Nachdem ich in der vorvorletzten Woche ein interessantes Interview mit dem Buchautor Dr. Florian Roski präsentiert habe, folgt heute ein spannender Gastbeitrag von Marco Fendt von immoanleger.de.
Bühne frei, los geht’s!
Im Team sind wir stark, denn gemeinsam erreicht man mehr als allein.
Radfahrer bei der Tour de France zum Beispiel fahren abwechselnd an der Spitze ihrer Gruppe und verringern so den Strömungswiderstand für diejenigen, die hinter ihnen fahren. Wölfe jagen ausschließlich im Rudel und sind so in der Lage, Tiere zu erlegen, die 20-mal größer sind als sie selbst.
Das bringt mich zu einem weiteren „Team“, das zusammen außergewöhnliche Dinge erreichen kann. Und ich spreche hier nicht etwa von einer Gruppe die aus mehreren Personen besteht, sondern vielmehr aus einzelnen Vorteilen, die zusammen ein starkes Team für deinen Erfolg bei der Vermögensbildung ergeben.
Alle zusammengenommen können dir helfen, deine größten finanziellen Ziele zu erreichen. Im Speziellen geht es dabei um Immobilien.
Ich bin ein Immobilien Investor und ich glaube fest daran, dass Immobilien das beste traditionelle Investment auf dieser Welt sind. Doch verstehe mich nicht falsch. Nur weil du eine Immobilie kaufst, wirst du damit nicht automatisch Geld verdienen.
- Smartbroker (Ab 0 Euro pro Order handeln)
- Trade Republic (Aktien & ETFs provisionsfrei handeln)
- Consorsbank (20 Euro für deinen ersten Sparplan geschenkt)
- comdirect-Depot (Mein kostenloses Allrounder-Depot)
- DKB-Cash (dauerhaft kostenloses, verzinstes Girokonto)
- Weltsparen (Automatisches Parken der Cash-Reserve)
Wie ich bereits in meinen Artikeln auf immoanleger.de immer wieder erklärt habe, entsteht jedes große Immobilienvermögen durch „Die 3 Reichtumsmotoren von Immobilien“.
Jeder dieser Punkte für sich allein, kann dir helfen mehr Geld zu machen, doch erst alle zusammen vereint, machen dich wirklich reich.
1. Cashflow
Als Cashflow bezeichnet man das Geld, das übrig bleibt, nachdem alle Ausgaben für die Immobilie bezahlt wurden.
Wenn meine vermietete Immobilie z.B. Einnahmen in Höhe von 2.000 € generiert und meine Ausgaben für diese Immobilie 1.700 € betragen, dann ist mein Cashflow 300 € im Monat.
Jetzt höre ich schon einige von euch sagen, „diese paar hundert Euro im Monat werden mich aber nicht zum Immobilien Millionär machen“.
Vermutlich nicht… doch das ist ja nur der erste von insgesamt drei Reichtumsmotoren. Es gibt noch zwei weitere.
Außerdem sind diese 300 € nur auf eine einzige Immobilie bezogen. Was wäre, wenn du noch zehn ähnliche Immobilien oder Wohneinheiten mit dem gleichen Cashflow besitzt? Das wären dann 3.000 € pro Monat. Und bei 100 Wohneinheiten wären das schon unglaubliche 30.000 € zusätzlich im Monat.
Dieser Cashflow kann dir langfristig dabei helfen, deinen Job zu kündigen oder für eine größere Anschaffung zu sparen… oder aber um wohlhabend in Rente zu gehen.
2. Wertsteigerung
Wenn ich von Wertsteigerung spreche, dann meine ich die natürliche Wertsteigerung, die jede Immobilie langfristig erfährt.
Ich möchte dir das gerne an einem Beispiel verdeutlichen.
Nehmen wir mal an, du hast vor 10 Jahren eine Immobilie für 200.000 € gekauft. Heute ist diese Immobilie 300.000 € wert. Die Wertsteigerung der Immobilie hat dich also 100.000 € reicher gemacht.
Natürlich wird die Immobilie nicht jedes Jahr gleich im Wert steigen (erinnere dich nur mal an 2007!). Doch historisch gesehen haben sich die Immobilienpreise langfristig immer nach oben entwickelt.
Die Wertsteigerung und die Preisentwicklung von Immobilien allein wird dich nicht automatisch zu einem Immobilien Millionär machen. Deshalb empfehle ich auch niemandem eine „durchschnittliche“ Immobilie zu kaufen, in der Hoffnung, dass diese die nächsten Jahre im Wert steigen wird.
Doch wenn die Wertsteigerung mit den anderen „Reichtumsmotoren für Immobilien“ kombiniert wird, geschehen unglaubliche Dinge.
3. Darlehen
Wenn du eine Immobilie mit einem Darlehen finanzierst, bezahlst du jeden Monat eine bestimmte Summe an die Bank, um deinen Kredit zu tilgen.
Diese Rückzahlung besteht aus zwei Teilen: Kapital und Zinsen.
Die Zinsen sind der Gewinn für den Kreditgeber, also die Bank. Aber eine fremdfinanzierte Immobilie zu kaufen hat unglaubliche Vorteile für deine Vermögensbildung.
Ein Beispiel: Wenn du vor fünf Jahren ein Haus für 100.000 € gekauft hast, und dafür einen Kredit in Höhe von 80.000 € aufgenommen hast (sagen wir mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem festgelegten Zinssatz von 5%), dann würdest du heute der Bank nur noch 74.000 € schulden. Nach weiteren 10 Jahren würdest du der Bank nur noch 65.000 € zurückzahlen müssen. Das bedeutet, dass deine Schulden sich jedes Jahr verringern, während sich dein Wertzuwachs gleichzeitig jedes Jahr erhöht. Dein Kapitalwert erhöht sich, solange der Wert der Immobilie sich nicht reduziert.
Wenn du die Immobilie komplett aus deiner eigenen Tasche (also mit 100% Eigenkapital) bezahlen würdest, dann würdest du diesen Reichtumsmotor einbüßen. Das ist etwas, das jeder für sich selbst entscheiden muss.
Alle 3 Vorteile in einem Beispiel
Wie ich bereits erwähnt habe, kann jeder dieser Reichtumsmotoren für sich alleine schon sehr mächtig sein.
Allerdings entfaltet jeder dieser Punkte erst seine volle Kraft, wenn sie zusammen eingesetzt werden. Sie können dich dann überaus vermögend machen, da sich so unglaublich vorteilhafte Synergien ergeben.
Du kannst zum Beispiel für 1.000.000 € ein Mehrfamilienhaus kaufen. Davon investierst du nur 200.000 € Eigenkapital, den Rest finanzierst du über ein Darlehen. Angenommen diese Immobilie generiert einen jährlichen Cashflow von 30.000 € und hat gleichzeitig einen Wertzuwachs von 5% pro Jahr.
Das würde bedeuten, dass diese Immobilie nach 10 Jahren einen Wert von 1.600.000 € hat und du in diesem Zeitraum zusätzlich 300.000 € an passiven Cashflow generiert hast.
Hinzu kommt, dass nach diesen 10 Jahren das Immobiliendarlehen soweit abbezahlt ist, dass du der Bank nur noch 650.000 € schuldest. Du hast also eine Millionen Euro Vermögen aufgebaut und das mit nur einer einzigen Immobilie und einer Investition von 200.000 € Eigenkapital.
Als Sahnehäubchen obendrauf gibt´s dann natürlich noch etliche Steuervorteile für Immobilienbesitzer. Dank dieser Steuervorteile kannst du viel mehr von deinem Gewinn behalten, als wenn du diese Summe auf irgendeine andere Art verdient hättest (wie z.B. als Selbstständiger oder in deinem Beruf).
Immobilien sind nicht der einzige Weg, um heutzutage reich zu werden. Aber es ist sicherlich einer der einfachste Weg, mit sehr wenig Startkapital sein Geld zu vermehren und reich zu werden.
Das ist definitiv ein Team, von dem ich gerne ein Teil sein möchte 🙂
Welche Vorteile liebst du an Immobilien als Geldanlage?
Ich freue mich auf deinen Kommentar!
Über den Autor:
Marco Fendt ist Immobilienfachmann und Investor. Er investiert seit über 10 Jahren erfolgreich in Wohnimmobilien. Auf seinem Blog immoanleger.de gibt er seinen gesamten Erfahrungsschatz aus jahrelanger Tätigkeit als Immobilien Investor weiter. Seine Mission ist es, Menschen zu ihrer ersten Investmentimmobilie zu verhelfen.
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Markus Kahl meint
Entschuldigung für diese Frage. Aber ist dieser Beitrag wirklich Ihr voller Ernst? Da stimmt ja hinten und vorne überhaupt gar nichts. Da wird mit einfachsten Beispielen gerechnet, die bei näherer Betrachtung wie ein Kartenhaus zusammenfallen. Ich habe schon sehr schöne Beiträge hier gelesen, aber das hier ist wirklich nur zum Kopf schütteln. Denn in dieser Darstellungsweise (so wie hier beschrieben) stimmt wirklich gar nichts. Das führt die Leute nur in die Irre, trägt aber nicht zu einer seriösen Anlageentscheidung bei.
Jan meint
Hallo Markus,
welche Punkte meinst du genau?
Sicherlich sind Beispiele immer fiktiv und oft auch in eine Richtung „geschönt“, um bestimmte Punkte herauszuarbeiten.
Ich kann jedoch auf den ersten Blick nichts grundsätzlich falsches erkennen.
VG
Jan
Markus Kahl meint
Hallo Jan,
ich will es kurz machen und Dir anhand weniger Aspekte aufzeigen, warum aus meiner Sicht die Aussagen in diesem Beitrag von vorne bis hinten mit ganz großer Vorsicht zu genießen sind. Ich gehe dabei die Punkte im einzelnen durch.
zu 1: Eine fiktive Summe wird hier als „Cash-Flow“ herangezogen. Ich gebe Dir ein ganz konkretes Beispiel. Eine Wohnung kostet 150.000 Euro, die ich vermieten will. Miete setze ich für eine 2 Zimmer Wohnung mit rund 700 Euro an. Ich habe null Euro Eigenkapital. Die Finanzierung ist somit eine 100 Prozent Finanzierung, die einen Zinsaufschlag mit sich zieht. Ich rechne in meinem Beispiel mit 1,8 Prozent (das ist momentan ein realistischer ca. Wert). Weitere Annahmen: Zinsbindungsfrist 15 Jahre und 3 Prozent Tilgung. Habe ich eine monatliche Belastung von 600 Euro und nach 15 Jahren eine Restschuld von knapp der Hälfte der Darlehenssumme.
Ich muss als Eigentümer Hausgeld an den Hausverwalter zahlen (die nicht der Mieter zu zahlen hat). Ich setzte mal günstige 100 Euro im Monat an (das ist eine realistische Summe). Dazu kommt eine Rücklage die ich selbst für Reparaturen etc. in der Wohnung zurücklegen sollte, dich als Vermieter zu zahlen haben. Sagen wir auch einfach mal 100 Euro pro Monat. Nur mit diesen realistischen Werten komme ich schon auf ein Minus von 100 Euro pro Monat. Ich habe in dieser Zeit noch nicht einen Euro verdient.
Dazu kommen die Nebenkosten beim Erwerb (in diesem Beispiel etwa 15.000 Euro), die ich erst einmal aus eigener Tasche begleichen muss. Die habe ich entweder selbst auf der hohen Kante (wäre zu empfehlen) oder müsste ich mitfinanzieren. Dann hätte ich jedoch eine über 100 Prozent Finanzierung. Es mag Banken geben, die das machen, seriös ist das jedoch nicht.
zu 2: Der Autor spricht von einer „natürlichen Wertsteigerung“. Entschuldige bitte, aber das ist kompletter Unfug. Es gibt kein Gesetz das sagt, dass eine Immobilie zwangsweise IMMER an Wert gewinnen wird. In den letzten Jahren und Jahrzehnten sind die Preise regelmäßig gestiegen, ja. Aber das ist keine Garantie auf die Zukunft. Wer eine solche Behauptung aufstellt, handelt nicht seriös. Ich gebe nur das Beispiel Immobilienkrise in den USA 2008. Über Jahre stiegen die Preise für Immobilien. Doch plötzlich fielen die Preise ins bodenlose, die Finanzierungen platzten wie eine Seifenblase. Eine ähnliche Preisblase sehe ich derzeit auch in Deutschland. Viele Preise für Immobilien haben mit der „normalen“ Preisentwicklung nichts mehr zu tun, die sind völlig entkoppelt. Wer garantiert mir, das eine heute schon realistisch betrachtet überteuert gekaufte Immobilie in zehn Jahren wieder zehn oder zwanzig Prozent an Wert gewonnen hat? Niemand.
Hinzu kommt: Diese Wertsteigerung ist ja nur ein Buchwert. Solange ich diesen Gewinn durch einen Verkauf nicht realisiere, ist er nur fiktiv. Sprich: Ich habe nichts davon (wie auch bei Aktien). Außerdem kann ich mich von einer Immobilie immer schwerer trennen als beispielsweise von einer AKtie, weil der Verkaufsprozess deutlich schwerfälliger ist. Viele meinen immer, ein Preis von einer Immobilie kann nicht sinken. Das kann er. Und zwar schneller, als sich mancher vorstellen kann. Aus ganz unterschiedlichen Gründen.
Diese Bemerkungen gelten übrigens auch zu Punkt 3. Der Autor spricht von bestimmtem Eigenkapital, dass er in seiner fiktiven Rechnung ansetzt. Dieses Eigenkapital muss ich aber erst einmal haben! In seinem Beispiel spricht er beim Mietshaus, was 1.000.000 Euro kosten soll, von 200.000 Euro Eigenkapital. Dazu kommen aber noch die Nebenkosten von rund 100.000 Euro. Sprich, ich muss 300.000 Euro selbst erst einmal aufbringen um die Immobilie überhaupt erst einmal zu kaufen. Da habe ich noch nicht einen Euro verdient.
Ich will in diesen Rechenbeispielen die ganzen Erträge mal außen vorlassen, die mir (wenn ich Eigenkapital habe) durch den Zins oder Ertrag verloren gehen. Eine Immobilie kostet erst einmal nur Geld.
Es sei denn ich treibe den Mietpreis extrem hoch und investiere nichts an z.B. Reparaturen. Dann mag es sich vielleicht rechnen. Aber seriös ist das nicht. Wie Du siehst, habe ich Dir anhand von einigen sehr realitätsnahen Zahlen versucht darzustellen, dass diese Zeilen des Autors sehr nach Wunschvorstellung klingen. Das mag alles funktionieren, wenn ich schon einen Batzen Geld als Grundstock habe. Ohne Eigenkapital rechnet sich da jedoch gar nichts. Und deswegen wird mir das einfach zu schön gerechnet und bildet nicht eine realistisch Annahme ab.
Sorry, aber so wie der Beitrag des darstellt, ist es nicht gut.
Viele Grüße
Rob meint
Vielen Dank für deinen Kommentar, ich kann dir bei allen Punkten ausnahmslos Recht geben. Der Beitrag, so wie er hier dargestellt ist, hat nur geringen Realitätsbezug und gleicht einem Boulevardmagazin. Sehr schade!
ETF-Wahl meint
Ich schließe mich der Meinung von Markus voll und ganz an.
Es werden in diesem Artikel lediglich irgendwelche pauschalen Annahmen (Renditen, Wertsteigerungen, Eigenkapital…) getroffen und dafür Kosten unter den Tisch fallen lassen (Nebenkosten, Rücklagen für Reparaturen).
Alle Behauptungen sind leider schlecht erklärt und untermauert. Warum z.B. unter dem ersten Punkt nur 300€ an Cashflow annehmen, lass uns doch gleich 1000€ nehmen. Dazu müssen nur die Ausgaben auf 1000€ begrenzt werden (Ironie Ende).
Grüße
ETF-Wahl
Jan meint
Hallo ETF-Wahl und Rob,
es geht doch um Beispielrechnungen, um die Faktoren Wertsteigerung und CashFlow herauszuarbeiten.
Ja es ist keine Detailrechnung. Vollkommen abwegig sind die Werte aber keinesfalls.
VG
Jan meint
Hallo Markus,
das Problem bei allen Beispielen und Annahmen ist immer der Kaufpreis. Ich versuche einmal Schritt für Schritt eine Antwort zu verfassen.
zu 1. Natürlich kann man von einer 100% Finanzierung ausgehen, als unseriös würde ich es nicht unbedingt bezeichnen. Sie ist aber sicher nicht für jeden geeignet. Meine Sparkasse macht es aber zum Beispiel.
Rechnet man mit 20% EK sieht alles ganz anders aus. Dann werden plötzlich 1,2% oder 1,3% Zinsen daraus und die monatliche Belastung ist geringer.
Das nächste ist der Kaufpreis. 8.400/150.000 Euro entspricht einer Rendite von 5,6% vor allen Kosten. Das ist kein Renditeobjekt. Zu diesem Zeitpunkt sollte mindestens %, besser 8% auf dem Deckel stehen. Ja, das ist nur noch schwer zu finden aber das gibt es auch heute noch.
Kurz, es kommt auf die zugrundeliegenden Annahmen an. Nirgendwo steht, dass es leicht ist und ohne Eigenkapital funktioniert. Beim Thema Immobilien sollte man meiner Meinung nach immer mit Eigenkapital kalkulieren und auch noch einen gewissen Betrag zur Sicherheit auf dem Konto haben.
zu 2.
Bei diesem Punkt stimme ich dir zu. Eine Wertsteigerung ist natürlich keinesfalls garantiert. Im langfristigen Mittel wird historisch in etwa die Inflation ausgeglichen.
zu 3.
Ja, das ist korrekt, es werden 200k + Nebenkosten (100k sind hier sicher realistisch). Wie oben aber schon angemerkt, es steht nirgendwo, dass es ohne EK geht. Für Aktien braucht es auch EK, wenn auch sicherlich weniger.
Fazit. Ja, der Beitrag ist natürlich Pro-Immobilie. Ich kann jedoch aus eigener Erfahrung sprechen, dass es möglich ist mit einer Immobilie einen positiven Cashflow zu erwirtschaften, nach Steuer und Rücklage.
VG
Jan
MZ meint
Hallo Zusammen,
die Aufstellung der weiteren Faktoren, die beim Kauf einer Immobilie zu berücksichtigen sind, sind alle mal nachvollziehbar.
Aber!!!!
Natürlich wenn du für eine 2-Zimmer Wohnung einen solch überteuerten Preis bezahlst dann bist du selbst schuld, wenn du 100 Euro zunächst mal aus der eigenen Tasche bezahlst.
Ich selbst besitze mehrere Immobilien und bei einer durchdachten Kalkulation inkl. der Berücksichtigung deiner Faktoren werfen einige Immibilien von mir 200 bis 600 Euro Cash Flow ab (unterteilt in ETW und MFH).
Natürlich ist dies ein Bruttowert und da hat der Autor seine Hausaufgaben nicht gemacht, da man am Ende des Jahres das Einkommen versteuern muss.
Nichts desto trotz und da gebe ich dem Autor recht, ist durch die Tilgung des Kredits und bei null Euro Wertzuwachs trotz alle dem ein ordentlicher Gewinn nach 10 Jahren oder auch länger zu erzielen, da die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank logisch geringer werden.
Und noch was:
2008 sind die Preise wohlgemerkt in den USA ins bodenlose gefallen. Wo aber bitte spiegelt das die Situation in Deutschland wieder. Und zur Info:
Schaue dir bitte die Werte der Immobilien in den USA heute wieder an. Diese befinden sich weit über den was vor 2007/2008 war. Also hat der Autor recht. Historisch gesehen sind die Werte der Immobilien immer gestiegen.
Bernd das Brot meint
Hallo zusammen,
im Artikel wird der Weg meiner Meinung nach einfach zu leicht beschrieben. In den Kommentaren steckt deutlich mehr Wahrheit als in dem Artikel. Ich denke aus deinem Kommentar Jan und dem von Markus, könnte man einen eigenen Artikel machen.
Gute Kommentare 🙂
Alex meint
Der Kauf einer Immobilie ist nicht zu unterschätzen. Man sagt, das Eigenkapital sollte in etwa 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Doch mit dem Kaufpreis an sich ist es noch lange nicht getan. Hinzu kommen Notarkosten, die Provision des Maklers usw. und wie oben mehrfach erwähnt, benötigt der Käufer Rücklagen. Markus‘ Argumente sind nicht von der Hand zu weisen. Dennoch kann es durchaus sinnvoll sein in Immobilien zu investieren. Man sollte sich nur ausreichend damit beschäftigen. Konkret meine ich die Finanzierung, welche Möglichkeiten werden angeboten (Bankenkredite miteinander vergleichen). Wie sieht der Immobilienmarkt derzeit in meiner Wunschstadt aus? Wo könnte es sich lohnen zu investieren und wo nicht. Wenn man hier unsicher ist, kann man sich an einen Fachmann wenden, der sich gut vor Ort auskennt und die Lage einzuschätzen weiß.
fantasyx meint
Eine Möglichkeit um in Immobilien zu investieren stellt der Kauf über Zwangsversteigerungen dar. Die Immobilien sind teilweise unter Verkehrswert zu bekommen, was die Rendite erhöht. http://www.zvg.com.
Selbst in Hamburg sind Objekte für 50% des Verkehrswertes zu ersteigern. Da sind Objekte, welche seit 3 Jahren nicht weggegangen sind und wo die Bausubstanz vollkommen ok ist, gem. Gutachten. Einfach mal mit dieser Art des Kaufens beschäftigen…
Der Gewinn liegt im Einkaufspreis.
Jan meint
Hallo fantasyx,
danke für den Hinweis. Leider habe ich die Erfahrung gemacht, dass Zwangsversteigerungen in den letzten zwei Jahren vollkommen überlaufen waren und sich die Teilnehmer wie im Rausch nach oben geboten haben. aus 50, bzw 70% des Verkehrswertes wurden nachher eher 150 bis 200%. Immobilien sind im Moment leider ein Hype.
VG
Jan
Sebastian meint
Hey Jan, kann deine Einschätzung zu Zwangsversteigerungen aktuell nur bestätigen. Die Leute bieten sich gegenseitig hoch und die Immobilien gehen zu Höchstpreisen weg. Zumindest in Ballungszentren. Daran wird sich auch so schnell nichts ändern… Leider.
Anwärter meint
Die Zahlen sind etwas veraltet. Tatsächlich sind aktuell die Zinsen deutlich niedriger, aber auch die Renditen. Die Preise sind dagegen vergleichsweise hoch. Insofern stellt sich die Frage, ob sich das momentan noch genauso rechnet er das darstellt.
Beispiel: Ich kaufe eine Immobilie mit 3% Rendite, mein Zinssatz beträgt 1.5%. Allerdings habe ich noch einige laufende Koisten, die nochmal 1% ausmachen. Der Cashflow ist damit deutlich verringert. Auch bei der Wertsteigerung sehe ich momentan ein Fragezeichen, weil diese auch von fallenden Zinsen gedopt wurde. Das geht aber nicht ewig so weiter.
Ansonsten ist es wie bei vielen Aktienratgebern: Man kann im Nachhinein gute Ratschläge darüber erteilen, was man in der Vergangenheit hätte machen müssen.
Jan meint
Hallo Anwärter,
gerade im Immobilienbereich sind die Zahlen nicht unbedingt pauschalisierbar. Es ist sehr abhängig von den Regionen. Hier bei uns sind 6+% noch möglich, nicht einfach, aber möglich. Bei einem Zinssatz von 1,3% und weniger kann sich das schon rechnen. In München sind 3% wahrscheinlich schon gut, das rechnet sich nur noch über eine Wertsteigerung. Diese ist aber noch einmal deutlich unsicherer, als eine (mehr oder weniger) feste Mietrendite.
VG
Jan
Tobias meint
Hallo alle,
ich bin auch Immobilien Investor und muss sagen, dass die vom Autor genannten Zahlen durchaus realisierbar sind. Ich habe 3 Mehrfamilienhäuser ohne Eigenkapital für knapp 1 Million Euro gekauft. Insgesamt handelt es sich um 15 Wohnungen, die derzeit einen Cashflow von 1700 Euro pro Monat generieren. Zusätzlich wird der Kredit monatlich zu 2 % von meinen Mietern getilgt. Die Finanzierung läuft über ein Festdarlehen, getilgt wird mittels Bausparvertrag. Über diesen kann ich nach 10 Jahren frei verfügen. Danach wird einfach neu finanziert. Immobilien steigen im Wert aufgrund der Inflation. Dadurch ist die Immobilie immer nach 10 Jahren mehr Wert. Sie müssen günstig kaufen und am besten die wesentlichen Dinge renovieren (Heizung, Fenster, ggf. Dach). Denken Sie darüber nach und Eigenkapital sollten Sie nach Möglichkeit überhaupt nicht einsetzen!
Beste Grüße
Tobias
Kai meint
100% Finanzierung zu 2% ist nicht möglich. Die Raten an die Bank besteht aus Zins und Tilgung. Du müsstest 1% Zins und 1%Tilgung haben. Diese Bank möchte ich gerne kennenlernen. Wohlgemerkt bei 0 Eigenkapital.
Jan meint
Hallo Kai,
möglich ist das schon. Gibt auch Darlehen bei denen gar nicht getilgt wird, sondern nur Zinsen gezahlt.
0 Eigenkapital bedeutet ja nicht, dass er arm ist wie eine Kirchenmaus. Er hat nur kein EK in den Kauf mit eingebracht. Vielleicht hat er andere Sicherheiten oder ein sehr hohes Gehalt.
Wie sagt man so schön, die Banken leihen dir am liebsten Geld, wenn du ihnen nachweisen kannst, dass du es nicht brauchst.
VG
Jan
Kai meint
Hallo Jan, stimmt zur später Stunde hatte ich nur Annuitätendarlehn im Kopf gehabt 😉
Tobias meint
Zur Verdeutlichung: Ich zahle 2 % Zinsen fix. Also bei einer Million 20.000 Euro. Weitere 2 % fließen in einen Bausparvertrag. Zins und Tilgung liegen also bei 4 %. Nach 10 Jahren liegen im Bausparvertrag 200000 Euro (zzgl. Zinsen). Nun kann ich entweder das Bauspardarlehen abrufen, wenn der Zins gestiegen sein sollte oder ich ziehe das Kapital zur freien Verfügung raus. Die Folgefinanzierung läuft nach dem gleichen Muster. Das läuft wunderbar. Durch die anziehende Inflation steigen die Häuser im Preis und der Kredit wird automatisch entwertet. Für die Bank steigt dadurch auch die Sicherheit.
Heisenberg meint
Wie hier jeder in den Kommentaren einen auf Immobilieninvestor macht 😀 Schon lustig 😉
Optimist meint
Was völlig bei den Berechnungen ausgelassen wird, sind das alle Einnahmen nicht 1 zu 1 mit dem Bank Kredit verrechnet werden können , man zahlt mir deinem Einkommensteuersatz, also locker 40% steuern. Abschreibungen und Zinsen sowie repertoire die man gegen rechnen kann sind marginal… o.g. cash flow ist schönfärbung…
Jan-Christian meint
Die Tilgung kannst du nicht gegenrechnen, das meinst du wahrscheinlich. Der Cashflow ist am Ende aber immer vom Objekt abhängig. Das ist schwer zu pauschalisieren.