bei weiterhin gleichen 4% Ertrag nach Steuern jedes Jahr kippt dein Modell und du stehst nach 15 Jahren mit 20.000 EUR weniger da.
Jetzt stellen wir uns noch ein Verhältnis von Zinskosten zu Ertrag von 1 zu 3 oder 1 zu 2 vor und dann sind die lustigen Jahre vorbei. Wie gesagt, durchaus legitim, aber mit Risiko behaftet.
Beste Grüße
Sandro
Sandro meint
Hi,
sorry, meinte durch den Finanzierungskauf einen Vorteil von 113.445 EUR.
Beste Grüße
Sandro
easydividend meint
Hallo Sandro,
Schön durchgerechnet. Dann sind wir uns doch einig. 🙂
Bei einem 1 zu 2 Verhältnis (oder so um den Dreh) würde ich dieses Risiko auch nicht auf mich aufnehmen, da hast du recht.
Und wie du ja auch schreibst, es kommt auch auf den absoluten Kapitalbetrag für Immobilie darauf an.
Wenn ich pro Monat um die 1000 Euro hereinbekomme, und nur 400 monatlich rückzahle sollte es sich doch schön ausgehen.
Risiko ist immer da, das waage ich auch nicht zu bezweifeln.
mfG Chri
Finanzielle Freiheit meint
Hallo Jan,
Ich stehe wie Du der 100%-igen Fremdkapitalfinanzierung einer Immobilie wie Du kritisch gegenüber.
Zudem würde ich beachten, dass die 100%-ige Kreditfinanzierung auf weitere Sicherheiten neben der finanzierten Immobilie selbst zurückgreifen wird. Da die Bank auf ausreichende Besicherung achten wird, wird sie sich einen größeren Haftungsfonds (z.B. Bürgschaft, weitere Immobilien als Sicherheit, etc.) suchen. Dadurch steht fest, dass die Immobilie nicht für sich allein stehen kann und wird, sondern credit support benötigt. Zudem ist die Tilgung des Kredits bei 100%-iger Kreditfinanzierung aus den Cashflows der Immobilien sicher deutlich erschwert (Laufzeit, höhe der Tilgungen). Das Rechenmodell für eine buy-and-hold-Immobilie dürfte sehr angespannt sein.
Also Vorsicht bei 100%-iger Kreditfinanzierung von Immobilien – das hatte ja auch in der Subprime-Krise Probleme verursacht 😉
Viele Grüße,
FF
Anwärter meint
Du solltest zunächst den Grenzzinssatz bei verschiedenen Darlehenshöhen berechnen. Das geht so:
Du hast ja für verschiedene Darlehenshöhen verschiedene Gesamtzinssätze. Für jede dieser Stufen berechnest Du den Zinsunterschied (in Euro!) geteilt durch die Stufenhöhe.
Rechenbeispiel: Angenommen Du bekommst 80.000 Euro für 1.5% Zins und 90.000 Euro für 1.7% Zins, etc…
Dann liegt der Grenzzinssatz zwischen 80.000 und 90.000 Euro bei:
(1.7%*90.000-1.5%*80.000) / 10.000 = 3,3% .
Das heißt in dem Beispiel für Dich, dass Du für die letzten 10.000 Euro im Grunde 3,3% Zinsen zahlst. Dieser Wert steigt umso heftiger, je näher Du an die Vollfinanzierung kommst und kann auch mal 10% übersteigen.
Ich würde daher raten, unbedingt jede mögliche Geldquelle anzubohren um etwas weniger Kredit aufnehmen zu müssen, denn das letzte bischen Kredit ist am teuersten. Vielleicht kannst Du Dir ja bei Deinen Eltern oder bei Verwandten ein paar tausend Euro leihen, oder ein paar Aktien verkaufen.
Schnell abbezahlen ist im Übrigen nicht immer gut. Das hängt vom Zinsniveau, vom Steuersatz (bei Vermietung) und von alternativen Investitionsmöglichkeiten für Dein Kapital ab. Ich verhandle meine Tilgung immer so niedrig wie möglich, also früher 1%, heute 2% wie es die Banken verlangen.
ImmobilienKoala meint
Hallo Jan,
super Artikel 👍
Also ich finde das Thema spannend. Denn du kannst nicht pauschal ja oder nein sagen.
Denn wenn du noch Rücklagen hast und diese nur nicht verwenden willst ist das wieder etwas anderes.
Du musst die gesamte Situation sehen.
Aber: Ich stehe dem ganzen in meiner persönlichen Meinung auch skeptisch gegenüber.
Wie du oben schon geschrieben hast, kommen einige Risiken auf dich zu. Und wenn du gar keine Rücklagen hast und noch dazu gar keine Ahnung sieht es schlecht für dich aus.
Wo ich dir aber nicht zustimme ist mit der hohen Tilgung. Denn wenn du erst einmal deine 3% festgelegt hast, dann musst du diese auch zahlen.
Ob du deine Miete erhältst oder nicht. Da finde ich die Variante besser mit Sondertilgungen zu arbeiten. Dann sparst du dir monatlich Summe x an und kannst es einmal im Jahr tilgen.
Und sollte es mit der Miete mal Mau sein, sparst du den Monat mal weniger.
Beste Grüße
Björn
Heike meint
Wir träumen schon seit Langem von eigenen vier Wänden, daher überlegen wir uns momentan alle Möglichkeiten zum Immobilienkauf. Eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu kaufen ist zwar riskant, trotzdem sieht das gar nicht so schlimm aus, wenn man alles gut durchrechnet. Vielen Dank für die hilfreichen Informationen dazu.