Ist die Überschrift überspitzt? Ja, ist sie… Pauschalisiert der Titel dieses Beitrags? Mit Sicherheit… Doch worum geht es mir dann mit den folgenden acht Punkten? In den letzten Jahren habe ich in meinem Umfeld viele Bekannte die sich in das größte Abenteuer ihres Lebens gestürzt haben, den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist die Erwartungshaltung mittlerweile soweit, dass ich öfters Sätze höre wie: „Und, wann kaufst du?“ oder „Wer bei den niedrigen Zinsen nicht kauft ist dumm, so eine Gelegenheit kommt nie wieder!“
In meinem Blog habe ich schon häufiger anklingen lassen, dass ich kein großer Fan von selbstgenutztem Wohneigentum bin (Zumindest nicht als Geldanlage). Ich bin einfach der Meinung, dass sie sich für die meisten Menschen bei objektiver Betrachtung nicht lohnt und sie einen großen Fehler damit begehen. (Hier findest du 50 weitere Tipps zum reich werden) Im Folgenden möchte ich einige Fehler vorstellen, die viele Menschen beim Kauf von Wohneigentum begehen, die sie später aber eine Menge Geld kosten werden.
1. Wertsteigerung wird eingeplant
In vielen Kalkulationen und Langzeitplanungen wird eine Wertsteigerung von wenigen Prozent pro Jahr mit eingeplant. Es gibt viele Immobilienrechner oder Vergleichsrechner bei denen dieses auch berücksichtigt wird. Aber sein wir doch mal ehrlich, mit diesem Hebel der Wertsteigerung kann uns der Bankverkäufer alles verkaufen er muss nur groß genug sein. Doch wie schaut es in der Realität aus? Einen wirklichen Wertzuwachs gibt es doch nur noch in Top-Lagen. Doch wer kann sich diese heute noch leisten? Und vor allem wer weiß genau welche Lagen in zehn, zwanzig oder dreißig Jahren „in“ sind? Der angestellte Privatmann der mit Ende zwanzig oder Anfang dreißig seine Wohnung oder sein Haus kaufen möchte? Ich behaupte nein, deshalb halte ich es für gefährlich eine Wertsteigerung mit einzuplanen. Im Hinblick auf eine langfristig alternde und sinkende Bevölkerung gibt es immer weniger Käufer für Immobilien außerhalb der Top-Lagen.
2. Der Kauf alter Häuser
Ich kann mir keinen Neubau leisten? Dann nehme ich lieber ein Haus was schon ein paar Jahre älter ist, ein neuer Anstrich und es sieht aus wie neu. Auch ähnliche Sätze wie diesen habe ich schon häufig als Argument gehört. Doch die Realität sieht wieder anders aus. Alte Häuser sind zwar mit einem niedrigeren Anschaffungspreis ausgeschrieben, die Instandhaltungskosten und Nebenkosten durch höhere Energiekosten steigen jedoch mit zunehmendem Alter um ein Vielfaches. Um solche Immobilien auf den heutigen Stand zu bringen benötigt es im Weiteren riesige Investitionen die auf den Kaufpreis folgen.
3. Am Stadtrand sind die Häuser doch viel günstiger
Dieses Argument ist mit Sicherheit richtig, doch zu einer verlängerten Fahrtzeit kommen oft auch höhere Transportkosten in Form von Benzin oder KFZ-Abnutzung hinzu. Auch wenn der Preisunterschied mehrere zehntausend Euro beträgt summieren sich die zusätzlichen Fahrtkosten über mehrere Dekaden und machen den Unterschied im Kaufpreis häufig wieder zu nichte. Dazu kommt häufig noch eine schlechtere Infrastruktur im Gegensatz zur Stadt.
4. Die Gesellschaft wird nicht jünger
Es ist doch ein Fakt, dass unsere Gesellschaft immer älter wird. Aber was ist die logische Konsequenz daraus? Betrachten wir doch einfach mal die Art Wohnung die im Alter am meisten Sinn macht: Sie ist barrierefrei, meist nur über ein Stockwerk, nicht zu groß damit der Pflegeaufwand für einen Alleinstehenden oder ein älteres Pärchen nicht zu groß wird und nicht zu teuer. Was bedeutet dies im Umkehrschluss? Große Häuser, mehrgeschossige Wohnungen, riesige Wohnungen usw. werden in Zukunft immer weniger nachgefragt. Das soll nicht heißen, dass der Bedarf in Zukunft auf Null sinken wird. Es werden aber einfach merklich weniger Immobilien dieser Art benötigt was natürlich auch den Verkaufspreis später drückt.
5. Die selbstbewohnte Immobilie passt nie
In den meisten Fällen wird man nie das passende Objekt für alle Lebenslagen finden. Nach oder schon während der Ausbildung wäre eine Singlebude sinnvoll. Ein Kauf fällt weg da das Eigenkapital nicht ausreicht. Einige Jahre später vergrößert man sich, zieht mit dem Partner zusammen. Hier könnte ein Kauf schon eher passen aber was ist wenn Kinder kommen? die Zwei-Zimmer Wohnung wird zu klein, man möchte in ein größeres Haus oder eine größere Wohnung und so geht es immer weiter. Sind die Kinder erst einmal raus ist die Immobilie wieder zu groß und im Alter zu pflegeaufwändig. Ich will damit ausdrücken, dass es nicht die eine passende Immobilie für alle Lebenslagen geben wird. Im Normalfall passt sie ein paar Jahre und müsste dann gewechselt werden. Dies bedeutet aber unnötige Kosten und einen hohen Aufwand.
6. Tausche Immobilie gegen Flexibilität
Flexibilität ist in der heutigen Zeit wichtig. Welcher Job ist sicher, wer weiß heute ganz genau wo er in zehn oder zwanzig Jahren stehen wird? Hat man erst einmal eine Immobilie „an der Backe“ ist der schnelle Umzug in eine andere Stadt oft ein sehr hoher Aufwand, sowohl finanziell als auch emotional. Es fällt schwer sich mal eben von seiner geliebten Immobilie zu trennen und in eine andere Stadt zu ziehen. Aber auch finanziell schränkt man sich ein. Es soll Menschen geben die sich über dreißig Jahre einen Kredit ans Bein binden. Sie arbeiten nur für den einen Wunsch des Eigenheims. Oft ist dieser Wunsch so knapp kalkuliert, dass der finanzielle Spielraum fehlt und schon kleinere Änderungen im Leben das Abenteuer Immobilie in Gefahr bringen können. Eine Eigene Immobilie stellt somit auch immer ein riesiges „Klumpenrisiko“ in der eigenen Finanzplanung dar.
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7. Die wahren Kosten eines Hauses
Ein Haus kostet mehr als nur den ausgeschriebenen Kaufpreis. Mit dem Kaufvertrag kommen schon die ersten Rechnungen für die Grundsteuer, den Makler oder den Notar. Ganz schnell kommen so noch einmal 15% auf den eigentlichen Kaufpreis drauf. Doch damit nicht genug es müssen Zinsen berücksichtigt werden, Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltungen gebildet werden und viele weitere kleinere Zahlungen getragen werden. Mal abgesehen von dem großen Risiko, das zu knapp kalkuliert wird und einen überraschende Zahlungen für ein neues Dach oder eine neue Heizung überfordern kostet ein Haus eben mehr als nur den Kaufpreis. Als Schätzwert kann man sagen, dass man in 30 bis 50 Jahren das Haus einmal neu baut, also quasi das Doppelte noch einmal reinstecken muss. Viele neigen dazu diesen Punkt zu ignorieren und kalkulieren nur eingesparte Miete = mögliche Rate zur Abzahlung des Kredites. Diese einfache Rechnung hat häufig fatale Folgen.
8. Das Liquiditätsrisiko
In der Regel warten Käufer für die eigene Immobilie nicht vor der Haustür auf den Verkauf. Muss eine Immobilie möglichst schnell verkauft werden, so ist dies meist nur mit größerer Wartezeit oder einem Abschlag auf den Wert der Immobilie möglich. Auch hier fehlt es dementsprechend an Flexibilität wenn es im Ernstfall schnell gehen muss.
Neben diesen negativen Punkten ist natürlich zu berücksichtigen, dass die eigene Immobilie keine 100-prozentig objektive Entscheidung sein kann. Lebensqualität lässt sich nun einmal nicht wirklich in Geld ausdrücken. Trotzdem sollten vor dem Investment die obigen Punkte überdacht werden. Leider verrechnen sich viele bei dem Vergleich der eingesparten Miete und der möglichen monatlichen Rate. Langfristig kann dies fatale Folgen haben.
Wie steht ihr zum Thema selbstgenutztes Wohneigentum?
[ratings]
Konstantin meint
Es sollte nicht nur der demografische Wandel betrachtet werden (Gesellschaft altert, sondern auch das letztes Jahr mehr Personen nach Deutschland eingewandert als ausgewandert sind! Wenn es in anderen Ländern wirtschaftlich bergauf geht, werden diese wahrscheinlich auch wieder in ihre Heimatländer auswandern.
Ich würde mir auch nur eine Eigentumswohnung zu legen, wenn ich mehr als 300.000€ hätte und keine für meine Ansprüche passenden Wohnungen zur Miete frei wären!
Alex von Reich-mit-Plan.de meint
…werden diese wahrscheinlich auch wieder in ihre Heimatländer auswandern…
Da bin ich mir gar nicht so sicher. Siehe die vergangenen Jahrzehnte.
Finanzwesir meint
Hallo,
zu Punkt 1: >>Einen wirklichen Wertzuwachs gibt es doch nur noch in Top-Lagen
Hier in Hamburg sinken die Preise in den absoluten Toplagen an der Elbe bereits leicht oder sie bleiben gleich. Was schon hoch ist, kann nicht noch weiter steigen, auch die Immo-Bäume wachsen nicht in den Himmel. Echte Wertsteigerungen werden eher in den Vierteln südlich der Elbe erwartet. Da ist noch Luft nach oben.
Wann aber und wieviel? Das weiß keiner. Von daher gebe ich Dir vollkommen recht: Die Hoffnung auf eine mögliche Wertsteigerung gleich mit einzupreisen in eine reale Finanzierung ist unseriös.
zu Punkt 2: Ich sage nur EneV! Das ist die Energieeinsparverordnung. Je nach Bundesland und Kommune wird die unterschiedlich streng umgesetzt. Oft genug ist abreissen und neubauen billiger als einen alten Kasten zu dämmen. Und dämmem muß man.
Die anderen Punkte kann ich auch so unterschreiben. Gerade der Punkt Instandhaltung wird gerne übersehen. Man sollte dafür 1%-2% der Kaufsumme jährlich zurücklegen. Das Problem dabei: Genau wie Autos werden Häuser immer komplexer. Wer kann heute noch sein Auto selbst reparieren? Bei hochgedämmten Häusern kann man als Laie nicht mehr viel machen. Da rücken dann die Fachbetriebe mit ihrer IT an. Den Kohleofen hat der Hausherr früher selbst wieder in Gang gebracht, probier das mal mit einer Wärmepumpe…
Für mich ist ein Haus eine Lifestyle-Entscheidung. Möchte ich einen bestimmten Lebensstil pflegen und paßt ein Haus dazu? Wenn ja, dann kaufen, aber nicht als Renditeobjekt!
Gruß
Finanzwesir
pete meint
Hi Finanzwesir,
ich beneide dich, dass bei dir in Hamburg die Preise in den Topplagen aufhören zuwachsen! Nur wachsen die Immobäume in unterschiedlichen Regionen leider auch unterschiedlich hoch! Ich wohne in München, was immobilienmäßig ein absuloter Albtraum ist, ich bin seid knapp 1,5 Jahren auf Wohnungssuche, mit keinem Ergebnis da hier mehr Leute selbst suchen als ich Haare am Körper habe.. Bin deswegen auch am überlegen, ob ich mir eine Wohnung kaufen soll, da die Mietsteigerung nicht aufzuhören scheint, und es immer unwahrscheinlicher wird, ein passendes Objekt zu finden, bzw zu bekommen. Allerdings müsste ich einen Großteil davon über Kredit finanzieren..
Dan meint
Hallo,
Ich, als dummer Laie, ging immer davon aus, das der Besitzer von Immobilien Bonität besitzt und daher sehr kreditwürdig ist. Er braucht Kredite um die Immobilie abzuzahlen, Reparaturen, Rechtsstreit, Sanierung, Renovierung usw….
Aber er kann auch höhere Kreditbeträge aufnehmen, um das Geld gewinnbringend in andere Bereiche anzulegen ( kauf neuer Immobilien Aktien etc )
Er ist immer liquide und kann alle Unkosten abdecken, die anfallen. So bleibt immer Geld für den angestrebten Gewinn. Daher Wertsteigerung mit einzukalkulieren ist immer schwierig, da eine Wertsteigerung auch eine Wertminderung beinhalten kann.
Andi7 meint
Hallo Jan,
deine Überschrift ist nicht nur überspitzt – sie ist völlig falsch ;-).
Ich möchte auch nicht pauschalisieren, aber meiner Meinung nach steuert die eigengenutzte Immobilie einen wesentlichen Teil zum Vermögensaufbau bei. (Ich bin nicht der einzige, der behauptet, dass mein Eigenheimkauf bisher die beste „Investition“ war).
Ich werde nicht auf die einzelne Punkte eingehen, die zum Teil korrekt sind, zum Teil aber Fehlschlüsse erlauben.
Laut einer „Studie der Bundesbank“ besitzt ein deutscher Haushalt im Durchschnitt weniger Vermögen, als ein spanischer, italienischer, usw. „Grund für den vergleichsweise geringen Wert in Deutschland ist die sehr niedrige Eigenheim-Quote hierzulande“ (Link).
Auch wenn es nicht der einzige Grund ist, kann dieser nicht geleugnet werden. Also wenn die eigengenutzte Immobilie ruiniert hätte, sollte das Mieter-Deutschland viel besser da stehen – was aber nicht der Fall ist.
Auch aktuelle Vergleiche, in welchen Landkreisen Kaufen günstiger als Mieter ist, zeigen, dass es sich immer öfter lohnt etwas zu kaufen als zu mieten.
Jan meint
Hallo Andi,
ehrlich gesagt kann ich den Focusbericht nicht ganz nachvollziehen. Wo ist denn da der Zusammenhang? Jemand der eine Immobilie hat, hat im Durchschnitt ein höheres Vermögen als jemand der keine Immobilie hat. Ähnlich gilt auch, jemand der einen Porsche hat, hat wohl im Mittel mehr Geld als jemand der keinen Porsche hat. Ich sehe einfach den kausalen Zusammenhang nicht. Nach dieser Begründung müsste ich mir jetzt ein Haus kaufen, um ein überdurchschnittliches Vermögen zu bekommen wenn es abgezahlt ist. Du verstehst worauf ich hinaus will.
Natürlich ist die Überschirft überspitzt, es hätte auch heißen können „8 Dinge die du ernsthaft überdenken solltest, bevor du dich in das Abenteuer Immobilie stürzt“. Wer aus oben genannten Gründen gescheitert ist, der hat u.U. ja gar keine Immobilie mehr da er sich in der ZV verloren hat.
Ein Punkt den ich jedoch akzeptiere und auch sehr schlüssig finde ist, dass Eigenheimbesitzer aufgrund der Raten und dem damit verbundenen Druck effektiver sparen weil sie einfach die Backen zusammenkneifen müssen um das Haus abzubezahlen. Da der Mieter keinen Druck hat ein Vermögen aufzubauen ist der Anreiz auch nicht so groß.
VG Jan
Andi7 meint
Ich verstehe worauf du hinaus willst, mir fehlt aber ein Wort für deinen falschen Vergleich.
1. Der Zusammenhang zwischen Vermögen und Immo ist nicht zu verkennen. Die Südländer verdienen im Schnitt deutlich weniger als die Deutschen, besitzen aber ein höheres Vermögen. Die Bundesbank hat nun geprüft wie konnte es passieren – welche Vermögenswerte sind denn im Topf vorhanden. Immo war der größte Grund. Nicht Dividendenaktien!
2. Ein Porsche ist eine Luxusversion von einem Verbrauchsgut. D.h. je teurer desto schlechter für Vermögensaufbau. Bei einer Immo gilt die Regel nicht (nicht unbedingt).
3. Wenn ein Durchschnittsbürger sich selbstgenutzte Immo anschafft, steigen seine Chancen nach Jahrzehnten mehr Vermögen zu besitzen, als ein Bürger ohne Immo. Das besagen die Zahlen. Wenn du eine einzelne Person nimmst, dann kann die Rechnung vielleicht nicht aufgehen. Aber sie landet in einem großen Pool von Eigentumsbesitzer. Zunächst verwässert sie den Vermögensstand, um ihn Jahr für Jahr wieder zu verbessern.
4. „Zwangssparen“ bei einer Immo mag vielleicht unangenehm klingen, jedoch bei vielen Menschen ist es die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen. Auch für dich ist es schlüssig. Also warum kannst du den Zusammenhang nicht nachvollziehen?
5. Dein neuer Vorschlang zu Überschrift ist deutlich treffender. Gerade beim Immokauf soll man die Rosabrille ablegen und nach allen Kosten umschauen. Nur wenn die Langfristrendite unter Berücksichtigung aller Eventualitäten stimmt, soll man sich auf ein risiko- und stress-behaftetes (ja auch bei Eigennutzung gibt es Stress mit Nachbarn, Versorgern, Handwerkern…) Abenteuer einlassen.
6. Ich wage auch einen falschen Vergleich: „Investieren an der Börse wird dich ruinieren“. Die meisten Privatanleger machen an der Börse keinen oder viel zu kleinen Gewinn. Viele davon verzocken sich wirklich und melden Privatinsolvenz an. Kann die Überschrift so stehen bleiben? Ne, man soll sich informieren, die Fehler der Massen nicht wiederholen und auf eine langsamere dafür aber sichere Strategie setzen, mit der man nicht über Nacht, aber nach Jahrzehnten auf jeden Fall ein ernsthaftes Vermögen aufbaut.
Genauso ist es mit Immo!
Dummerchen meint
Ein paar Einwürfe sind hoffentlich zu Eurer Diskussion erlaubt:
– Die Studie der Bundesbank ist zumindest leicht fragwürdig:
http://www.welt.de/finanzen/article114657327/Bundesbank-rechnet-die-Suedeuropaeer-reich.html
* Die Zahlen stammen aus verschiedenen Zeiträumen: Südeuropa vor 2008/09, Deutschland 2010/11.
* Betrachtet man nur West-Deutschland wäre man mit einem Vermögen von rund 230.000 im Spitzenfeld – trotz niedriger Immo-Quote.
* Die Immobesitzer mussten den Wert ihrer Immo selbst schätzen – hmm, ob jeder da so realistisch den Wert beurteilt/beurteilen kann http://de.wikipedia.org/wiki/Endowment-Effekt
Der Porsche-Vergleich von Jan ist durchaus treffend. Die Frage ist doch, wer sich überhaupt den Kauf einer Immobilie leisten kann? Vermutlich nicht die Putzfrau, die gerade so über die Runden kommt. Immobesitz und Vermögen wird daher korrelieren, hat deswegen aber keinen Kausalzusammenhang im Sinne von „Durch Immobesitz wird man vermögend“.
Bloss weil Immobesitz zu einem Zwangssparen führt, heißt dies doch nicht, dass diese Anlageform deswegen die „beste“ ist. Es muss seitens des Besitzers gespart werden – ein Mieter kann sparen. Viele Mieter tun dies nicht, deswegen haben sie weniger Vermögen. Mit der Anlage konkret in Immos hat das aber vermutlich wenig zu tun.
Just my 2 cents,
Dummerchen
Andi7 meint
Hi Dummerchen
1) von dem Artikel habe ich ein Dementi erwartet, aber es bleibt bei „leicht“ fragwürdig.
Jedoch auf diese Zahlen stützen sich viele andere Studien oder Fach-Artikeln. Leider gibt es nichts Besseres.
„Die deutsche Analyse beruht hingegen auf der repräsentativen Befragung von 3565 Haushalten“. Tja, für die Statistiker mag dies ausreichend sein, aber bei über 40 Millionen Haushalten darf es repräsentativ heißen? Aus dieser Perspektive wünscht man sich schon etwas gläsernere Bürger (Zahlen) ;).
Die unterschiedlichen Zeiträume sind aus meiner Sicht auch vernachlässigbar, denn es geht nicht um 10%-Unterschied sondern um „die Welten“ dazwischen.
Das West-Deutschland-Vermögen von 230.000€ ist wiederum Durschnitt und nicht Median! Das „Problem“ der Deutschen ist, soweit ich aus dem Artikel herauslese, gerade Median (also schlechtere Verteilung vom Gesamtvermögen).
2) zu „Porsche“.
Bei einem Auto stellt man sich die Frage, ob der Kauf notwendig ist. Für die Meisten ist ein Auto nicht wegzudenken, aber neue Generation der Großstädtler verzichtet gern darauf. Ich kenne einen Mittdreißiger ohne Führerschein. Er vermisst nichts.
Beim Auto kann man zwischen Mini-Wagen bis Luxus-Karossen wählen. Bis 4-5 Personen erfüllen alle ihren Zweck.
Bei einer Wohnung ist man nach unten wegen Haushaltsgröße begrenzt. Auch Mindest-Standards dürfen nicht fehlen, bzw. gesunde Wohnverhältnisse. Die Frage, ob man irgendwo wohnen soll oder nicht – ist überhaupt nicht gegeben. D.h. wohnen muss(!) man sowieso. Die Frage ist in welchem Verhältnis steht Miete vs. Kauf. Und es gibt durchaus Beispiele, dass Kaufen günstiger als Mieten ist, auch wenn die berechnete Rendite am Ende „kaum über Inflation liegt“ – oder von mir aus gar negativ ist!
3) Die Putzfrau gibt es auch in Südländern. Dort ist sie auch in der Statistik miteingerechnet.
4) Keiner hat behauptet, dass Immobesitz (hier eigengenutzte Immo) die „beste“ Anlageform ist. Auch nicht, dass eigen genutzte Immo dich vermögend im Sinne von reich macht, sondern im Sinne, dass du dann wenigstens etwas vom Vermögen hast (und das behauptet die Statistik).
Rene schreibt weiter unten „…Immobilienkauf ist sicherlich immer sehr individuell…“. Darauf will ich auch hinaus. Auch wenn man rein wirtschaftlich an die Frage herangeht. Man kommt nicht um die Vergleichshochrechnungen.
Es wird immer wieder davon ausgegangen, dass beim Kaufen die Monatszahlung um einiges höher sind, als beim Mieten. Werden diese gespart und diszipliniert und sinnvoll investiert, könnte man sich ein Vermögen aufbauen.
In meinem Fall waren nach dem Kauf die Monatszahlungen günstiger als bei Miete, so wird der Spieß umgedreht. Die Anschlussfinanzierung hat die Rate nochmal reduziert (bzw. für Turbotilger den Tilgungsanteil deutlich erhöht), während die Miete um einiges gestiegen wäre. Auch Eigenkapital war kaum vorhanden.
Jan meint
Hallo Andi,
ich gehe einfach deine Punkte mal der Reihe nach durch, nur um es einfach zu halten mal meine Anmerkungen.
zu 1. Ich sehe ehrlich gesagt immernoch keinen kausalen Zusammenhang ich Wette, dass Menschen mit einem hohen Aktienanteil am Gesamtvermögen ebenfalls mehr Vermögen haben als die ohne.
zu 2. Ein Haus verbraucht sich auch und kostet Geld, je teurer, desto schlechter für den Vermögensaufbau da weniger gespart werden kann.
zu 3 und 4. Hier bin ich voll bei dir, viele Menschen brauchen vielleicht die Bank im Nacken und die Angst das Haus zu verlieren um Geld zurückzulegen. Aus eigenem Antrieb würden sie nicht (so viel) sparen. In meinem Blog geht es aber um die Leute die trotzdem sparen wollen/können. In dem Zusammenhang ist das Mieten meiner Meinung nach aber günstiger, da statt Kreditzinsen zu zahlen und einen Kredit zu tilgen, das gesparte Geld sogar angelegt werden kann.
zu 5. Da sind wir uns denke ich einig. Die Überschrift soll natürlich ein bisschen provozieren.
zu 6. Auch da bin ich im Prinzip bei dir. Zum Thema Immo möchte ich aber noch einmal darauf hinweisen, dass im Vergleich zum Mieten die Rendite minimal ist. Wer eine Immo selbst nutzt kann höchstens die Rendite eines Vermieters erwirtschaften, diese ist in der Regel schon sehr gering. Geschmälert wird diese aber noch durch den nicht vorhandenen Steuerabzug von Abschreibungen, Zinsen und Ausgaben, Risiken wie mangelnde Diversifikation, bzw. alle oben genannten, Kreitzinsen usw..
VG Jan
PS. Es freut mich, dass in den Kommentaren solch spannende Diskussionen zu Stande kommen
Andi7 meint
Hi,
zu 1. Tja, wie unser Prof. sagte „zwischen uns liegt eine semantische Lücke“. Du sagst offensichtlich das Gleiche, was ich behaupte.
Also der Vermögende ist nicht vermögend, weil er viel verdient, sondern weil er das „übrig“ gebliebene in deinem Fall in Aktien und in meinem Fall in Immo anlegt. Der Aktiensparer muss etwas Börsenwissen, Disziplin, Ausdauer etc. mitbringen. Der Immokäufer macht öfters einen Sprung ins kalte Wasser – manchmal geht es schief aus, meistens hat er jedoch mehr, als einer der nicht gesprungen ist.
zu 2. Der Punkt ging in Richtung gute Lagen (teuer) vs. schlechte Lagen.
Also wenn ich mir in einer Metropole ein im Vergleich zur Provinz sauteures Wohnobjekt kaufe und mit den Jahren abzahle, habe ich „trotz“ höherem Aufwand eben auch viel mehr an Vermögen „aufgebaut“, da in guten Lagen auch die Bestandsimmobilien im Preis wachsen (teure Autos dagegen nicht).
zu 6. Wie hoch ist die Rendite beim Mieten?!
von Aufdenboden meint
Sehr guter Artikel, der hoffentlich vielen Menschen noch rechtzeitig die Augen öffnet. Eine selbstbewohnte Immobilie ist keinesfalls als Investition zu betrachten. Eine eventuelle Anschaffung sollte ausschliesslich dazu dienen, sich einen individuellen Lebenstraum zu erfüllen und ist nur für Menschen sinnvoll, die sich diesen Traum auch ohne sonderliche Mühe leisten können. Ich habe mir vor vielen Jahren auch eine Immobilie angeschafft. Rückblickend viel zu früh und zu einer Zeit in der ich kaum etwas von Finanzen verstanden habe. Jedoch habe ich in den ersten Jahren nach der Anschaffung gelernt zu sparen und habe, da es manchmal sehr „eng“ wurde, auch begonnen mich intensiv mit dem Thema „Geld“ auseinanderzusetzen. Ich kann mit groser Sicherheit behaupten, dass ich ohne den Kauf meiner Immobilie länger ein Konsumidiot geblieben wäre. Heute hätte ich mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ein viel niedrigeres Nettovermögen. VG, von AdB
Chris meint
ich denke es kommt immer auf die Person, Lebensumstände (Gehalt, Eigenkapital, Alter, Zukunftspläne, Lage uvm. an)
Pauschalisieren kann man so eine Entscheidung nicht.
Ich habe es mir auch lange überlegt bevor ich mich entschieden habe.
Hier in Augsburg bezahlt man schließlich für eine Neubau KFW 70 Wohnung schon 3.700€ pro Quadratmeter.
Kurz zu meiner Situation. Alter Anfang 30, mein Gehalt 50.000€ / Jahr Tendenz leicht steigend, lebe mit meiner Freundin zur Zeit noch in einer Mietwohnung die Meiner Tante gehört. (humane Miete), keine Kinder, Eigenkapital für Immobilienkauf ca. 40%. Zusammen mit meiner Freundin 1 Auto für einkaufe und Unternehmungen. Selbst besitze ich einen Oldtimer im Wert von 35.000€ der als Geldanlage dient und nicht für die Immobilie verkauft wird.
Entschieden haben wir uns für eine 90 Quadratmeter 3 Zimmer Eigentumswohnung mit 160 Quadratmeter Gartenanteil der als Sondereigentum nur von uns genutzt wird. Sowie einem TG Stellplatz.
Im Grundbuch bin ich als alleiniger Eigentümer eingetragen und meine Freundin zahlt die nächsten Jahre Miete an mich. Die Wohnungseinrichtung bezahle ich. Zinskondition 1.35% mit zusätzlich 10% Sondertilgung im Jahr. Voraussichtlich bin ich wenn alles gut geht 2023 fertig. Zinsbelastung beläuft sich laut Bank auf 18.000€ für die Immobilie.
Verglichen mit 10€ Miete pro Quadratmeter, komme ich auf 900€ kalt zzgl. TG Stellplatz (Nebenkosten fallen bei beiden Modellen an, deswegen können sie vernachlässigt werden. Die Situation würde folglich so aussehen, dass ich weit aus mehr als 18.000€ Miete in 8 Jahren zahlen würde als ich an Zinszahlung an die Bank leiste.
Mein jetziges Eigenkapital das ich für die Immobilie einsetze könnte ich auch anlegen und stattdessen in Miete ziehen. Da muss sich jeder selbst im klaren sein, bei den jetzigen Zinskonditionen kommen eigentlich nur solide Aktien in Frage die ebenfalls noch Dividende abwerfen > 3% Jahr.
Ich spekuliere bereits seit 10 Jahren an der Börse mit mäßigem Erfolg.
Fazit: In meiner Situation ist eine 3 Zimmer Wohnung die selbst genutzt wird und in weniger als 10 Jahren abbezahlt ist, ein Materieller Wert der in einer Zentrumsnahen Umgebung mit Anbindung an Bahnhof und Autobahn (5-10Min. mit dem Auto) eine gute Lösung sein Vermögen zu wahren. Durch die gute Energie Effizienz der KFW 70 Wohnung bin ich für das erste auch mal verschont aufwändige Sanierungen einplanen zu müssen.
Mieter die Argumentieren das sie weniger Belastung haben und das Geld lieber sparen etc. sei gesagt. Die Versuchung ist sehr groß wenn man mal einen größeren Geldbetrag auf der Seite hat ihn nicht für Konsum auszugeben.
finanziell umdenken meint
Hallo Jan,
schöner Artikel!
Nach meiner Erfahrung werden zu einer vollständigen Rechnung fast immer die regelmäßigen Instandhaltungskosten und Reparaturkosten ausgeblendet. Selbst nach einem soliden Neubau fallen spätestens nach 8 bis 10 Jahren vermehrt Arbeiten am oder im Haus an. Sofern man sie nicht durchführt, verliert die Immobilie rasch an Wert. Die Hausbesitzer, die ich kenne, berichten mir wiederholt von Rechnungen im vierstelligen Euro-Bereich, weil etwas gemacht werden musste.
Auch die laufenden Nebenkosten betragen alleine immerhin einige wenige hundert Euro monatlich.
Im Artikel wurde es gesagt, eine eigengenutzte Immobilie ist Luxus, der sicherlich auch sehr angenehm sein kann. Aber eine rentable Geldanlage ist eine selbstgenutzte Immobilie nicht.
Schöne Grüße
Rene meint
Hi,
ich finde es gut, dass diese Diskussion hier geführt wird. Immobilie und Immobilienkauf ist sicherlich immer sehr individuell. Da geht es um Lebensplanung, Kinder etc.
Je nach Eigenkapital fällt die finanzierende Summe unterschiedlich hoch aus. Wer kein oder wenig Vermögen hat, wird an die Bank vermutlich 1-2 Häuser zahlen, je nach Zinssatz und Abzahldauer. Persönlich bin ich für meinen Lebensstil ein Verfechter ein Haus zu mieten. Auch hier kommt es sicherlich auf die Konditionen und das Umfeld an. Ich zahle für mein gemietetes Haus, was Neubau war mit ca. 1.200qm Gartenfläche soviel wie eine 3 Wohnung direkt in Berlin kostet. Habe aber als Randberliner direkt die Ruhe vor meinem Haus.
Vorteile, die ich sehe und aktuell auch schon erlebt habe:
1) Umzugsmöglichkeit, wenn sich das Wohn-Umfeld negativ verändert
2) warum besitzen, wenn man nur nutzen will
3) keinen Stress mit Reparaturen etc.
4) lieber geniesse ich das Leben mit Reisen, tollen Restaurantbesuchen, Motto „Leben findet vor der Rente statt“
5) bin flexibel in Raum und Zeit
6) investiere lieber mit dem eingesparten Geld zu Reparaturen in den monatlichen Dividendenfluss und die Trendfolge und geniesse über diesen Weg weiter Unabhängigkeit
Ich kenne viele Menschen die ein Haus gebaut haben, weil sie es für die Kinder haben wollten etc. Die Kinder gingen aus dem Haus und eigene Wege, das Haus werden sie nicht los, weil sie einen anderen Preis für den Hausverkauf sich vorgestellt haben.
Selbst Scheidungen etc. brachten manchem einen ganzen an Einblick zu ihrem bisherigen Haus.
ABER bitte, nochmal es ist alles individuell zu sehen. Lebensplanung, Wohlfühleffekt, Flexibilität…Ich kenne natürlich auch andere positive Beispiele.
In diesem Sinne, jedem wie er sich wohl fühlt – „Leben findet vor der Rente statt“
René
P.S. Ich bin gespannt was in 5-10 Jahren ist, wenn einige eine Anschlussfinanzierung brauchen, die sich jetzt in der Zinsphase unverhältnismässig hoch an Kredite binden. Der Staat holt sich aus meiner Sicht immer wieder das Geld was er braucht. Vielleicht gibt es ja auch in 10 Jahren eine Extrasteuer auf Immobilienbesitz…, soll es alle schon mal gegeben haben…, schaun wir mal…
Kw168 meint
Hi, wenn man eine Selbstbewohnte Immobilie sich als reine Investition betrachtet gebe ich dir recht. wahrscheinlich keine so gute Idee. Aber in den eigenen vier wänden wohnen ist aber ein ganz anderes Lebensgefühl als eine Mietwohnung. Das kann eben auch ein gewissen wert habe. allerdings nicht monetär. Wenn man eine Immobilie erwirbt ziehen die meisten menschen große Fehler. schlechter Standort alte Immobilie. Warum? Weil sie letztendlich sich keine Immobilie leisten können sondern auf pump das ganze kaufen. Mein bekannter hat es anders gemacht. Er hat sich der ETW gekauft. 2 Vermietet in der anderen wohnt er selbst. Die kosten für alle 3 ETWs wird von den beiden Mietern gedeckt.
Andi7 meint
zu „anders gemacht“.
Hier vermischst du 2 Themen: 1. Kaufen vs. Mieten (unser Thema) und 2. Immo als Renditeobjekt.
Es mag ja sein, dass die zwei vermieteten Wohnungen die eigengenutzte finanzieren.
Allerdings wenn die Objekte so ergiebig sind, verstehe ich nicht warum du in den ersten beiden Sätzen „eine selbstbewohnte Immobilie für keine gute Idee“ hältst.
Rir meint
Hallo Jan,
zuerst einmal vielen Dank für Deinen Blog mit den vielen guten Ideen. Du und die vielen Kommentatoren haben schon sehr viele und richtige Sachen gesagt. Am Ende muss jeder selbst die Entscheidung treffen, was er mit seinem Geld macht.
Ich selbst bin mit meinem Vermögensaufbau nur so weit, weil ich 1999 in einer deutschen Großstadt eine vermietete Eigentumswohnung erworben habe und dafür meine seinerzeitigen Fonds verkauft und 80% fremdfinanziert habe. Da ich selbst in einer Mietwohnung mit Staffelmiete (was anderes war Mitte der Neunzigerjahre nicht zu bekommen) wohnte, habe ich mir die ETW perspektivisch gekauft, um dort einzuziehen. Ein Jahr später war es dann so weit, da der Mieter gekündigt hatte. Zu diesem Zeitpunkt war meine Kaltmiete schon höher als die Finanzierungskosten (Zins und Tilgung) und dass obwohl die ETW 1 Zimmer mehr und 15% mehr Wohnfläche hatte. Die Nebenkosten waren in etwa gleich, da ich in der Mietwohnung eine vollkommen veraltete Gas-Etagen-Heizung hatte und in der ETW die Hausverwaltung aufgrund ihrer Größe mit vielen Anbieter Rabatte ausgehandelt hatte, die somit allen Mietern und Eigentümer in Form niedrigerer Nebenkosten zugute kommen.
Ich bin also in meine ETW gezogen und bin so den Mietsteigerungen durch den Staffelmietvertrag (das waren 10% p.a.) entkommen. Und da ich meine Aktien verkauft habe, habe ich auch noch den Crash am neuen Markt „verpasst“, bei dem die Fonds nur noch einen Bruchteil wert gewesen wären.
2007 musste ich die Wohnung intensiv sanieren, da es Probleme mit der Elektrik gab und ich bei dieser Gelegenheit, dann auch gleich die Böden, das Bad und die Fenster mitgemacht habe. Da ich 2002 eine größere Gehaltssteigerung erhalten habe und diese komplett in Fondssparen gepackt habe, konnte ich die notwendigen Mittel durch Verkäufe der Fonds zusammen bekommen. So bin ich also auch wieder der „Krise“ 2008 entkommen.
Da sich mittlerweile meine Lebenssituation geändert hat (verheiratet und ein Kind) haben wir dieses Jahr am Stadtrand ein kleines Häuschen gekauft und sind umgezogen. Denn die Wohnung war uns zu klein und vergleichbare Wohnungen zu mieten, wäre uns von der Kaltmiete teuer gekommen als die Raten (Zins und Tilgung) die wir nun für das Häuschen zahlen. Da wir vorher schon immer mit den Öffentlichen gefahren sind und es nun auch tun, kommen dafür keine höheren Kosten dazu, lediglich die Fahrtzeiten ins Büro sind länger. Da ausreichend Geschäfte, Ärzte etc. in der Nähe des neuen Wohnortes sind, bleiben die anderen „täglichen“ Strecken gleich. Den längeren Arbeitsweg nehme ich gern in Kauf und freue mich, dass sich Vater Staat via höhere Pendlerpauschale daran beteiligt. Und die Eigentumswohnung (mittlerweile komplett bezahlt) ist nun vermietet und garantiert uns, dass wir entsprechende Rücklagen für das Haus ansparen können, denn die Rücklagen für die ETW werden fleißig durch die Wohngeldzahlungen angespart. Den Eigenkapitalanteil für den Kauf des Häuschens haben wir wieder aus den Aktienfonds genommen. Somit steht nun zu befürchten, dass nach Auflösung von Fonds 1999, 2007 und 2014 im kommenden Jahr wieder eine Krise kommt 😉
Und aufgrund der niedrigen Zinsen für die Hausfinanzierung sind wir in mindestens 15 Jahren schuldenfrei (bei möglichen Sondertilgungen entsprechend schneller). Und dann werden wir wohl den Altersruhesitz kaufen und können diesen sicher durch den Verkauf des Hauses und/oder der Eigentumswohnung finanzieren. Alternativ nehmen wir einen Kredit auf und zahlen den Rest durch die Aktienfonds, die wir weiter sparen, obwohl diese als Rücklage für das Häuschen gedacht sind.
Sicherlich klingt das alles sehr optimistisch, nur denke ich, dass wir gut aufgestellt sind. Gehen wir mal mögliche Szenarien durch:
Scheidung: In diesem Fall würde ich aus dem Haus in die ETW (Stichwort Eigenbedarf) ziehen. Meine Frau müsste meinen Teil am Haus übernehmen und den Kredit allein bedienen. Mit ihrem Gehalt und meinen Unterhaltszahlungen wäre dies machbar. Ich würde die Mieteinnahmen verlieren, somit ist dann offen, wie Rücklage für das Haus aufzubauen sind, nur das ist dann nicht mehr mein Problem.
Mein Tod: Klar ist der für mich kein Problem. Meine Frau könnte dann die Raten unverändert weiterzahlen (oder den Kredit vorfällig teilweise zurückzahlen, wenn die Bank das mitmacht) aufgrund von Witwen-Rentenzahlungen (privat und gesetzlich) sowie Lebensversicherungen.
Tod meiner Ehefrau: Da ist sicher der schwierigste, denn ich müsste nicht nur das fehlende Einkommen meiner Frau kompensieren (ich hätte nur die sehr geringe gesetzliche Witwenrente), sondern muss auch die Erziehungsleistung (meine Frau arbeitet halbtags) kompensieren. Es würde dann wohl auf den Verkauf der ETW hinauslaufen, um mit dem Verkaufserlös die gestiegenen Kosten zu kompensieren, zumal es für meine Frau weder Lebensversicherungen noch andere Dinge gibt.
Meine Berufsunfähigkeit: Auch hier müssten wir dann die ETW verkaufen, um den Verlust meines Einkommens zu kompensieren, denn meine Berufsunfähigkeitsversicherung zahlt nur einen Teil meines Gehaltes. Wenn die Berufsunfähigkeit aufgrund eines Unfalles passiert, dann gibt es eine Unfallrente und eine Einmalzahlung aus meiner Unfallversicherung, dies sollte dann reichen, um die ETW zu behalten. Sollte ich sogar pflegebedürftig werden, kommt dafür meine private Pflegeversicherung kombiniert mit der gesetzlichen zu großen Teilen auf. Die ETW müsste jedoch perspektivisch verkauft werden, wenn die Pflegekosten bedeutend höher sind als die Zahlungen aus den Versicherungen.
Berufsunfähigkeit meiner Frau: Hier gilt das gleiche wie bei mir. Allerdings hat meine Frau keine Berufsunfähigkeitsversicherung und auch keine Unfallrente. Und im Falle der Pflege gibt es nur die gesetzliche Pflegeversicherung. D.h. die ETW muss in jedem Falle verkauf werden, zumal dann auch wieder die Betreuung unseres Kindes zu organisieren ist.
Mein Jobverlust: Da ich bisher noch nie arbeitslos war und es in meiner Branche ausreichend zu tun gibt (selbst in Zeiten der diversen Krisen), gehe ich davon aus, dass ich innerhalb von 12 Monaten (wenn also Arbeitslosengeld gezahlt wird) einen neuen finden werden (so lange muss die Notreserve das ausgleichen). Sollte dies nicht möglich sein, dann würde ich mich in meinem Job selbstständig machen (ich habe da ab und an immer wieder Angebote) und würde nach Steuern und Abgaben bei 50%-iger Auslastung auf das gleiche kommen, wie als Angestellter bei Vollzeit, habe dann jedoch diverse Risiken (Zahlungsausfall Auftraggeber, Regressansprüchen etc.) und muss mehr Zeit investieren (Akquise, Marketing, Buchhaltung, Steuern etc.), als wenn ich Angestellter wäre. Dazu kämen dann noch diverse Umstellungen in den zu leistenden Zahlungen, weil die Einnahmen als Selbstständiger ja nicht so schön konstant fließen, wie bei einem Angestellten.
Jobverlust meiner Frau: Hier gilt das fast das gleiche wie bei mir. Auch meine Frau könnte sich selbstständig machen, wahrscheinlich wären es bei ihr dann jedoch kein Halbtagsjob mehr, sondern ein Vollzeitjob, so dass sich dann die Frage der Betreuung unseres Kindes wieder stellt. In diesem Fall hätte ich dann auch erhöhte Aufwendungen, weil ich dann ihre Buchhaltung und Steuern machen müsste.
Erhöhte Immobiliensteuer: Hier will ich erst mal zwischen Grundsteuer und Vermögenssteuer unterscheiden. Wenn sich die Grundsteuer erhöht, dann bin ich als Mieter und Eigentümer gleichermaßen in den Allerwertesten gekniffen, denn da die Grundsteuer für den Vermieter umlagefähig ist, würde diese auf die Miete aufgeschlagen und somit ist es egal, ob ich Eigentümer oder Mieter bin. Bei einer Vermögenssteuer sieht es anders aus. Klar schlägt das Immobilienvermögen zu Buche. Aber es würden auch Guthaben besteuert und spätestens hier ist dann also auch der Mieter wieder mit dran, der ja hoffentlich Vermögen aufgebaut hat. Allerdings könnte der Mieter auf den Gedanken kommen, das Vermögen dem deutschen Fiskus zu entziehen nach dem Motto: „Ein Konto in der Schweiz hat auch seinen Reiz“. Nur dem wird durch den faktischen bevorstehenden (in einigen Ländern wie Deutschland schon erfolgtem) Wegfall des Bankgeheimnisses europaweit ein Riegel vorgeschoben. D.h. dass dann nur noch ein Gang zu einer außereuropäischen Finanzoase bleibt oder die Anlage in den Goldbarren mit allen dann damit zusammenhängenden Nachteilen (Lagerungskosten, Verlustrisiken etc.). Und wenn es dann noch ein Goldbesitzverbot gibt, macht sich der Mieter sogar noch strafbar.
So ich denke, dass sollte es gewesen sein. Abschließend betrachte ich noch mal die Alternativen, was passiert wäre, wenn ich mir nicht die ETW und das Häuschen gekauft hätte.
1. Ich würde für die Kaltmiete mehr ausgeben als für Zins- und Tilgungsleistung der entsprechenden Kredite und das vor allem bis ans Ende meiner Tage und nicht bis in maximal 15 Jahren. Ich habe dadurch dann auch weniger Geld nach Wohnkosten zur Verfügung.
2. Meine Rücklagen wären geringer, da ich zum einen durch die Krisen (2000 und 2008) einen Großteil verloren hätte und zum anderen ich aufgrund der mangelnden Perspektive wofür ich spare ab und an einen Teil konsumiert hätte (Autos, Reisen, Hobbies), weil dieser ja „frei“ war, so wie ich es vor dem Kauf der ETW gemacht habe und auch später nach dem Kauf der ETW als klar war, dass die Rücklagen via Hausgeld höher sind als die tatsächlich benötigten Gelder.
3. Ich wäre der Gefahr ausgesetzt knall auf Fall meine Wohnung zu verlieren, weil der Vermieter einen auf Eigenbedarf macht oder eine Luxussanierung durchziehen will.
4. Ich müsste mich ständig an neue Nachbarn gewöhnen, da in einem Mietobjekt die Leute schneller ein- und ausziehen, als in einer Siedlung mit Häuschen.
5. Meine Gesundheit wäre schlechter, da die Gartenarbeit an der frischen Luft wegfällt oder nur durch die Pacht eines faktisch nicht zu bekommenden Kleingartens kompensiert werden müsste.
6. Meine Frau den Balkon mit Ihren Küchenkräutern verschandelt, weil der Weg zum nicht vorhandenen Garten oder in den Supermarkt weiter wäre, als diese immer frisch vom Balkon zu haben. Somit würde ich auch weniger frische Luft bekommen, weil ich auf einem Küchenkräuterbalkon ungern sitze, als auf einer Terrasse in einem Garten mit einem Kräuterbeet.
7. Mein Kind sich die erste Messerstecherei auf dem Spielplatz liefert, weil dieser ja öffentlich für jeden zugänglich ist.
8. Wir uns keinen Hund zulegen würden, weil der Vermieter dies verbietet.
VG
Rir
Andi7 meint
Danke Rir für deine ausführliche „Erfolgsstory“. Vor allem die ganzen Überlegungen was passieren kann, und wie fange ich dies auf, sind interessant (das macht kaum einer). Auch der Rückblick, wie es ansonsten gegangen wäre, ist nicht aus dem Finger gesaugt, sondern basiert auf eigenen Erfahrungen und Beobachtungen.
Ich bin sicher es gibt viel mehr von solchen Erfolgsgeschichten, denn ich habe ganz viele mündliche Überlieferungen gehört bzw. live erlebt.
Alex von Reich-mit-Plan.de meint
Jeder muss sich eigentlich nur die Frage stellen was er im Leben erreichen will bzw. was sein eigentliches Ziel ist.
Immobil + Zahler
oder
Mobil + Kassierer
Beides funktioniert m.E. nicht gut zusammen.
Mit Geld was ich anlege und mit dem ich Erträge generiere, kann ich unterm Strich deutlich mehr Geld verdienen, als nur eine Monatsmiete beim Immobilienbesitz.
Zudem spielt der Zeitfaktor gegen den Immobesitzer. Nur wer sein Geld weggibt um Zinsen zu erhalten, dem hilft die Zeit.
Erst 30 Jahre abzahlen und riesige Summen in die Modernisierung und vor allem Instandhaltung zu pumpen und dann erst anfangen die tatsächlich gesparte Miete zu sparen, ist definitv zu spät.
Bis dahin, habe ich als Anleger so hohe Erträge, dass ich mir wenn ich will, zwei der Häuser mieten könnte!
Unterm Strich spart sich ein Immobesitzer 1 Miete. Ein Anleger aber langfristig gesehen 3-5 Mieten!
Gruß
Alex
Rir meint
Hallo Alex,
leider scheinst Du meine Ausfuehrungen nicht verstanden zu haben. Denn wovon soll ich sparen, wenn mein ganzes verfuegbares Einkommen fuer die Lebenshaltung und die Miete draufgeht? Wenn ich aber die Kaltmiete einsetze um Zins und Tilgung fuer Wohneigentum zu zahlen und die Nebenkosten Mietwohnung gleich oder groesser Wohneigentum sind, dann machst Du einen echten Schnitt und baust Vermoegen auf.
Beispiel Kauf ETW 1999: Kaltmiete DM 719,91; Nebenkosten DM 113,21; Gas (weil Heizung und Warmwasser darueber laeuft) DM 85,66; Summe DM 918,77
Kreditrate Zins und 1% Tilgung: DM 644,58; Wohngeld DM 190,72; Summe DM 835,30
D.h. ich habe hier einen Kostenvorteil von DM 83,47 monatlich !!!
im Jahr 2000 wurde das Wohngeld um DM 72,75 monatlich erhoeht, weil damit Ruecklagen gebildet werden sollten, die bisher ausgereicht haben, um alles am Gemeineigentum zu zahlen. Wenn ich in der Mietwohnung wohnen geblieben waere, dann ware die Kaltmiete um 10% also DM 71,99 erhoeht worden (Staffelmietvertrag). D.h. der Kostenvorteil waere dann „nur“ noch DM 82,71. An Eigenkapital fuer den Kauf habe ich ca. DM 15.000 eingesetzt. D.h. damit ist alles abgedeckt von Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundbuchamtskosten (Maklergebuehren sind nicht angefallen, da direkt vom Eigentuemer gekauft). Und dies waere dann das Geld, was mir als Mieter „geblieben“ waere. Allerdings habe ich mit der ETW ja Kostenvorteile von DM 992,52 jaehrlich, d.h. ich muesste dann, um als Mieter Vermoegen aufzubauen aus den obigen DM 15.000 das nach Steuern rausholen, was einer Rendite von 6,6% p.a. entspricht. Und da die knapp DM 1.000 sicher sind, muss das also eine Bundesanleihe sein. Und wie wir wissen, ist 2000 der neue Markt zusammengebrochen …
Ach ja, den Kostenvorteil habe ich in eine jaehrliche Sondertilgung gesteckt, d.h. die Zinsersparnis muesste ich als Mieter auch noch erwirtschaften. Du siehst also, wenn clever Eigentum gekauft wird, dann kann damit richtig Vermoegen aufbauen.
VG
Rir
Alex von Reich-mit-Plan.de meint
Hallo Rir,
das liegt daran, dass ich gar nicht direkt auf deinen Kommentar geantwortet habe. Das erkennst du an der Einrückung wie bei Andi, der dir geantwortet hat. Ich habe nur allgemein meinen Kommentar zum Thema des Artikels geschrieben.
Dein Berechnungsbeispiel ist eins der wenigen wie sie in der Praxis stattfinden und ich kann sagen das ich etliche Finanzierungen gesehen habe. Die meisten investieren deutlich mehr als die bisherige Kaltmiete da das Objekt der Begierde auch deutlich größer ist als die kleine Wohnung wo man bisher drin gewohnt hat.
Selbst wenn jemand nur Geld zum Leben und Wohnen hat, würde ich nicht zu einer Jahrzehntelangen Finanzierung raten. Der kleinste Einkommensverlust führt dann unweigerlich zur Schieflage der Finanzierung.
Und ja so blöd wie das klingt. Es gibt natürlich immer bestimmte Konstellationen bei den ein Immobilienkauf- / Bau Sinn macht. Aber von den wenigen Ausnahmefällen habe ich im Grunde nicht gesprochen.
Gruß
Alex
Rir meint
Hi Alex,
bei mir war es zum Glück auch nicht so, dass die Finanzierung eng auf Kante genäht war, so dass ich zum Glück noch die ein oder andere Mark (später dann EUR) zur Seite legen konnte, um damit mein Freiheitsvermögen aufzubauen. Und ich gebe Dir recht. Gerade bei den jetzigen Zinsen kaufen/bauen sich die Leute Wohneigentum, welches viel zu gross ist und wo meine goldene Regel Kreditrate Zins+Tilgung kleiner als Kaltmiete nicht gilt. Nach meiner Meinung liegt dies auch daran, dass die Banken massiv damit werben (es gibt auf den Bankseiten diverse Rechner wieviel Immobilie kann ich mir leisten), dass Du Dir alles leisten kannst, denn es sollen möglichst viele Pseudoschnäppchen vertickt werden. Und wenn Du das Pech hast mit einem Makler in Berührung zu kommen, dann wird eh alles schön gerechnet. Daher kann ich jedem nur empfehlen, dass er vorher genau kalkuliert und beim derzeitigen Zinsniveau nur eine Finanzierung abschließt, bei der nach 15 Jahren ohne Sondertilgungen der Kredit abbezahlt ist (bei einer guten Bank hast Du dann immer noch die Chance die Tilgung runterzusetzen und Sondertilgungen zu machen, wenn es mal eng wird). Und wenn mit solch einem Kredit die Traumimmobilie nicht finanzierbar ist, dann heisst es Finger weg. Denn nicht umsonst habe ich nach dem Häuschen vier Jahre gesucht, bis es dann endlich gekauft wurde, weil alle Checks (goldene Regel), 15 Jahre-Regel, Nebenkostenregel (maximal die Betriebskosten der Mietwohnung auch als Nebenkosten bei Wohneigentum) und 10 Jahre Investionsplan (keine notwendigen Sanierungen aufgrund der bestehenden Bausubstanz gemäß Aussage unabhängiger Gutachter in den kommenden 10 Jahren) gepasst haben. Dazu muss dann noch kommen, dass das Objekt nicht über einen Makler gehen sollte, denn in den vier Jahren habe ich nur zwei erlebt, die mir fähig erschienen und auch den notwendigen Input für meine Regeln liefern konnten, sprich die ich gern bezahlt hätte. Der Rest war einfach nur …
In diesem Sinne. Dir viel Spass in Deiner Mietwohnung.
VG
Rir
Andreas meint
Hallo,
ich finde selbstgenutztes Wohneigentum im Prinzip gut, faktisch gesehen werden Immobilienbesitzer aber zunehmend enteignet. Grund dafür ist z.B. die EnEV, die Besitzer zu überteuerten Sanierungen zwingt, selbst wenn sie ernergetisch völlig fragwürdig sind. Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden oft auf theoretischer Basis nach Tabellen durchgeführt, die mit dem realen Verbrauch so viel zu tun haben, wie Zementmörtel mit Kuchenteig. Eigene Gutachten sind extrem teuer und der Standardenergieausweis macht gerade manch älteres Haus zur Energieschleuder, obwohl das in der Realität gar nicht der Fall ist. Es wird vorgeschrieben, mit welchen Leuchtmitteln das Haus zu beleuchten ist und als Dank dafür, in Deutschland leben zu dürfen, zahlt man die Grundsteuer (quasi Miete durch die Hintertür). Zumindest gibt es inzwischen einige Bundesländer, die es zulassen, dass Regenwasser vom Dach auf dem eigenen Grundstück versickern darf – vielfach wird aber auch noch mit Oberflächen-Abwassergebühr zur Kasse gebeten. Was das alles mit Eigentum und Entscheidungsfreiheit zu tun hat? Keine Ahnung. Aber eigentlich kann man unter diesen Umständen gleich mieten, da muss ich zustimmen. Bei Neubauten mag die Lage etwas anders sein – die Frage ist: Wer soll die öden 120-Quadratmeter-Kunststoffbuden ohne Keller auf 250-Quadratmetergrundstück am Stadtrand in 20 Jahren kaufen?
Dirk meint
Ich denke, dass man keine pauschale Aussage darüber machen, kann, ob eine Eigentumswohnung zur Vermögensbildung beitragen kann oder nicht. Für einige Anleger ist eine solche sicherlich sinnvoll – für andere dagegen nicht die Patent-Lösung.
Hier in München liegen die Kaufpreise für Immobilien in guter Lage derzeit bei 6.000 EUR. Die Mieten sind nicht mit den Kaufpreisen mitgewachsen, so dass es fast keine Immobilien zu vernünftigen Preisen mehr im Angebot gibt. Die Mietpreise sind relativ (verglichen mit dem Kaufpreis) günstig.
Letztlich ist eine Eigentumswohnung eine Investition wie jede andere auch. Wenn das Kurs-Gewinn-Verhältnis niedrig ist, schlägt man zu. Bei einem KGV von 30 bis 60 (oder noch mehr) macht ein Kauf derzeit für mich keinen Sinn.
BJB1978 meint
Männers,
ich habe eure ganz Diskussion überfolgen: In der Zeit in der Ihr hier hin und her diskutiert, kann man ja schon fast ein Haus abbezahlen.
Natürlich muss man die Schwankungen, die eine eigene Immobile erzeugt (Renovierung, mal ne Umschuldung etc) abfedern können, aber darüber hinaus ist eine Immobilie eine Top Investition. Mit den ganzen Mieten die ihr zahlt könntet ihr leicht eine Immobilie abzahlen und habt dann irgendwann das ganze Haus und es fällt plötzlich ein riesen Kostenblock einfach weg oder Ihr veräussert zu einem guten Zeitpunkt und seid endlos liquide..
Wenn die Zinsen hoch sind leg ich an, wenn die Zinsen tief sind zahl ich mehr ab –
meine 3. beste invest decision (nach Volkswagen aktien und gazprom) beide haben mir in 2-3 Jahren mal 350% gebracht 😉
Cheers
Bastian
@ Jan: Tippe mal das du noch jung, sagen wir mal unter 30 bist.. dann ists eine Top-Seite !!!
Martin meint
Hallo BJB1978,
ich weiß ja nicht was du überflogen hast, aber anscheind hast du die wichtigen punkte völlig ausgeblendet? Eine Wohnung braucht auch irgendwann ein neues Dach und schon fällt die Miete nach dem abzahlen nicht weg sondern es stehen 10.000€ im Raum.
Und wenn die Zinsen niedrig sind geht es an der Börse auch rund.. also kann man da Anlegen.
Ich schreibe ja nichts neues aber wollte die Antwort von BJB1978 so einfach nicht stehen lassen. Wenn er hier dreist behauptet alles „gelesen“ zu haben.
Anwärter meint
Meine Kommentare zu den Tipps:
Zu 1) Man muss keine Wertsteigerung einplanen. Es reicht schon, wenn die Immobilie langsamer an Wert verliert, als sie abgeschrieben wird, schon hat man nach 10 Jahren (Spekulationsfrist für Immobilien) steuerfreie Gewinne.
2) ok, bei alten Häusern muss man mit Sanierungskosten rechnen. Aber auch das kann sich steuerlich lohnen, denn die werden über 7 Jahre abgeschrieben und es sind wertsteigernde Investitionen – steuerfrei nach 10 Jahren.
3) Kein Haus am Stadtrand? Ok, auf die Lage kommts an, das ist soweit richtig. Man sollte Wohnen+Mobilität gemeinsam betrachten und kalkulieren.
4) Die Gesellschaft altert, aber durch Urbanisierung und Einwanderung, auch durch die vielen Singles ist der Bedarf in den Städten hoch – und der Platz begrenzt.
5) Die Immobilie passt nie? Stimmt, aber es lohnt sich auch, wenn man eine Immobilie 10 Jahre lang bewohnt, und dann etwas neues kauft. Die alte kann man dafür ja vermieten und beleihen ;-). Wenn man – wie viele hier – anstrebt, reich zu werden, ist die ein oder andere Immobilie auch so ein gutes Investment.
6) Flexibilität? Ok, das ist ne persönliche Entscheidung, ob man immer den bestbezahltesten Jobs hinterherziehen möchte. Zum Generieren von passivem Einkommen sind Immos jedenfalls hilfreich, und da nützt es, in der Region zu bleiben.
7. Die wahren Kosten… ja, da ist was dran, zumindest teilweise. Wenn man eine Wohnung kauft und es eine Hausverwaltung gibt, ist die monatliche Rücklage aber schon in der Kalkulation enthalten ;-).
8. Liquidität? Die beste Möglichkeit für Liquidität ist generell ein relativ hohes Vermögen, insofern ist jedes gute Investment zu begrüßen. Zudem kann man Immobilien unkompliziert beleihen.
Jan meint
Hallo Anwärter, vieles sehe ich genau so.
zu 1. Der Gewinn ist doch nach 10 Jahren immmer steuerfrei, das hat weniger mit der Abschreibung zu tun.
zu 2. Es muss das Gesamtkonzept passen. Sanierungsbedürftige Häuser sind in der Regel eben auch günstiger zu bekommen, dafür sind die Kosten höher. Steuerliche Gründe lasse ich nach Mglichkeit außen vor.
zu 5. Hier muss man sich aber zum einen die nächste Immobilie leisten könne. Zum anderen wäre es ärgerlich, wenn der Wert der eigenen Immobilie gerade um 50% gefallen ist wenn man eigentlich eine neue bräuchte.
zu 7. Jein, die Rücklage für das Haus ist mit drin. Nicht die Rücklage für die Wohnung. Küche, Bad, Renovierung muss also aus eigener Tasche zusätzlich gezahlt werden. Zwar in Absprache mit dem Mieter, nach aktueller Rechtssprechung sind die Klauseln zur Schönheitsreparatur jedoch meist nichtig.
VG Jan
tanja meint
ich sehe deine (wie auch die aller anderen finanzblogs, die ich seit ca 4 Monatne angefangen hab zu lesen) Argumente.
zumindest was Häusereigentum angeht.
da ich aber Wohnungseigentum anstrebe, trifft ein Teil der Gegenargumente nicht zu.
hinzu kommt, alle eure blogs (ich werfe dich einfach mal zusammen mit zendepot und div anderen blogs, die ich lese) vernachlässigen meist auch die emotionale Komponente.
klar, ihr argumentiert alles komplett aus einer logischen Sichtweise, und könnt sogar vermutlich fast alles , was ihr sagt, mit Zahlen und Statistiken belegen.
es bleibt aber dabei, Wohneigentum ist und wird immer eine hochemotionale Entscheidung für die meisten Menschen bleiben.
für mich (ich glaub nicht, dass ihr neben mir noch viele andere weibliche Deutsche mit MIgrationshintergrund) gibt es eben noch viele weitere Gründe, weswegen eben Wohneigentum.
ich lese gern deinen blog, aber wie auch bei allen anderen , die schreiben, sind unsere /eure Hingergründe so dermassen unterschiedlich von meinem background, (du hattest Grosseltern, und Eltern, die schon entweder Eigentum, oder Vermögen -egal wie gering oder hoch- hatten, also eine mehr oder minder normal-deutsche Mittelschichts-Biographie, mit allen deutschen Eigenarten, die die deutsche Mentalität mit sich bringt.
Menschen, die Versicherungsberater und Bankberater und Bausparpläne und Renten und Lebensversicherungen etc alles hatten, oder eher durchgemacht haben (ich hab eben dein „Über“ gelesen, also wie deine Grosseltern auch abgezockt wurden).
So vieles von dem „headspace“ , also Annahmen, von denen ihr ausgeht, ist nullkommanull bei mir vorhanden.
sorry, ich will dich nicht vollspammen, es ist nur manchmal echt frustrierend.
ich habe mit eben genannten Beratern und versicherungemaklern oder vertretern gesprochen, aber alles in allem, bei niemanden hatte ich das Gefühl, als dass sie mir nur nullachtfünfzehn Sachen verkauften konnten und durften, oder selbst auch nicht mehr wussten.
nicht mal so, dass sie mich absichtlich „betrügen“ wollten, um mehr Provisionen zu kassieren.
und solche Dinge, die ich im Kolleginnen und Freundinnenkreis höre, ist genau das, was ich zb. hier gelesen hab http://mymoneymind.de/frauen-und-geld/.
gott, ich schlag mir den Kopf zusammen, wie schwierig es manchmal ist, mit alle denen über Gelddinge reden zu wollen, allein schon das Gehalt ist ein Riesentabu.
und dann denke ich, wir sind Frauen im 21 Jahrhundert, emanzipiert und alles, und dann kommen beschiessene Aussagen von allen Seiten wie, das macht mein Freund/Vater/Ehemann/Onkel/SteuerBerater/Bankberater.
Frauen, die alle wirklich eine Ausbildung und Studium hinter sich haben, und eigentlich alle im Job ihren Mann stehen wie ich, und dann kommt Heirat, Kind und Hausbau – oder Kauf, und dann beten sie alle, dass der Mann das regelt.
alles Frauen zwischen 25 – 45 Jahren, also von der Ära , von der man meinen würde, wir haben die Dinge selbst im Griff.
klar, es ist angenehm und einfacher, wenn man Väter, Brüder oder sonstige Personen hat, an die man sich immer wenden konnte, alles das hab ich nicht (Vater bei der Flucht, vor meiner Geburt gestorben, Brüder hatte ich dann nie, und ich war diejenige in der Familie, die alles für meiner Mutter, meine Onkels und Tanten geregelt hab, seit ich 12 bin.
es ist zum verdammnten Mäusemelken.
huch, sorry, echt, tut mir leid, wollte mich nicht bei dir auskotzen, ich höre jetzt auf.
Jan meint
Hallo tanja,
du hast Recht, die emotionale Komponente ist auf keinen Fall zu vernachlässigen. Das versuche ich aber auch immer wieder einzubringen. Was bringt es jemandem auf einem Haufen Kohle zu sitzen und nicht glücklich zu sein? Dies lässt sich auf alle Punkte übertragen. Ein Haus ist nicht sinnvoll, Urlaub auch nicht und ein Auto schon gar nicht. Dies aus rein objektiver Sicht. Trotzdem sollte jeder irgendwas haben wofür er sein Geld gerne ausgibt und die einem Freude bereiten. Für einige können das sogar Aktien und Vermögensgegenstände sein.
Deine Geschichte sehe ich mit gemischten Gefühlen. Ich kann es schwer bewerten. Du musst deine eigenen Erfahrungen machen und aus den Fehler anderer lernen.
VG Jan
Robert meint
Es ist doch ganz einfach: es kommt drauf an. Natürlich ist selbstgenutztes Wohneigentum ideal zum Vermögensaufbau, wenn der Preis stimmt – derzeit z.B. vielerorts in den neuen Bundesländern noch der Fall, da ist Kaufen oft schon in überschauberen Zeiträumen viel billiger als Mieten, Preissteigerungspotential gibt’s obendrauf. Voraussetzung: die Lebensumstände passen dazu (Job, lange genug am gleichen Ort wohnen). Das andere Extrem ist München, wer dort derzeit Immobilien kauft zahlt richtig viel Dummensteuer.
JustDoIt meint
Mietet man alle, finde ich super. Dann klingelt es bei mir umso mehr in der Kasse. Übrigens: Die Miete bleibt anders als z. B. bei Dividenden im Wert bestehen und unterliegt der inflationären Entwicklung. Mein Vorteil. Und des Mieters Nachteil.
Jan meint
Hallo JustDoIt,
danke für deinen Kommentar. Es kommt immer auf den Blickwinkel an, Dividenden sind natürlich abhängig vom Erfolg eines Unternehmens. Hier haben Unternehmen allerdings die Möglichkeit direkt auf Inflation zu reagieren und ihre Preise mit der Inflation anzupassen. Mittelfristig gleicht die Dividende somit auch die Inflation aus. Aktien und Immobilien sind beides Sachwerte. Der Nachteil bei Immobilien liegt in der zunehmenden Bevormundung der Eigentümer durch den Staat, auch Mieterhöhungen können nicht einfach so durchgeführt werden wie der Eigentümer es sich wünscht. Der Fall der Mieterhöhung ist genau geregelt.
Trotzdem halte ich auch Immobilien in meinem Portfolio (und das obwohl ich zur Miete wohne), da sie meiner Meinung nach zu einem ausgewogenen Mix mit dazugehören. Im Beitrag geht es ausschließlich um selbstbewohnte Immobilien.
VG Jan
Susanne meint
Viele der Punkte in diesem Beitrag sind wichtig und richtig und sollten auf jeden Fall überdacht werden. Trotzdem kommt es immer sehr auf den Einzelfall an, ob man mit einer selbstbewohnten Immobilie wirklich Geld kaputt macht und ob sich das nicht lohnt – also ob der Gegenwert, den man durch das „Eigentümersein“ bekommt, den möglichen Geldverlust für einen selbst ausgleicht. Das ist ja bei allem so, was man kauft. Immobilien erreichen jedenfalls erheblich bessere Wiederverkaufswerte als Autos, und wie viele Leute stecken mal kurz 50.000 € in ein Auto! Dafür bekommt man schon eine kleine Wohnung.
Ich habe auch Zweifel daran, dass die Bevölkerungsentwicklung ein großes Problem wird. Abgesehen von Einwanderung (die häufig endgültig ist), gibt es auch seit Jahrzehnten eine Tendenz zu mehr Platzbedarf. Meine Großmutter war noch bereit, aufs Alter in eine kleinere Wohnung zu ziehen, meine Eltern sind es nicht mehr. Das heißt, dass unsere Generation möglicherweise im Alter auch allein oder zu zweit große Wohnungen oder Häuser bewohnen wird. Und falls es richtig ist, dass uns irgendwann die Menschen ausgehen (was ich noch nicht sehe), dann heißt das auch, dass sich die jetzige Arbeitsmarktsituation radikal ändern wird. Momentan gibt es viel Arbeitskraft im Angebot und wenig Nachfrage, und das führt zu Lohndumping. Wenn es aber weniger Arbeitskraft gibt als Nachfrage, müssten auch die Löhne steigen. Und dann können sich mehr Leute mehr Platz leisten. 🙂
Aber da wir alle nicht in die Zukunft sehen können, würde ich mal sagen: Jeder muss seine individuelle Lebens- und Einkommenssitutation, seine Wünsche und den Immobilienmarkt in seiner Region betrachten (und wie lange relativ hohe Miet- und Immobilienpreise vermutlich anhalten werden) und dann überlegt entscheiden. Dafür ist dieser Artikel eine große Hilfe, und ich wünschte, ich hätte ein paar von den Punkten VOR dem Immobilienkauf gesehen. Vor allem die extrem eigentümerfeindliche Politik ist ein Problem, denn sie schreibt Investitionen vor, wo sie sowohl unnötig als auch unwirtschaftlich als auch schädlich sind. Na ja, so habe ich es eben „auf die harte Tour“ gelernt. Unsere Wohnung mag ich trotzdem und möchte sie auch so lange wie möglich behalten – und schlimmstenfalls lieber vermieten als verkaufen. Man kann ja selbst genutztes Wohneigentum auch in ein Mietobjekt umwandeln. Und Mietverhältnisse bergen andere Probleme.
Oliver meint
Tut mir leid, dass ich so offen sein muss, aber dein Artikel stimmt leider hinten und vorne nicht.
Das liegt in meinen Augen in erster Linie daran, dass du sehr individuelle Probleme zu objektivieren neigst. Im Weiteren neigst du auch noch dazu dich in deinen Ausführungen auf die Anschaffung eines eigenen Hauses zu stützen, statt die eigene Wohnung in deine Betrachtungen mit einzubeziehen.
Und gerade das Eigenheim ist in der Regel (das weiß ich aus vielen Jahren branchennaher Erfahrung) kein Rendite- oder Vernunftskauf, sondern ein (oftmals sehr bewusster) Leidenschaftskauf. Beim Kauf eines Eigenheims wird also oftmals bewusst eine deutlich höhere Belastung in Kauf genommen, um sich dafür den Traum von eigenen Häuschen (im Vergleich zu bisheriger Wohnung in Mehrfamilienhaus) im Grünen zu erkaufen. Und damit werden dann natürlich auch längere Fahrtwege und höhere Fahrtkosten in Kauf genommen.
Im Falle einer Eigentumswohnung ist der Kauf oftmals tatsächlich der Renditeboost schlechthin und die Rechnung ist (in Zeiten unterdurchschnittlicher Zinsen) auch relativ einfach:
Die Kaltmiete, die ich vor dem Kauf meiner ETW meiner Vermieterin gezahlt, reicht jeden Monat locker, um die Darlehensrate einer deutlich größeren Wohnung zu stemmen. Die bis dahin monatlich zu zahlenden Nebenkosten decken mehr als 50% des zu entrichtenden Hausgelds (bei einem sehr komfortablen Anteil für die Instandhaltungsrücklage), womit auch das von dir genannte Reparaturrisiko am Gesamtobjekt abgesichert ist.
Es verbleibt lediglich das Instandhaltungsrisiko für die Wohnung an sich, welches – abgesehen vom Sanitärbereich – nahezu zu vernachlässigen ist.
Dem dann noch oftmals vorgebrachten Gegenargument des Zinsänderungsrisikos kann getrost entgegen gehalten werden, dass heutzutage jede Bank ein weitaus größeres Interesse am Ausschalten dieses Risikos hat und auf eine adäquate Tilgung oder paralleles Ansparen pochen wird.
Wenn ich diese finanzielle Gesamtparität auf der einen Seite nehme und auf der anderen Seite bedenke, dass ich nun plötzlich mit jeder gezahlten Miete (ohne nennenswerte monatliche Mehrbelastung) mein eigenes Vermögen anstelle des Vermögens meines Vermieters mehre, muss ich leider feststellen, dass dein Artikel an der Realität vorbei konzipiert wurde.
Aber das sollte dich grundsätzlich nicht abhalten, denn ansonsten gefällt mir deine Seite und gefallen mir deine Ausführungen sehr gut.
Aber manches ist mir eben etwas zu unfundiert und pauschalisiert.
Jan meint
Hallo Oliver,
vielen Dank für deinen ausführlichen Kommentar.
Bei deinem ersten Punkt gebe ich dir vollkommen Recht. Der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie ist eine emotionale Entscheidung die sich nicht 100% durchkalkulieren lässt. Das versuche ich ebenfalls immer wieder zu berücksichtigen. Das Ziel dieses Beitrags ist es jedoch gerade auf einige Probleme hinzuweisen, die erst bei der objektiven Betrachtung ins Auge fallen.
Der zweite Punkt, stimmt in meinen Augen so nicht. Natürlich lässt sich mit der gesparten Miete ein Kredit abzahlen. Am Ende wird aber nur die Rendite des Vermieters gespart. Je nach Kaufpreis sind das wenige Prozentpunkte. Ich gebe dir Recht, dass sich bei einer 1 zu 1 vergleichbaren Wohnung die Kalkulation zu Gunsten der gekauften Immobilie entwickeln kann. Ich beobachte jedoch häufig das Problem, der im Artikel aufgezeigten Argumente. Viele Menschen planen zu groß, zu weit draußen oder zu kurzfristig. Es geht ja weniger um eine konkrete Rechnung, viel mehr um häufig auftretende Probleme oder Denkweisen.
VG Jan
Barkeeper meint
Schönes Blog und interessante Artikel. Bei diesem hier habe ich jedoch etwas gestockt. Ich verstehe die Probleme, die du beschreibst (und die natürlich stimmen) – allerdings – eine selbstgenutzte Wohnung kann nur nach einer persönlichen Risikobewertung ungünstiger sein als die Miete. Sollte dies dann der Fall sein, kann man das jedoch nicht generalisieren. Es kann auch nur eine persönliche (d.h. „subjektive“) Risikobewertung sein, d.h. aber „objektiv“ ist das dann eben niemals. Und das würde ich sozusagen etwas kritisieren wollen. Ich möchte das natürlich auch begründen:
1. Miete kann nicht günstiger sein, da
a) Die Rendite des Vermieters aufgebracht werden muss
b) Durch die Miete kein Eigentum als Wert erworben wird
c) Die Kosten die bei Eigentum entstehen auch in die Miete eingepreist ist
Der Ertrag mit Eigentum am Ende ergibt sich durch den (Rest)wert der Immobilie und die eingesparte Rendite im Vergleich zur Miete.
2. Wie du in deinem Artikel beschreibst, ist der Preis für diesen Gewinn aber ein größeres Risiko im Vergleich zur Miete (Arbeitslosigkeit, Scheidung, Krankheit, Gesetzesänderungen usw.). Dieses Risiko ist überwiegend subjektiver Natur. So hat z.B. ein Beamter ein anderes Risiko für Arbeitslosigkeit als ein befristet Beschäftigter. Versicherungen sollten sich mit diesen Formen der Risikobewertungen ganz gut auskennen. Der mögliche Ertrag ist aber unabhängig vom persönlichen Risiko.
Und jetzt kommts 🙂
Man kann das „persönliche Risiko“ als Wahrscheinlichkeit des Eintritts der Verlustereignisse berechnen und in das Verhältnis zum möglichen Ertrag setzen. Dies kann man generell für alle Möglichkeiten einer Anlage (Aktien etc) tun. Im Ergebnis (und je nachdem wie das persönliche Riskio ist) kommt man dann im Vergleich mit anderen Anlagemöglichkeiten entweder zum Schluss, dass Eigentum eine extrem gute oder aber eine extrem schlechte Anlage wäre. Nur generell und objektiv sagen was besser ist, kann man leider nicht.
Jan meint
Hallo Barkeeper,
vielen Dank für deinen ausführlichen Kommentar.
Vorweg, mir ist bewusst, dass das Thema Immobilie nie 100% objektiv beantwortet werden kann. Darüber hinaus ist eine Immobilie eine sehr emotionale Entscheidung, auch wenn sie teurer ist, bietet sie doch häufig ein mehr an Lebensqualität. Ich möchte kurz meine Meinung zu deinen Punkten aufbringen.
Zu 1: Ich verstehe deine Punkte, sehe das aber trotzdem anders. Zum einen hat der Eigentümer eine ganz andere steuerliche Situation da er die meisten Kosten nicht von der Steuer absetzen kann. Er zahlt also deutlich mehr als ein Vermieter. Darüber hinaus ist die Rendite des Vermieters zum aktuellen Zeitpunkt so klein, dass häufig ohne Instandhaltung, Leerstand usw. nur noch drei oder vier Prozent übrig bleiben. Sowohl das Eigenkapital, als auch die Rücklagen könnte der Mieter, wenn er weiter zur Miete lebt, am Aktienmarkt über lange Zeiträume anlegen.
Zu 2: Bin ich vollkommen bei dir, Risiko kann man nicht pauschalisieren.
Dein Abschluss Absatz: Ich sehe es leider immer noch ein wenig anders 😉 Ich bin der festen Überzeugung, dass sich Immobilien (insbesondere bei den aktuellen Preisen) nicht zur Eigennutzung lohnen. Zumindest bei einer rein finanziellen Betrachtung. Die Opportunitätskosten sind in meinen Augen zu hoch.
VG
Jan
Kamantun meint
Hallo Jan,
auch ich bin der Meinung, dass du – einer offensichtlichen Abneigung Wohneigentum gegenüber geschuldet – in völlig unzulässiger Weise pauschalisierst. Du stellst nicht wirklich belegbare Ausgangsbehauptungen auf, die dann das von dir erwartete Ergebnis liefern sollen, was da lautet:
„Ich bin der festen Überzeugung, dass sich Immobilien (insbesondere bei den aktuellen Preisen) nicht zur Eigennutzung lohnen. Zumindest bei einer rein finanziellen Betrachtung.“
Genau so pauschal behaupte ich einfach mal das glatte Gegenteil: Gerade aus einer „rein finanziellen Betrachtung“, ist eine kreditfinanzierte und selbstgenutzte Immobilie (insbesondere bei den jetzigen Zinsen), zig mal lohnender als ein Mietverhältnis und das Anlegen eines Differenzsparbetrages (wenn es den denn überhaupt gibt!).
Auf die Kritik von Oliver an einer deiner „Auslassungen“ auf der Plusseite von (selbstgenutzten) Immobilien, hattest du geantwortet:
„Der zweite Punkt, stimmt in meinen Augen so nicht. Natürlich lässt sich mit der gesparten Miete ein Kredit abzahlen. Am Ende wird aber nur die Rendite des Vermieters gespart. Je nach Kaufpreis sind das wenige Prozentpunkte.“
Und die Tilgung lässt du mal eben unter den Tisch fallen??
Es sind letztlich ein paar „wenige Prozentpunkte“ PLUS der Wert einer irgendwann abbezahlten Wohnung, die dann komplett in meinen (schuldenfreien) Besitz übergegangen ist!
Einfaches Beispiel aus der Praxis: Vor so ziemlich genau einem Jahr habe ich eine Wohnung zur Selbstnutzung gekauft. 40 Prozent Eigenkapital (Kaufnebenkosten inkl.), 60 Prozent zu 1,1 % Zins auf 10 Jahre finanziert, Tilgung 4,9%. Ich hätte auch ein glattes Prozent Zinsen bekommen können, aber ich wollte für alle Eventualitäten eine ganz mickrige Monatsrate und stattdessen die Option auf eine jährliche Sondertilgung von 5%. (Das Risiko „Arbeitslosigkeit“ ist damit abgedeckt – meine Rate plus Hausgeld liegt weit unter einer für die Wohnung erzielbaren Miete.)
Ergebnis: Wenn ich alle Sondertilgungen tätige, habe ich auf den Monat heruntergebrochen 50 Euro Mehrkosten gegenüber einer Miete in einer vergleichbaren Wohnung. Nebenkosten wie Instandhaltungsrücklage und Verwaltung sind da schon mit bei.
Nach zehn Jahren ist die Wohnung abbezahlt und selbst wenn man NULL Wertsteigerung für die Wohnung unterstellen wollte, ist der Differenzbetrag zum eingesetzten Eigenkapital so hoch, dass ich als Mieter mit dem ursprünglichen Eigenkapital sehr, sehr sportliche 7,5-8 % Rendite jährlich nur über diesen Zeitraum erwirtschaften müsste, um damit erst einmal gleichzuziehen. (Die eingesparten/draufgelegten 6000 Euro über die 10 Jahre als Mieter/Eigentümer sind da schon eingepreist. Nicht eingepreist ist allerdings die Tatsache, dass ich AB DIESEM TAG dann nur noch Hausgeld bezahle und damit den Großteil einer Kaltmiete einspare und anderweitig investieren kann.)
Allerdings lässt diese Rechnung noch völlig außen vor, dass über einen Zeitraum von 10 Jahren sowohl die Mieten, als auch die Immobilienpreise (weiter) steigen werden.
Der Einwurf „Kann man ja gar nicht wissen – die Preise könnten auch ganz plötzlich fallen“, ist zwar nicht falsch, trifft aber andererseits auch auf jeden zu, der in Aktien/ETF´s investiert ist. Auch da könnten die Preise schließlich jederzeit fallen! Und das sogar um einiges wahrscheinlicher, denn:
In meiner (Groß-)Stadt wird in den nächsten 20 Jahren mit einer wachsenden Bevölkerung gerechnet, die Mieten stiegen in den letzten Jahren im Schnitt 3-5% pro Jahr, die Immobilienpreise in den letzten 8 Jahren um 36%, also im Schnitt um 4,5% pro Jahr. Es herrscht Wohnraummangel und was die Stadt an Wohnungsbau plant, wird nicht annähernd reichen, die jährlich Zuziehenden mit Wohnungen zu versorgen.
Nimmt man also die mit an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit weiterhin steigender Mieten und Immobilienpreise mit in die Rechnung, verbessert sich meine Rendite als Käufer noch einmal drastisch gegenüber meiner Rendite als Mieter. Und das nur im betrachteten Zeitraum der Abzahlung des Kredits – nach den 10 Jahren klafft die Schere noch einmal und noch viel weiter auseinander, weil dann, wie schon erwähnt, nur noch ein Hausgeld gegen eine volle Kaltmiete steht.
Nun ist mir völlig klar, dass mein Beispiel nicht repräsentativ für finanziertes Wohneigentum ist. Ich habe selbst mehrere Bekannte mittleren Alters, die sich zu viel schlechteren Zinsen vor ein paar Jahren riesige Kredite an die Backe geklebt haben, wo teilweise noch bei Renteneintritt die letzten zig Tausend Euro liquidiert werden müssen. Weil es eben unbedingt ein Bestandshaus in bester Lage oder ein Hausneubau im Grünen werden musste.
Wenn man aber in seinen Ansprüchen auf dem Teppich bleibt, soviel wie nur irgend möglich an Eigenkapital zusammenklaubt und in einem überschaubaren Zeitraum von max. 15 Jahren ohne Anschlussfinanzierungen seinen Kredit abbezahlt, kann man bei den jetzigen Zinsen gar nichts falsch machen, wenn man sich Wohneigentum zulegt.
In meinem konkreten Fall war es noch so, dass ich meine Wohnung mit einem ordentlichen Abschlag auf den eigentlichen Wert bei einer Zwangsversteigerung erworben habe. Eine zusätzliche, sehr nette „Nebenrendite“, die aber hier keine Rolle spielen soll.
Fazit: Grundsätzlich gibt es kein pauschales „richtig“ oder „falsch“ beim Erwerb von Wohneigentum. Aussagen wie „Wohneigentum lohnt sich finanziell nicht“, sind aber defenitiv Quark.
Kein überteuerter Kaufpreis, keine Kreditrate plus Hausgeld signifikant über einem entsprechenden Mietpreis und ein erwähnenswerter Eigenkapitalanteil vorausgesetzt, ist bei den momentanen Spass-Zinsen ein kreditfinanzierter Immobilienerwerb, wie Oliver schon sehr richtig schrieb „der Renditeboost schlechthin“.
Eine Rendite, die man als Mieter mit alternativen Ivestitionen nicht mal annähernd erwirtschaften kann; vor allem dann nicht, wenn man noch die Zeit nach der Abzahlung des Kredits berücksichtigt.
Immer vorausgesetzt natürlich, dass man sich nicht „überhebt“. Aber ansonsten gilt: Warum mit der Kaltmiete den Wohnungskauf für den Vermieter finanzieren, wenn man mit dem selben Geld auch die EIGENE Wohnung finanzieren kann?
Jan meint
Hallo,
vielen Dank für diesen ausführlichen Kommentar, ich werde die Tage noch einmal ausführlicher darauf zurückkommen.
VG
Jan
Jan meint
Hallo Kamantun,
ich danke dir für deinen wirklich ausführlichen Kommentar.
Kurz vorweg: Natürlich habe ich den Beitrag ein bisschen provokativ aufgebaut. Pauschal zu sagen, dass mieten immer besser ist als kaufen ist sicherlich nicht richtig. Es gibt mit Sicherheit Beispiele in denen bei einer nachträglichen Betrachtung der Käufer besser dasteht als der Mieter.
Das große Problem dieser Betrachtung Miete vs. Kauf ist die Unsicherheit. Wir müssen in irgendeiner Form mit Annahmen rechnen die unsicher sind. Je nachdem zu welchem „Lager“ jemand gehört wird er Annahmen treffen die seine Position stärken. Eine meiner grundlegenden Annahmen für dieses Thema ist, dass man mit alternativen Anlagen die langfristige Durchschnittsrendite des Aktienmarktes von 7 oder 8 Prozent erwirtschaftet.
Eine weitere Annahme meinerseits ist es, dass Immobilienpreise nicht immer so weiter steigen werden, ich gehe von einer Stagnation in den nächsten Jahren aus. (Ich glaube aber auch nicht, dass sie mit einem Knall fallen werden).
Hier muss man konsequenter Weise wieder über einzelne Regionen differenzieren.
Dies sind zwei Annahmen über die man definitiv streiten kann. Ich persönlich bin aber von diesen überzeugt. Du hingegen triffst für dich fast gegenteilige Annahmen und kommst dadurch zu einem anderen Ergebnis als ich.
Darüber hinaus habe ich keinen vollständigen Überblick über alle Immobilienmärkte in Deutschland. Ich würde von mir selbst sagen, dass ich mich in Hannover ganz gut auskenne und gehe davon aus, dass die Situation in anderen Großstädten sehr ähnlich ist.
Das Thema Zwangsversteigerung ist zum Beispiel aus dieser Erfahrung heraus einfach kein Argument mehr. Zur Zeit sind diese derart überlaufen, dass Wohnungen zu 30+% über dem Verkehrswert gekauft werden.
Auch die Zinsen werden in meinen Augen durch die hohen Preise überkompensiert, so dass es daraus keinen Vorteil mehr gibt.
Ich möchte auch ein kleines Beispiel geben, sogar ohne Zinsen 100k in bar bringen an der Börse 7-8 Prozent Rendite, also nach Steuer etwa 5000 bis 6000 Euro.
Eine bar bezahlte Wohnung kostet 100k, die vergleichbare Miete dafür wäre ~5000 Euro im Monat die gespart werden. Bis zu diesem Punkt wären Barkauf und Anlage vielleicht sogar gleich.
Dazu kommt aber die Rücklage für die Instandhaltung ~1 Euro/m2/Monat. Bei 70m2 also etwa ~840 Euro. Bei Wohnungen kommen sicher noch einmal 300 Euro/Jahr für die Verwaltung dazu. Beide Kostenblöcke zahlt der Vermieter.
Klar, das sind Annahmen wie sie momentan dem Wohnungsmarkt in Hannover entsprechen (5% Rendite sind schon gut, Kaufnebenkosten und Zinsen kommen auch noch dazu). Darüber hinaus muss natürlich die 7% bis 8% Annahme passen.
Wer davon ausgeht, dass alternative Anlagen nur 3% bringen oder die oben dargestellte Wohnung für 50k kaufen kann hat ein ganz anderes Modell und kommt wahrscheinlich auf ein anderes Ergebnis.
Ein Argument welches sich ebenfalls nicht entkräften lässt ist die Wohnqualität. Die ist im Eigentum nun einmal eine andere und vielen Menschen auch eine Menge Geld wert.
Zum Abschluss: Ja, ich bin bei dir, pauschalisieren lässt sich das wirklich nicht. Es hängt wirklich an den Annahmen die man zugrunde legt.
VG
Jan
Sabine meint
Hallo,
tut mir leid, falls ich es überlesen habe, aber ich finde nirgends eine Antwort darauf:
angenommen, man kauft ein Mietshaus mit mind. 8 Wohnung, vermietet davon 7 und bewohnt 1 selbst. Bringt das nicht Vorteile? Oder klappt das dann mit steuerlichen Vorteilen oder was auch immer nicht?
Oder schon ein Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Wohnung?
Viele Grüße
Sabine
P.S.: an die Vorrednerin, die das aber nach der langen Zeit wahrscheinlich nicht mehr zu sehen bekommt – meine Großeltern haben jeweils ihre Häuser bzw. ihre Elternhäuser im 2. WK verloren und meine Eltern haben irgendwie deshalb nie darauf gesetzt, ein eigenes Haus zu bauen oder zu kaufen. Ich wünschte, sie hätten.
Noel meint
Hallo Sabine,
Ich habe mich auch die gleiche Frage damals gestellt und habe das auch getan ( aber damals um die Finanzierung zu bekommen, danach bin ich ausgezogen ).
generell rate ich davon ab. Es hat viel Nachteile.
Zuerst hast du gleiche Nachteile wie im Paragraph 5 und 6 dieses Artikels : es passt nie und du verlierst an Flexibilität. zusätzlich verliert dein eigengenützter Anteil die steuerliche Vorteil ( Afa, absetzbare Zinsen, absetzbare grundschuldkosten, Afa Einbauküchen, absetzbare Renovierungen… ).
Es ist schwierig etwas zu finden, das als Kapitalanlage rentabel ist, und wo du gleitzeitig gern wohnen würdest. oft sind die bessere Lagen zu investieren oft nicht unbedingt die, wo du wohnen gern würdest ( B Lage von A Städten )
und am schlimmsten : du siehst deine Mieter jeden Tag und sie sprechen dich für jede Kleinigkeit an. Du hörst ihre Beschwerde den ganzen Zeit. Lieber komplett trennen, das 8 FMH komplett vermieten, das ganze an eine professionelle Hausverwaltung geben, und wo anders zur miete wohnen.
Grüß
Noel
Jan meint
Hallo Noel,
danke für deine ausführliche Info dazu.
VG
Jan meint
Hallo Sabine,
leider kann ich dir zu dem Thema gar keine Info geben.
Ich habe selbst gar keine Erfahrung damit.
Sicherlich gibt es da spezielle steuerliche Regeln.
VG
Jan
Kamantun meint
Hallo Jan,
Dank auch an dich für deine ausführliche Antwort.
Du hast natürlich recht, dass wir bei der Problematik Miete vs. Kauf immer auch mit Annahmen rechnen, welche die Zukunft betreffen und damit unsicher sind.
Deine alles entscheidende Annahme in der Betrachtung Miete vs. Kauf ist die mit den 8% Rendite am Aktienmarkt.
Diese Annahme ist meiner Meinung nach allerdings in zweierlei Hinsicht nicht haltbar:
Zum einen liegen diese 8% am obersten Renditelimit, was zudem nur über sehr lange Anlagezeiträume erreicht werden kann. (Hätte ich bspw. vor einem Jahr keine Wohnung gekauft, sondern mein Eigenkapital in einem DAX-ETF angelegt, wäre ich Stand Heute erst mal bei schlappen MINUS 17 Prozent. Selbst ohne Brexit wäre es immer noch ein sattes Minus um die 13 Prozent).
Zum anderen geht diese Annahme am realen Leben von 99 Prozent der Menschen völlig vorbei. So ziemlich Niemand wird sein KOMPLETTES Erspartes (und vielleicht noch irgendwoher zusätzlich zusammengeklaubtes Eigenkapital für hypothetisches Wohneigentum) in die Hand nehmen und in Aktien investieren.
Investitionen von Privatanlegern im Aktienmarkt hierzulande sind völlig unpopulär – gerade mal jeder Achte hält in irgendeiner Form Firmenanteile. Und bei den wenigen, die überhaupt diesbezüglich investiert sind, wird es auch noch genug geben, die ihre mögliche Rendite durch windige Produkte, hohe Gebühren oder hektische Verkäufe bei Kurseinbrüchen bis hin zu Verlusten minimieren.
Tatsächlich sieht es also so aus, dass der größte Teil der Bevölkerung in Deutschland zur Miete wohnt UND überhaupt nicht/ein kleines bisschen am Aktienmarkt investiert ist bzw. dort Renditen weit, weit weg von deinen behaupteten 8 Prozent erzielt.
Du gehst in deiner Rechnung von einem Maximalprofit bei einem (permanent) maximalen Geldeinsatz und über einen sehr, sehr langen Anlagezeitraum aus. (Nebenbei das ABSOLUTE „Klumpenrisiko“! – Habe ich als Selbstnutzer einer eigenen Immobilie übrigens nicht. Da meine Abzahlung des Kredits eine Miete nur geringfügig überschreitet, kann ich fast genau so viel sparen wie als Mieter und dieses Ersparte genau so gut in Aktien anlegen und damit mein Vermögen streuen.)
Selbst in diesem, deinem nicht wirklich realistischen Szenario, kommst du aber letztlich über eine Effektiv-Rendite von 6 Prozent nicht hinaus, weil Papa Staat spätestens bei deinem ersten Versuch der Gewinnmitnahme 25% vom Rendite-Kuchen abhaben möchte. (Auch das ein Unterschied zu Wohneigentum: Eine Eigentumswohnung/Haus kann ich schon nach zwei Jahren Selbstnutzung völlig steuerfrei verkaufen!)
Ich habe mal diese um die Steuer bereinigte 6% (Traum-)Rendite am Aktienmarkt plus Mietkosten den entsprechenden Finanzierungs-und Unterhaltskosten meiner Wohnung in einem dieser Mieten/Kaufen-Rechner im Netz gegenübergestellt. Selbst deine Zweite (wiederum nicht sehr realistische) Annahme – Stagnation der Miet- und Immobilienpreise – habe ich berücksichtigt und ein Festfrieren der Preise AB SOFORT unterstellt.
Das Ergebnis: Nach zehn Jahren – ab dann ist meine Wohnung abbezahlt – habe ich auf der „Kaufen-Seite“ ein Plus von knapp 6000 Euro gegenüber dem Mietszenario. Und dabei habe ich ausschliesslich DEINE EIGENEN Annahmen in die Rechnung genommen!
Wenn ich mit meinen (wie ich finde, um einiges realistischeren) Annahmen rechne – gaaanz konservativ: 1% jährliche Steigerung von Miete & Immobilienwert, 2% Steigerung von Einkommen & Bewirtschaftungskosten und immer noch sehr gute 3% Rendite am Aktienmarkt (auf´s komplette Ersparte heruntergebrochen) – , sind es nach zehn Jahren schon satte 35000 Euro Plus auf der Käuferseite (nach 20 Jahren: 82000 Euro).
Den seit einigen Jahren vorherrschenden Trend in meiner Heimatstadt weitergerechnet (3-4% jährliche Steigerung bei Miete und Immobilienpreisen) wären es dann…10 Jahre: 65000-81000 Euro…20 Jahre: 180000-240000 Euro Plus auf Käuferseite.
Die letzte Rechnung mit den 3-4% Steigerungsraten ist natürlich auch nur eine Maximalannahme (genau wie deine angenommene 8% Rendite am Aktienmarkt), und mir ist ebenfalls klar, dass nicht jeder mit 40 Prozent Eigenkapital finanzieren können wird.
Aber zwischen diesen zwei nicht wirklich realistischen Szenarien – sofortige Stagnation von Miet- und Immobilienpreisen plus 8% Dauertraumrendite am Aktienmarkt einerseits und auf gleichbleibenden Niveau ansteigende Miet- und Immobilienpreise andererseits -, ist von Anfang an jede Menge „Rendite-Plus-Luft“ auf der Kaufenseite gegenüber einem Mietszenario.
Und das gilt um so mehr natürlich für all diejenigen, die ihr Erspartes zu großen Teilen sowieso nur zum Nullzins auf dem Konto oder unter dem Kopfkissen herumliegen haben.
Jan meint
Du hast sicherlich mit vielen Dingen Recht, du nimmst aber deine Annahme mit deiner Immobilie und überträgst diese ebenfalls auf die Allgemeinheit.
Ich denke du hast mit deiner Wohnung einen super Deal gemacht. Dieser ist heute aber fast nicht mehr möglich (Ausnahmen gibt es sicher), zumindest für die Allgemeinheit. Warst du kürzlich mal auf einer Zwangsversteigerung? 20,30, sogar 50 Prozent über Verkehrswert sind dort keine Seltenheit mehr. Bei solchen Preisen sind deine Annahmen wiederum dahin.
Ich denke es macht aber wenig Sinn über die Annahmen zu streiten. Es sind eben Annahmen die jeder für sich selbst treffen.
Bzgl. Klumpenrisiko. Mit einer Immobilie hast du ein systematisches und ein unsystematisches Risiko. Also das Risiko, dass deine Immobilie einen Schaden hat und das Risiko, dass Immobilien allgemein im Wert fallen. Bei einem Aktienkorb hast du nur das systematische Risiko, dass Aktien allgemein im Wert verlieren. Das Risiko einzelner Unternehmungen ist zu vernachlässigen da der Markt aus Tausenden Unternehmen besteht. Risiko ist ebenfalls immer relativ.
Und nur weil wenige Menschen in Aktien investieren muss das ja nicht bedeuten, dass es nicht besser sein kann.
Darüber hinaus hat eine Immobilie auch noch Instandhaltungskosten die nicht durch das Hausgeld gedeckt sind. Angefangen von der Grundsteuer über Bad, Küche, Renovierung und manchmal Sonderumlagen für größere Dinge wie Dach, Fassade, Heizung (je nach Gemeinschaft).
Ich befürchte wir kommen bei dem Thema auf keinen grünen Zweig 😉
VG
Jan
izygoing meint
Sag mal verstehst du nicht das selbst wenn du 100 000 in Aktien investierst und eine effektive Rendite von 6% pro Jahr erzielst 6000€ du diese mehr oder weniger an deinen Vermieter weiterleiten kannst. Oder wohnst auf der Straße?
Jan meint
Hallo izygoing,
klar verstehe ich das.
Ersteinmal muss jemand aber überhaupt 100k bar haben, um damit eine Wohnung zu kaufen. Ansonsten kommen noch Zinsen dazu.
Dann muss man erst einmal eine Wohnung für 100k bekommen die einer Kaltmiete von 6.000 Euro im Jahr entspricht.
Und dann kommen eben noch weitere Kosten hinzu, die sonst der Vermieter trägt. Sanierung, Bad, manchmal Küche, Verwaltung, Instandhaltung, etc. Diese Kosten kommen beim Kauf alle noch oben drauf. Bei der Miete sind sie alle schon mit drin.
VG
Jan
Alex meint
Als Eigenheimbesitzer ist mir die Wertentwicklung meiner Immobilie vollkommen egal, denn ich plane nicht zu verkaufen!
Jan meint
Das ist richtig, ein riesiger Klotz am Bein der sich nicht versilbern lässt.
Dieter Stüttgen meint
Hallo Jan,
ich finde, in der heutigen Zeit muss man beim Thema
Immobilien auch eklatante Änderungen der Kaufgewohnheiten
und Mietgewohnheiten der Bevölkerung einkalkulieren.
Ein verheerender terroristischer Anschlag in einer deutschen Großstadt
könnte dautschlandweit oder europaweit eine enorme Landflucht auslösen.
Und das quasi über Nacht.
Wer da gerade eine Immobilie in der Stadt gekauft hat und das dann noch auf Kredit, sieht sich möglicherweise einer großen Vermögensvernichtung über Nacht gegenüber.
Gruß
Dieter
Jan meint
Hallo Dieter,
dem kann ich überhaupt nicht zustimmen.
Wir bräuchten wirklich kriegsähnliche Zustände damit das passiert. In diesem Fall hätten wir aber vermutlich wirklich andere Probleme.
Selbst ein großer Terroranschlag wie 2001 in New York hat den dortigen Immobilienmark maximal kurzfristig gebremst.
VG
Jan
persönliche Ansprache meint
Ich wünschte Ihr alle hättet mehr Bewusstsein.
Und ich wünsche Euch allen mehr Bewusstsein.
Die Diskussion an sich ist schon absurd,
denn es geht hier schon nicht mehr darum etwas zu „haben“, „besitzen“, also eine Teilhabe zu nehmen an irgendetwas, sondern um eine sinnfreie Steigerung des Wertes eines „Eigentums“.
Was nutzt Euch die Kohle auf dem Konto, oder ein Guthaben das bestätigt wieviel Euer Haus angeblich Wert ist.
Illusion.
Aber jeden Tag verschenkt Ihr für eine Euch offensichtlich verlogene Sache, bescheisst Kunden, Kollegen, den Staat, die Freundin…
Mehr, mehr schrie der kleine Häwelmann.
Meine Güte.
Wünsche Euch allen dass alle Eure Wünsche in Erfüllung gehen (z.B. Eine fettere Jacht, noch einen Pool etc.)
oder ggf. Einsicht („ich bin einer von sieben Milliarden“)
und bestenfalls Erleuchtung.
Mindestens aber bessere Rechtschreibung.
Jan meint
Hallo,
du hast die Seite aber schon gelesen oder?
Bitte erklär noch, warum irgendjemand „beschissen“ wird.
Schönes Wochenende.
VG
Jan
Kamantun meint
„Ich wünschte Ihr alle hättet mehr Bewusstsein.
Und ich wünsche Euch allen mehr Bewusstsein.“
Und ich würde mir wünschen, dass solcherart Zweizeiler tunlichst da verbleiben, wo sie einst entstanden sind: In genau dem „Bewusstsein“, welches diese gagamäßigen Nullaussagen warum auch immer ausgebrütet hat und dann irrtümlich meinte, sie wären „gehaltvoll“, „wichtig“ oder auch nur „schick“, und die ganze Welt sollte davon erfahren müssen.
„Mindestens aber bessere Rechtschreibung.“
Ich finde es ja total witzig, wenn so pseudoschlaue Ansprachler die Rechtschreibung ihrer Mitmenschen kritisieren, ohne sich dabei die (eigentlich geringe) Mühe zu machen, ihren eigenen, weitgehend geistfrei dahergetippten (und noch dazu am Thema völlig vorbeilaufenden), Sermon auf eben jene Recht- und also Richtigschreibung zu kontrollieren.
Zig fehlende Kommas, Groß- statt Kleinschreibung bei „z.B. [E]ine fettere Jacht“; dazu solch katastrophale Klopse wie: „Teilhabe zu nehmen“, „ein Guthaben das bestätigt wieviel Euer Haus angeblich Wert ist“, „Aber jeden Tag verschenkt Ihr für eine Euch offensichtlich verlogene Sache…“ – all das lässt nun wahrlich nicht vermuten, dass der Autor dieser wirren Zeilen mit der Rechtschreibung bzw. mit der deutschen Sprache an sich auf einem auch nur halbwegs gutem Fuß stehen würde.
Und so kommt die eh schon arg bemüht wirkende „kleiner Häwelmann“-Nummer ganz schnell als Bumerang zum persönlichen Ansprachler zurück.
Aber vielleicht haben Sie sich bei Ihrer Suche nach Aufmerksamkeit auch nur im Forum geirrt: Hier geht es jedenfalls um selbstgenutztes Wohneigentum und nicht etwa um den Weltschmerz komplex frustrierter Frührentner.
Jan meint
Hallo Kamantun,
tja, leider gibt es immer mal wieder Internet-Gladiatoren die auf der anderen Seite der Macht ihren Auftritt suchen.
Ich bin froh, dass ich mit meiner Meinung nicht alleine stehe 😉
VG
Jan
Kamantun meint
Hallo Jan,
da mich dieser „kleine Häwelmann“ nun einmal zu einer Reaktion genötigt hat, will ich dann doch noch mal auf deinen letzten Post an mich eingehen, auch wenn der schon einige Zeit zurückliegt.
„Warst du kürzlich mal auf einer Zwangsversteigerung? 20,30, sogar 50 Prozent über Verkehrswert sind dort keine Seltenheit mehr.“
„Kürzlich“ war ich auf keiner Zwangsversteigerung, aber bis zur Ersteigerung meiner jetzigen Wohnung war ich auf einigen Zwangsversteigerungen dabei gewesen.
Nach einem intensiven, mehrwöchigen Theorie-Studium im Internet wollte ich einfach mal sehen, wie solch eine Zwangsversteigerung in der Praxis abläuft. Natürlich ohne die entsprechenden Objekte kaufen zu wollen – ich war nur ein nicht mitbietender Zuschauer (wie übrigens die Mehrheit der anwesenden Leute).
Dieser „Ausflug in die Praxis“ war für mich letztlich Gold wert. Ohne den hätte ich meine Wohnung nie und nimmer ersteigern können – auf jeden Fall aber nicht zu dem (Schnäppchen-)Preis.
Um die Offtopic-Thematik „Zwangsversteigerungen“ hier aber nicht ausufern zu lassen, nur soviel: Bei KEINER der Versteigerungen, bei denen ich anwesend war, wurde der gutachterlich festgelegte Verkehrswert überschritten. Das mag von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein, aber was wohl alle Bieter bei Zwangsversteigerungen irgend wo vereint, ist der Wille, ein Schnäppchen zu machen und definitiv keine Mondpreise bezahlen zu wollen.
Bei „20,30, sogar 50 Prozent über Verkehrswert“ bräuchte man keine Zwangsversteigerung mehr besuchen, sondern würde dann gleich teuer oder sogar noch erheblich günstiger bei einer sehr viel größeren Auswahl auf dem „normalen“ Immobilienmarkt kaufen können. So doof, den Preis bis weit über den gutachterlichen Verkehrswert zu treiben, sind bei einer Zwangsversteigerung wohl nicht gleich ZWEI Leute.
„Bzgl. Klumpenrisiko. Mit einer Immobilie hast du ein systematisches und ein unsystematisches Risiko. Also das Risiko, dass deine Immobilie einen Schaden hat und das Risiko, dass Immobilien allgemein im Wert fallen. Bei einem Aktienkorb hast du nur das systematische Risiko, dass Aktien allgemein im Wert verlieren. Das Risiko einzelner Unternehmungen ist zu vernachlässigen da der Markt aus Tausenden Unternehmen besteht. Risiko ist ebenfalls immer relativ.“
Was das von dir behauptete „Klumpenrisiko“ anbelangt, muss ich mich noch einmal wiederholen: „Da meine Abzahlung des Kredits eine Miete nur geringfügig überschreitet, kann ich fast genau so viel sparen wie als Mieter und dieses Ersparte genau so gut in Aktien anlegen und damit mein Vermögen streuen.“ (Das mache ich nebenbei bemerkt auch tatsächlich…in Form eines ETF-Sparplans).
Wo genau sollte also ich – oder auch jeder andere, der zu einem halbwegs akzeptablen Preis eine selbstgenutzte Immobilie zu den momentanen Spaßzinsen kauft – ein „Klumpenrisiko“ haben?
„Darüber hinaus hat eine Immobilie auch noch Instandhaltungskosten die nicht durch das Hausgeld gedeckt sind. Angefangen von der Grundsteuer über Bad, Küche, Renovierung und manchmal Sonderumlagen für größere Dinge wie Dach, Fassade, Heizung (je nach Gemeinschaft).“
Da bringst du jetzt aber ganz viele Dinge ganz dolle durcheinander.
Also:
Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten – die zahlst du also als Mieter mal höchstselbst!
„Bad, Küche“ und „Renovierung“ wiederum gehören genau so in deinen eigenen Verantwortungsbereich als Mieter. Kein Vermieter der Welt wird dir das Bad oder die Küche „aufhübchen“ oder irgendwelche Renovierungen in deiner Mietwohnung durchführen, ohne dass du das nachher in Form einer entsprechend erhöhten Miete auch wieder SELBST bezahlen wirst.
Du versuchst hier ganz krampfhaft – zur Verteidigung deiner ganz oben behaupteten Prämisse -, den völligen Blödsinn zu vermitteln, Vermieter von Immobilien wären komplette Volltrottel, die Kosten ohne Ende hätten und ihre Mieter wären dann die großen Profiteure dieser betriebswirtschaftlichen Dämlichkeit.
Die Realität sieht natürlich ganz anders aus.
In der Realität legen Vermieter ihre Kosten nicht nur auf ihre Mieter um, sondern preisen bei ihren Forderungen an die Mieter auch noch einen gewissen Gewinn mit ein.
Sprich: Wenn dein letzter, verbliebener Punkt von wegen der „Sonderumlagen für größere Dinge wie Dach, Fassade, Heizung (je nach Gemeinschaft)“, auch nur annähernd relevant wäre (im Sinne von: kapitalvernichtend für den Vermieter), gäbe es in Deutschland keine privaten Vermieter mehr.
Die gibt es aber in sehr viel größerer Anzahl, als es Eigenheimbesitzer gibt.
Finde den Fehler…
Jan meint
Hallo Kamantun,
danke für deinen langen Beitrag. Ich antworte mal Schritt für Schritt.
Zu den Zwangsversteigerungen, das ist zur Zeit eben wirklich anders. Hier bei uns (Hannover) wird der Gutachtenwert immer ÜBERSCHRITTEN. Gegenseitig überbietet man sich.
Bzgl. Risiko. Ich sehe da schon ein Risiko, eben vor allem das unsystematische, dass genau mit deiner Immobilie etwas nicht stimmt. Die Möglichkeiten sind hier vielfältig und das Ausmaß unterschiedlich.
Bzgl. Hausgeld und Zusatzkosten. Ich bringe nichts durcheinander, ich verstehe das schon. Ich weiß auch was umlegbar ist und was nicht. Nur du argumentierst damit, dass die Rate an die Bank fast der Miete entspricht. Neben der Rate und dem Hausgeld zahlst du aber eben noch genau diese Punkte wie Renovierung, Grundsteuer etc. Genau das wäre ja sonst alles in der Miete schon drin.
Wir reden ein bisschen aneinander vorbei. Vermieter halte ich nicht für dumm, ich bin ja selbst einer. Es geht um Wohneigentum. Ich erinnere mich, dass du mit deiner Wohnung wirklich einen guten Deal gemacht hast. Das ist heute in größeren Städten (HH,B oder M meine ich gar nicht) fast nicht mehr replizierbar. Hier bei uns bekommst du nichts mehr unter 2.000 Euro pro m2. In normalen und guten lagen auch 3k oder 4k. Das entspricht Brutto-Renditen von <5%. Das ergibt keinen Sinn.
VG
jan
Kamantun meint
Hallo Jan,
du schreibst:
„Zu den Zwangsversteigerungen, das ist zur Zeit eben wirklich anders. Hier bei uns (Hannover) wird der Gutachtenwert immer ÜBERSCHRITTEN. Gegenseitig überbietet man sich.“
Aber doch ganz sicher nicht um „20,30, sogar 50 Prozent über Verkehrswert“. Sorry, aber DAS glaube ich dir einfach nicht!
Weil das schlicht und ergreifend überhaupt keinen Sinn machen würde! Der Verkehrswert einer Immobilie wird von Gutachtern auf zwei Wegen errechnet: Ertragswertverfahren und/oder Vergleichswertverfahren.
Beim Ertragswertverfahren wird die erzielbare Kaltmiete gegen die anfallenden (nicht auf den Mieter umlegbaren) Kosten (hoch-)gerechnet; beim Vergleichswertverfahren werden die tatsächlich erzielten Kaufpreise bei vergleichbaren Immobilien im selben Stadtteil „gemittelt“.
In beiden Fällen ist es so, dass die Gutachter auf Daten des aktuellen Immo-Marktes zurückgreifen MÜSSEN. Sowohl bei den Mieten, als auch bei den tatsächlich erfolgten Verkäufen.
Wenn also jemand bei einer Zwangsversteigerung deutlich mehr als den gutachterlichen Verkehrswert bietet, bezahlt er am Ende auch deutlich mehr, als er auf dem freien Markt bezahlt hätte. Und das wäre nun wirklich selten dämlich. (Darüberhinaus werden bei einer Zwangsversteigerung wohl auch kaum Leute mitbieten, die so gar keinen Schimmer von Immobilien UND Mathematik haben.)
„Hier bei uns bekommst du nichts mehr unter 2.000 Euro pro m2. In normalen und guten lagen auch 3k oder 4k. Das entspricht Brutto-Renditen von <5%. Das ergibt keinen Sinn."
Schau mal hier:
Ich bin bei "Bestandswohnungen zum Kauf" die verschiedensten Stadtteile von Hannover durchgegangen und habe nicht nur jede Menge Durchschnittspreise weit unter 2000 Euro gefunden (im Minimum 1390 Euro), sondern auch Mietrenditen von 4,8 bis 6,5%, die durchweg als "im Bundesvergleich hoch" bezeichnet werden.
Im Grunde lässt sich der Immobilienmarkt von Hannover sehr gut mit dem von meiner Stadt Dresden vergleichen. Ähnlich goße Städte mit ähnlicher Einwohnerzahl und vergleichbaren Immo-Preisen.
In dem Fall reden wir also keineswegs aneinander vorbei, sondern deine gebrachten Argumente sind einfach nicht belastbar, weil ganz einfach widerlegbar.
"Bzgl. Risiko. Ich sehe da schon ein Risiko, eben vor allem das unsystematische, dass genau mit deiner Immobilie etwas nicht stimmt. Die Möglichkeiten sind hier vielfältig und das Ausmaß unterschiedlich."
Sorry, aber das ist mir als Argument gegen einen Immobilienkauf echt zu billig. So gesehen dürfte ich nie im Leben auch nur IRGEND ETWAS erwerben, weil "genau damit" in vielfältiger Weise und in unterschiedlichen Ausmaß etwas "nicht stimmen" KÖNNTE…
"Bzgl. Hausgeld und Zusatzkosten. Ich bringe nichts durcheinander, ich verstehe das schon. Ich weiß auch was umlegbar ist und was nicht. Nur du argumentierst damit, dass die Rate an die Bank fast der Miete entspricht. Neben der Rate und dem Hausgeld zahlst du aber eben noch genau diese Punkte wie Renovierung, Grundsteuer etc. Genau das wäre ja sonst alles in der Miete schon drin."
Ich verstehe nicht ganz worauf du hinaus willst?
Du hattest als Argument gegen einen (selbstgenutzten) Immobilienerwerb gebracht, dass Grundsteuer und Renovierungen finanziell ZUSÄTZLICH beim Eigentümer hängenbleiben. Daraufhin hatte ich dir geschrieben, dass sowohl die Grundsteuer, als auch Renovierungen (die nicht die Grundsubstanz der Immobilie betreffen), ganz genau so bei JEDEM MIETER einer Immobilie finanziell anfallen. Und das daneben auch Renovierungen an der Grundsubstanz der Immobilie früher oder später vom Mieter (in Form einer höheren Miete) bezahlt werden.
Und falls DAS missverständlich war: Nicht meine Rate an die Bank entspricht fast einer vergleichbaren Miete, sondern meine Rate, plus Hausgeld (und also allen anfallenden Nebenkosten), plus Grundsteuer!
"Ich erinnere mich, dass du mit deiner Wohnung wirklich einen guten Deal gemacht hast."
Zweifelsohne.
Aber dieser wirklich "gute Deal" bedeutet doch nun wahrlich nicht, dass sich das zulegen von selbstgenutzten Eigentum nun plötzlich für alle anderen erledigt hätte. Warum denn auch?
Die Zinsen sind immer noch auf einem historischen Tief, die Mieten steigen absehbar immer weiter und auch ohne einen absehbaren "Super-Deal" kann man sich doch über diverse Mieten/Kaufen- und Finanzierungsrechner im Netz schlau genug machen, um abschätzen zu können, in welcher Konstellation sich der Erwerb einer Immobilie zu welchem (Maximal-)Preis definitiv rechnet.
Ich sag´s mal so: Hätte ich meine Wohnung nicht bei einer Zwangsversteigerung zum Schnäppchenpreis erworben, sondern den "korrekten" Marktpreis bezahlt (wovon ich dazumal ausgehen musste und es also auch eingerechnet hatte), würde sich das gegenüber einer Anlagestrategie "Mieten und am Aktienmarkt investieren" selbst bei gaaanz konservativ gesetzten Parametern immer noch sehr gut rechnen…
Jan meint
Hallo,
ich kenne den Immobilienkompass, schau dir im Gegenzug mal die Immobilienportale wie Immoscout an. Wenn man dann mal etwas gefunden hat was irgendwo vom Preis her passen könnte ist es schon weg. Ist mir schon einige Male passiert, dass es einfach keinen Besichtigungstermin gab weil jemand ungesehen am Telefon die Wohnung gekauft hat. Bzgl. ZV. Abgesehen davon, dass sich die Bieter in der Regel über den Verkehrswert bieten sind die Verkehrswerte auch auf einem ordentlichen Niveau. Die Zeit der Schnäppchen ist dort vorbei. Die Menschen wollen einfach Kapital parken und nicht mehr anlegen. Warum sonst gehen in den großen Städten Immobilien zum 36-fachen der Jahreskaltmiete weg? Der Immobilien Kompass ist nicht belastbar. Zeig mir eine Wohnung mit einer Bruttorendite von 6%+ die kein Erbpacht ist in Hannover. Darunter lohnt sich eine Wohnung bei weitem nicht, da legt man langfristig drauf.
Bsp. Oststadgt. Laut Kompass 1500-4000 Euro. Bei immoScout ist keine von 30 Wohnungen unter 2000 Euro.
„Sorry, aber das ist mir als Argument gegen einen Immobilienkauf echt zu billig. So gesehen dürfte ich nie im Leben auch nur IRGEND ETWAS erwerben, weil „genau damit“ in vielfältiger Weise und in unterschiedlichen Ausmaß etwas „nicht stimmen“ KÖNNTE…“
Wie oft kauft man denn Dinge die ein Vielfaches des Jahresnettogehalts kosten? Mit einem Auto oder Fernseher kann man sich nicht so schnell ruinieren wie mit einer Wohnung. Darum geht es aber gar nicht. Du hast ein deutlich geringeres Risiko wenn du für 150k verschiedenste Aktien kaufst anstatt eine Wohnung auf Kredit. Du bist einfach besser diversifiziert.
Bzgl der Hausgeld-Diskussion reden wir glaube ich aneinander vorbei. Wenn ich wirklich geschrieben habe, dass GrSt. beim Vermieter hängen bleiben dann war das definitiv ein Fehler. Ich hatte dich anders verstanden, dass Warmmiete=Rate, wenn Warmmiete=Rate+GrSt+Hausgeld+Sanierung etc. dann ist die Situation natürlich eine andere.
Deinen letzten Absatz finde ich sehr gut. Es geht nämlich gerade um die Parameter und die sind verdammt individuell. Ich für mich komme da niemals auf einen grünen Zweig. Du hast vermutlich einfach andere Parameter mit denen sich deine Entscheidung für dich wieder ganz anders verhält.
VG
Jan
Kamantun meint
Hallo Jan,
wir haben uns wohl beide etwas missverständlich ausgedrückt.
Meine fehlerhafte Formulierung war diese hier: „Da meine Abzahlung des Kredits eine Miete nur geringfügig überschreitet…“
Richtig hätte es heißen müssen: „Da meine Abzahlung des Kredits, plus Nebenkosten inkl. Grundsteuer eine vergleichbare Miete nur geringfügig überschreitet…“
Was die Preise und Mietrenditen in Hannover bei Immoscout im Detail anbetrifft, kann ich nicht wirklich mitreden. Ich habe genug damit zu tun mich auf meinem heimischen Immobilienmarkt regelmäßig fit zu halten. (Wenn mich in der Zukunft noch mal ein Schnäppchen anspringen sollte, ist ein zweiter Kauf keineswegs ausgeschlossen…)
Nur noch soviel dazu:
„Der Immobilien Kompass ist nicht belastbar….Bsp. Oststadt. Laut Kompass 1500-4000 Euro. Bei immoScout ist keine von 30 Wohnungen unter 2000 Euro.“
Der Durchschnittspreis in Oststadt liegt bei Bestandswohnungen lt. Kompass aber eben auch bei 2931 Euro. Das ist nach Kirchrode das teuerste Viertel in Hannover schlechthin!
Dass man DA bei Immoscout nix unter 2000 Euro findet, ist jetzt aber nicht so ganz unlogisch, oder??
Was mich aber sehr viel mehr nachdenklich macht, ist das hier:
„Wenn man dann mal etwas gefunden hat was irgendwo vom Preis her passen könnte ist es schon weg. Ist mir schon einige Male passiert, dass es einfach keinen Besichtigungstermin gab weil jemand ungesehen am Telefon die Wohnung gekauft hat.“
Davon ab, dass ich mir auch in meinen wildesten Fieberträumen nicht wirklich vorstellen kann, irgend jemand könnte tatsächlich so dämlich sein, eine Wohnung „ungesehen am Telefon“ zu kaufen: Offensichtlich interessierst du dich also sehr wohl für Wohneigentum. Und nicht nur in der Vergangenheit (du hast ja schon Wohneigentum, wenn du dich als Vermieter bezeichnest), sondern auch ganz aktuell.
Wenn dem so ist, kritisierst du hier und an dieser Stelle also gar nicht Investitionen in Wohneigentum, sondern nur und ausschliesslich solche in SELBSTGENUTZTES Wohneigentum??
Was aber in meinen Augen völlig sinnfrei wäre, weil dann von deinen „8 Gründen“, die bei einer Selbstnutzung angeblich in den Ruin führen sollen, nicht mehr viele übrig bleiben, die nicht auch auf vermietetes Wohneigentum zutreffen würden.
Die verbleibenden Punkte 5 und 6… „Die selbstbewohnte Immobilie passt nie“ und „Tausche Immobilie gegen Flexibilität“, lassen sich wiederum im Fall der Fälle für einen Selbstnutzer ganz einfach auflösen: Man vermietet die bis dahin selbstgenutzte Immobilie und fertig!
Das Risiko auf die Schnelle keinen Mieter zu finden teilt man sich ja dann mit Vermietern wie dir, die im Gegensatz zu Selbstnutzern vor einem zwischenzeitlichen Leerstand PERMANENT nicht gefeit sind…
Was sind denn die Vorteile von vermieteten gegenüber selbstgenutzten Wohneigentum?
Bei einer Vermietung kann ich die Bankzinsen von der Steuer absetzen, ok. Bei den momentanen Zinssätzen ist das aber jetzt nicht wirklich DER Bringer.
Weitere Vorteile fallen mir auf die Schnelle nicht ein, aber dafür ein paar Nachteile:
– Bei einer Vermietung habe ich drei permanente Risiken: Leerstand, Problemmieter/Mietnomaden und die Gefahr einer bei Auszug abgewirtschafteten Wohnung.
– Mieteinnahmen muss ich nach Abzug meiner Kosten versteuern. Bei einer Selbstnutzung habe ich keine Mieteinnahmen, aber durch die nicht zu zahlende Miete einen adäquaten Sparbetrag, der allerdings völlig steuerfrei ist.
– Bei vermieteten Wohneigentum habe ich einen ganzen Haufen Mehrarbeit oder alternativ höhere Kosten. Entweder kümmere ich mich selbst um jedes Problemchen meiner Mieter, erstelle ihnen die Nebenkostenabrechnungen, wickle eventuelle Auszüge ab und suche dann selbst nach neuen Mietern. Oder ich überlasse all das der Hausverwaltung und Immobilienfritzen, die für diese Dienstleistungen natürlich Geld sehen wollen.
Zum Schluss möchte ich noch hierauf eingehen:
„Du hast ein deutlich geringeres Risiko wenn du für 150k verschiedenste Aktien kaufst anstatt eine Wohnung auf Kredit.“
Dein gebrachter Vergleich ist der von Äpfel und Birnen. Du setzt einen 150k Kauf von Aktien nicht etwa gegen den 150k Kauf einer Wohnung, sondern gegen den Kauf einer 150k Wohnung „AUF KREDIT“.
Damit hast du aber – ich nehme mal an: ungewollt – eine ganz wichtige Tatsache angesprochen. Für einen 150k Kauf von Aktien „auf Kredit“ wird es für einen Kleinanleger KEINE EINZIGE finanzierende Bank geben – bei einem 150k Kredit für eine Immobilie hingegen auch für den Kleinanleger sehr viele „willige“ Banken. (Die Erklärung dafür ist einfach: Bei einer Immobilienfinanzierung hat die Bank die von ihr kalkulierte Immobilie als Sicherheit – bei einer Aktienfinanzierung hingegen wären die Sicherheiten nicht wirklich bewertbar und damit für die Bank schlicht nicht vorhanden.)
Und damit zum „Leverage-Effekt“. (Den du als studierter BWLer wohl eigentlich kennen solltest, aber so gar nirgendwo erwähnen magst…)
Kurz gesagt ist das ein mächtiger Hebel, die Rendite durch teilweise oder komplette Fremdfinanzierung zu steigern. Das Ganze funktioniert so lange positiv, wie die Kreditzinsen des aufgenommenen Fremdkapitals unterhalb der Nettorendite für die gekaufte Immobilie liegen.
Bei den momentanen Baufinanzierungszinsen von < 2 Prozent, reicht also schon eine Immobilie mit einer Netto-Rendite über diesen 2 Prozent Zinsen, damit sich der Hebel positiv auswirkt.
Ich habe bspw. einen Kredit von 60 Prozent der Kaufsumme für meine Immobilie aufgenommen. Dieses geliehene Geld, was ich nicht selber einsetzen musste, kostet mich nun bis zum Ende der Laufzeit (und Volltilgung) des Kredits 1,1 % Zinsen an die Bank, erwirtschaftet aber seit Anbeginn weit mehr als diese 1,1% an Rendite. Im Moment 5,99% netto; Tendenz: weiter steigend.
Sprich: Ich erwirtschafte mit Geld was mir gar nicht gehört permanent eine Rendite, die sehr viel größer ist als die von mir zu bezahlenden 1,1% Zinsen.
Das Ganze nennt sich dann "Eigenkapitalrendite". Man rechnet also die Netto-Rendite einer Immobilie abzüglich der Kredit-Zinsen auf das eingesetzte Eigenkapital um.
In meinem Fall kommt da momentan ein Wert von fast 19% (!!) völlig steuerfreier Eigenkapitalrendite heraus. (Steigen die Mieten im Verlaufe der nächsten 8 Jahre Kreditlaufzeit weiter, wird dieser Wert natürlich ebenfalls dementsprechend ansteigen. Sollten sie entgegen aller Prognosen und Wahrscheinlichkeiten sinken, tut mir das aber auch nicht weh…der Weg von 19% Rendite auf Null ist ein ganz, gaaanz weiter.)
Ein kreditfinanzierter Immobilienkauf bietet also – völlig unabhängig von meinen persönlichen Werten – gegenüber einem REINEN Aktieninvestment, schon allein wegen des Leverage-Effektes, der einem Kleinanleger am Aktienmarkt auf ewig verbaut bleibt, jede Menge ZWEISTELLIGE und VÖLLIG STEUERFREIE Renditeluft nach oben.
(Was natürlich keineswegs bedeutet, dass JEDER kreditfinanzierte Immobilienkauf per se ein super Renditebringer wäre. Aber dafür gibt es ja einen ganzen Haufen Internetrechner, die einem ganz konkret sagen können, bis wohin sich ein Investment so richtig lohnt oder ab wann es eher Harakiri wird.)
Um die Renditemöglichkeiten incl. Leverage-Effekt bei Immobilieninvestments im Verhältnis zu einem reinen Aktienmarktinvestment noch mal ein bisschen einzuordnen:
Über 20 Jahre (nehme ich auch mal als durchschnittlichen Abzahlungszeitraum für Immobilienkredite), hat die Rendite am Aktienmarkt in der Vergangenheit lt. "Handelsblatt" durchschnittlich sechs Prozent pro Jahr betragen. Das heisst im Klartext, nach den Abzügen des Finanzamtes (26,38-27,99% Abgeltungssteuer), bleibt am Ende eine Netto-Rendite von 4,32 bis 4,42% übrig – je nachdem, ob man in der Kirche ist oder nicht. Und dabei sind noch keinerlei Depot-, Transaktionskosten oder mögliche Fondsgebühren berücksichtigt! (Und natürlich auch keine zwischenzeitlichen Abhebungen des angesparten Vermögens.)
Ob eine Immobilie am Ende selbstgenutzt oder vermietet ist, spielt in der Rechnung nicht wirklich eine Rolle. Als Vermieter kann ich die Miete für meine Immobilie immer wieder den Mietspiegeln entsprechend erhöhen – als Selbstnutzer werde ich von genau solchen Mieterhöhungen verschont und kann sie mir jeweils als eingesparte "Nichtausgabe" völlig steuer- und vor allem auch völlig stressfrei und ohne jegliches "Auszugsrisiko" und zwischenzeitlichen Leerstand gutschreiben.
Jan meint
Hallo,
ja auf jeden Fall, es geht ausschließlich um selbstgenutztes Wohneigentum.
Vermiete Immobilien können super sein.
Das Beispiel Hannover Oststadt war nur willkürlich herausgegriffen, das trifft auf so ziemlich jeden Stadtteil zu.
Ja, ich sucher immernoch sehr aktiv nach Immobilien, werde aber in Hannover schon länger nicht mehr fündig.
Der Vergleich Immo auf Kredit und Aktie passt schon. Du kaufst dich in das Eigenkapital eines Unternehmens ein, dieses ist durch das Unternehmen ebenfalls bereits mit FK gehebelt und du hast am Ende eine höhere Eigenkapitalrendite innerhalb des Unternehmens. Der Leverage-Effekt wird nicht durch dich, sondern durch das Unternehmen aufgebaut. Nichtsdestotrotz sind es vollkommen unterschiedliche Anlageklassen die sich meiner Meinung nach ergänzen sollten. (So nutze ich sie zumindest.)
EK-Rendite und Leverage-Effekt sind mir durchaus bekannt. Gerade im Immobilienbereich ist das glaube ich ein absolutes Pflicht-Wissen. Das ist auch die große Stärke bei Immobilieninvestments, dass du eben für 100k gleich drei Immobilien kaufen kannst. Ich bin nur der Meinung, dass das heute nahezu unmöglich ist bei selbstbewohnten Immobilien daraus Kapital zu schlagen. Du hast ein super Investment gemacht, das wird sich momentan aber fast nicht wiederholen lassen, vor allem nicht durch den mittelmäßig informierten Selbstbewohner.
Naja der Steuervorteil beim vermieten ist ein bisschen größer. Die Kreditzinsen sind da nur ein Teil.
Was ist mit der Abschreibung? Bei einem Kaufpreis von 120.000 Euro lassen sich etwa 100.000 Euro über 50 Jahre abschreiben, das wären 2000 Euro pro Jahr oder bei Grenzsteuersatz von 42% ganze 840 Euro Ersparnis/ Jahr. Dazu kommen alle Instandhaltungskosten. Man kann gut mit 1 Euro/qm/Monat rechnen. Auch davon bekommt man fast die Hälfte wieder. (70m²=840 Euro/Jahr= 350 Euro Steuerersparnis).
Als nächstes kommen die Kaufnebenkosten die alle mit abgeschrieben werden können, zwar über 50 Jahre aber besser als nichts. Rechnen wir einmal mit 15.000 Euro, dann sind das wieder 300 pro Jahr, oder auch 126 Euro Ersparnis gegenüber dem Selbstnutzer. Was ist mit laufenden Kosten z.B. für die Verwaltung, also alles was nicht auf den Mieter umlegbar ist? Hier kommen auch noch einmal schnell 40 oder 50 Euro im Monat zusammen von denen ebenfalls noch einmal fast die Hälfte an Steuern gespart wird, das sind auch 250 bis 300 Euro im Jahr.
VG Jan
PS: Ich befürchte, wir reden hier aneinander vorbei. Es gibt immer Beispiele dafür und dagegen. Dein Beispiel ist so gut, da ist selbstgenutztes Wohneigentum ein no-brainer. Das war ein super Deal. Mein Vergleich richtet sich hauptsächlich an alle die jetzt der Meinung sind, dass sie aufgrund der niedrigen Zinsen unbedingt eine Wohnung kaufen müssen. Sie zahlen dann einen Schweinepreis, bekommen definitiv keine 1,1% Zinsen (Beamter?), allein aufgrund der Tatsache, dass sie eher 80 oder 90 Prozent finanzieren müssen und zahlen dann die nächsten 35 Jahre ihren Kredit ab.
Kamantun meint
Hallo Jan,
„Mein Vergleich richtet sich hauptsächlich an alle die jetzt der Meinung sind, dass sie aufgrund der niedrigen Zinsen unbedingt eine Wohnung kaufen müssen. Sie zahlen dann einen Schweinepreis, bekommen definitiv keine 1,1% Zinsen (Beamter?), allein aufgrund der Tatsache, dass sie eher 80 oder 90 Prozent finanzieren müssen und zahlen dann die nächsten 35 Jahre ihren Kredit ab.“
Natürlich sollte man sich als potentieller Immobilienkäufer zwingend in die ganze Materie einarbeiten. Und das bestenfalls selbstständig und nicht durch irgendwelche Bankberater/Immobilienfritzen, die einem ja letztlich alle etwas verkaufen wollen.
Die Möglichkeiten sich diesbezüglich Wissen anzueignen sind im Gegensatz zu Vorinternetzeiten heutzutage in Hülle und Fülle gegeben. Und dieses ganze Wissen kostet nichts (vorausgesetzt man weiß, nach welchen Informationen man überhaupt sucht). Noch nicht einmal besonders viel Lebenszeit!
Du hast ganz klar recht, wenn du vor zu hohen Preisen und jahrzehntelangen Kreditabzahlungen warnst. Ich kenne selbst Leute, die sich vor nicht allzulanger Zeit zu 4% Zinsen mit 250 000 Euro für ein Haus verschuldet haben, um dann in 25 Jahren mit Eintritt in die Rente eine Restschuld von 50 000 Euro begleichen zu müssen. Sowas hätte mich bis vor zweieinhalb Jahren – als dazumal in Finanz- und Immobiliensachen völlig unbeleckten und total uninteressierten Zeitgenossen – noch nicht einmal erschreckt; einfach, weil es mich NULL tangiert hat. Mit meinem jetzigen Wissen halte ich solche Finanzierungen allerdings schlicht für finanziellen Selbstmord.
In solchen Fällen gibt es tatsächlich ein riesiges Klumpenrisiko und diese Leute bekommen natürlich auch ein mega-großes Problem, wenn sich die Dinge in der Zukunft nicht zu 100 Prozent so entwickeln wie ursprünglich erwartet. (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheiten…whatever.)
Was mich aber bei deinem Ursprungstext oben so stört, ist diese Pauschalisierung, dass selbstgenutztes Wohneigentum quasi zwangsläufig in den Ruin führt. Du erwähnst an keiner Stelle die Chancen und Vorteile von (selbstgenutzten/kreditfinanzierten) Immobilien gegenüber reinen Aktieninvestments (deren Nachteile du ebenso unter den Tisch fallen lässt).
Mir ist schon klar, dass du diese Seiten hier nicht aus einem Samaritertum heraus betreibst, sondern etwas verkaufen willst, was nichts mit Immobilien zu tun hat. Dementsprechend fehlen dann natürlich auch sämtliche Hinweise auf Kaufen/Mieten-, Kredit-, Eigenkapitalrendite- und Zinsvergleichsrechner im Netz, wo sich der uninformierte Zeitgenosse zumindest schon mal einen groben Überblick über eine Immobilieninvestition abholen könnte.
Außerdem verschleierst du, dass praktisch alle deine behaupteten „8 Gründe“ genau so auch auf vermietetes Wohneigentum zutreffen, bzw. eine selbstbewohnte Immobilie auch jederzeit in eine vermietete umgewandelt werden kann.
Auf Deine genannten Zahlen bei den Absetzbarkeiten von der Steuer gehe ich weiter unten noch ein, aber grundsätzlich steht dem auch ein höherer finanzieller und zeitlicher Aufwand plus einigen Risiken (Leerstand, Problemmieter, Mietnomaden, abgewohnte oder gar „zerschredderte“ Immobilie) gegenüber, die man als Selbstnutzer einfach mal allesamt nicht hat.
Was mir bei dir fehlt, ist also schlicht eine AUSGEWOGENE Betrachtung von selbstgenutzten Wohneigentum vs. Aktieninvestments.
Bzw. auch mittlerweile: Selbstgenutztes Wohneigentum vs. vermietetes Wohneigentum.
Denn entgegen dem Eindruck, den dein Webaufrtitt erweckt, bist du ja sehr wohl selbst in Immobilien investiert und schreibst sogar (allerdings sehr spät und nur in diesem Thread): „Nichtsdestotrotz sind es vollkommen unterschiedliche Anlageklassen die sich meiner Meinung nach ergänzen sollten. (So nutze ich sie zumindest.)“
Das unterschreibe ich dir sofort (zumal ich sie ganz genau so BEIDE nutze). Aber es ist eben nicht das, was du in deinem Blog vermittelst! Und am wenigsten auf dieser Seite, die ja nebenbei bemerkt auch nicht damit endet, dass du vermietetes Wohneigentum auch nur im kleinsten Nebensatz als ein evtl. lohnendes Investment empfohlen hättest. Und das trotz dieser ganzen Absetzmöglichkeiten von der Steuer, die du aufgelistet hast und als Besitzer von vermieteten Immobilien auch weidlich ausnutzen wirst.
Und damit noch mal konkret zu diesen Abschreibungen/Absetzmöglichkeiten, die mir auch etwas zu vereinfacht und undifferenziert daherkommen:
– Abschreiben lässt sich vom Kaufpreis nur der Wert der Immobilie – der Grundstückswert wird vom Finanzamt rausgerechnet.
– Die mit Abstand meisten Immobilienkäufe finden wohl eher im mittleren Alter statt, wenn ein nennenswertes Eigenkapital angespart wurde, karrieretechnisch eine gewisse Klarheit herrscht und die Familienplanung bestenfalls abgeschlossen ist. Von da ab sind 50 Jahre Abschreibung von Kauf- und Kaufnebenkosten eine verdammt lange Zeit. Viele Immobilienkäufer werden einen nicht geringen Teil dieser Zeit als Rentner mit sehr viel weniger Einkünften/Steuerlast erleben und nicht wenige andere gar nicht mehr…
– Instandhaltungskosten kann man auch als Selbstnutzer einer Immobilie von der Steuer absetzen. Nicht die vollen Kosten wie als Vermieter, schon klar, aber es ist eben auch nicht nichts.
– Bei den Mietnebenkosten vergisst du zu erwähnen, dass sämtliche vom Mieter gezahlte Nebenkosten vom Vermieter erst einmal als Einnahmen zu versteuern sind, obwohl sie faktisch ein „Durchlaufposten“ sind.
– Gleiches gilt natürlich bei der Kaltmiete, die genau so als Einnahme versteuert werden muss, bevor auch nur irgend etwas abgesetzt werden kann.
Dem gegenüber steht ein Selbstnutzer, der zwar nichts abschreiben und im Verhältnis viel weniger von der Steuer absetzen kann, der aber dafür auch rein gar nix als Einnahmen versteuern muss. Weder seine komplett eingesparte Kaltmiete, noch die (umlegbaren) Nebenkosten.
Rechnet man dann noch den erhöhten Instandhaltungsbedarf bei einer Vermietung dazu (Selbstnutzer behandeln ihr Wohneigentum mit Sicherheit sehr viel pfleglicher als Mieter), sowie die Minimum 2% Mietausfallrisiko vom Miet-Rohertrag, kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass eine Vermietung gegenüber einer Selbstnutzung von Immobilien finanzielle Vorteile bringt.
Mein persönliches Fazit: Das ganze Abschreiben und Absetzen wird sich nach der Zahlung diverser Steuern bei einer Vermietung nichts nehmen gegenüber einer völlig steuerfreien Eigennutzung. Bei einer Selbstnutzung hat man zudem kein Risiko von Leerstand, Problemmietern oder „abgewohnter“ Immobilie. Darüber hinaus kann man schon nach zwei Jahren völlig steuerfrei verkaufen (bei Vermietung erst nach 10 Jahren) – und: Man kann selbstverständlich auch jederzeit aus der selbstgenutzen Immobilie ausziehen und sie dann doch noch vermieten, wenn man denn meint, damit mehr Rendite erzielen zu können. (Oder weil der Arbeitsplatz in eine andere Stadt wandert, der Wohnraum wegen einem erwarteten Kind zu knapp wird, oder warum auch sonst immer…)
„Der Vergleich Immo auf Kredit und Aktie passt schon. Du kaufst dich in das Eigenkapital eines Unternehmens ein, dieses ist durch das Unternehmen ebenfalls bereits mit FK gehebelt und du hast am Ende eine höhere Eigenkapitalrendite innerhalb des Unternehmens. Der Leverage-Effekt wird nicht durch dich, sondern durch das Unternehmen aufgebaut.“
Das meinst du jetzt aber nicht wirklich ernst, oder?
Ich bestreite ja keineswegs, dass Unternehmen durch aufgenommenes Fremdkapital bereits gehebelt sind und dadurch einen mehr oder weniger positiven Leverage-Effekt aufbauen können.
Das ist aber auch völlig egal. Als risikobewusster Investor wirst du am Aktienmarkt nicht auf ein einziges Unternehmen setzen, sondern deine Investitionen auf möglichst viele Unternehmen streuen. Und da kommt dann im 20 Jahre-Schnitt eben die weiter oben erwähnte Netto-Rendite von 4,32-4,42% p.a. bei raus – völlig unabhängig davon, ob und inwieweit einzelne Firmen in deinem Portfolio einen positiven Leverage-Effekt aufgebaut hatten oder auch nicht.
Als nicht kreditfinanzierter Kleinanleger am Aktienmarkt hast du keinen „eigenen“ Fremdkapital-Hebel und kannst dementsprechend auch nicht vom Leverage-Effekt (über die maximal 4,42% Rendite im 20-Jahre-Schnitt hinaus) profitieren. Als Immobilienkäufer kannst du aber durch einen Kredit sehr wohl einen „eigenen“ Fremdkapital-Hebel zur Steigerung deiner Eigenkapitalrendite weit über diese 4,42% aufbauen. Und der lässt sich im Vorfeld eines Kaufes auch ganz gut berechnen.
Insofern: Dein Vergleich Immo auf Kredit und Aktien ohne Kredit passt auch weiterhin nicht!
Zum Schluss noch zur Aufklärung: Nein, ich bin kein Beamter, kein Journalist oder sonst irgendwie Begünstigter bei Kreditaufnahmen. Ich habe dazumal die 1,1% Zinsen bekommen, weil ich nicht zu der Bank gegangen bin, die auch schon einem Verwandten/Arbeitskollegen/Freund die Immobilie „ganz problemlos“ finanziert und „total super beraten“ hat, sondern ganz schlicht zu der Bank, die mir der Vergleichsrechner im Internet als die mit den niedrigsten Zinsen für meine gewünschte Fianzierung ausgespuckt hat. (Und die Unterschiede bei den Zinssätzen zwischen den verschiedensten Banken waren – und sind – heftig!)
Meine 40 Prozent Eigenkapital, die vergleichsweise geringe Kreditsumme und die kurze Laufzeit von 10 Jahren haben den Zins natürlich auch noch mal nach unten gedrückt.
Das Schöne ist aber: Um zu wissen, ob sich ein Immobilienkauf lohnt, muss man gar nicht selber rechnen oder sich von diversen Bank- oder Immobilienfritzen beschwatzen lassen. Die ganzen Rechnereien, Zinsvergleiche und Kreditvariationen erledigen diverse Online-Rechner/Vergleichsportale im Handumdrehen und völlig kostenfrei. Rendite- und Kaufen/Mieten-Rechner im Netz klären dann noch ab, inwieweit sich ein Kauf rechnet oder eben auch nicht.
PS: Auch wenn wir hier miteinander nicht auf einen „grünen Zweig“ kommen mögen, so hat mir unsere Diskussion trotzdem viel gebracht. Du hast mich mit deinen Texten dazu animiert, durch diverse Recherchen im Netz noch viel tiefer in die ganze Materie Immobilienkauf/Selbstnutzung/Vermietung/Finanzierung etc. einzusteigen, wodurch sich mein Wissen seit meinem ersten Post vor gut einem Jahr um einiges erweitert hat. Danke dafür!
Jan meint
Hallo Kamantun,
ich denke wir sollten unsere Diskussion hier beenden 😉
Ich glaube wir sind von unseren Positionen her gar nicht so weit auseinander reden allerdings sehr viel aneinander vorbei.
Nur eines kurz zur Klarstellung: Ich verkaufe nichts wofür ich Immobilien schlecht reden oder „ignorieren“ müsste. Ich bin ganz offen der Meinung, dass sich Immos und Aktien ergänzen sollten.
Ja, der Vorwurf, dass der Artikel vielleicht zu kurz greift, den muss ich mir wohl gefallen lassen. Ich denke heute auch ein wenig anders über Immobilien als noch vor ein paar Jahren als der Artikel erschienen ist. Trotzdem ist es wohl einer der größten Fehler den man machen kann wenn man es sich nicht leisten kann. Das klingt super arrogant, ich weiß. Aber wer über 30 Jahre seine Immobilie finanzieren muss, der hat eine Immobilie gekauft, die nicht zum eigenen Einkommen passt.
In Bezug auf die Steuer verstehe ich dein Argument mit dem zuerst absetzen nicht ganz. Am Ende des Jahres werden Einnahmen (ja auch NKVorauszahlungen) – Ausgaben (tatsächliche Nebenkosten) gerechnet. Erst auf das Delta werden Steuern gezahlt. Ansonsten gibt es noch tausende echt spannende Dinge die man steuerlich mit Immobilien und Krediten machen kann. Nur ein kleines Beispiel weil ich es echt spannende finde.
Leih dir heute 100k für eine Sanierung in 2017. Mit der Steuer 2017 kannst du diese Ausgaben geltend machen und bekommst je nach Steuersatz bis zu 42.000 Euro Cash davon zurück. Ohne Wertung. Es geht noch so viel mehr aber das geht hier wohl zu weit.
Ich denke die Diskussion hat uns beide zum Denken angeregt.
VG
Jan
leykauf meint
hier gibt es viel wenn und aber,
der eine ist realist, der andere ist unsicher, wir haben unsere immobilie nach anderen kriterien gesucht, gefunden, bezahlt, schuldenfrei. wir sind es gewohnt, sind auch so erzogen worden, erst zu sparen, dann zu kaufen. von unseren eigentum egal was, gehört nicht ein cent zinsen der bank. unsere gesellschaft besteht ja nicht mehr aus seriösen banken, versicherungen, arbeitern sowie einer normalen gehobenen schicht der sehr gut verdienenten. heute will jeder genauso gut dastehen, wie der nebenmann, obwohl ihm das auf grund seiner jeweiligen situation oft nicht möglich ist.
WIR: verheiratet, 2 kinder, normale familie, arbeiter, 2 einkommen letzten 15 jahre zirka 3700,00 € im monat. davor bei 3000,00 mark monat bis 2002 langsam steigend. nie arbeitslos, weil verlässlich auch wochenendarbeit, feiertag ohne murren, flexsibel, jederzeit einsatzbereit auch in anderen ländern, das war unsere arbeitsleben. enthaltsamkeit gegen der konsumwirtschaft. Ergebnis:
wir haben unsere 2 jungs in einen zimmer 18 m2 groß gezogen, 3 zimmer mietwohnung hat gereicht. unsere jungen haben das gegessen und angezogen was wir gekauft und auf den tisch gestellt haben, dafür konnten beide studieren, wir haben auch gehört / gewust, die anderen haben dies und das, wir möchten das auch. leider sprechen einige dieser anderen kinder heute als erwachsenen nicht mehr mit ihren eltern. da diese auf grund alter, geringer rente, oder sonstiger geschehnisse sie nicht mehr unterstützen können. umkehr die jungen wollen heute nicht, oder können nicht . wir haben nur auf folgendes 40 jahre lang verzichtet.
2 x 1 schachtel zigaretten a. 6,00 € = 12,00 € x 365 tage = 4380,00 € x 40 jahre = 175.200,00 € hier sind wir auch der hinterlegten angabe der zigarettenpreise mark in euro umrechnung gefolgt / lohn in euro / mark verdienst in mark sowie ab 2002 in euro. sowie 1 kasten billig-pils pro woche damals 20 mark heute a. 10,00 € x 52 = 520,00 € x 40 = 20800 € gesamt 196.000,00 € diese kostenangabe natürlich nicht auf heller und pfennig ist unser neugebaute mittlerweile 8 jahre alte eigentumswohnung in einen 6 familienhaus in bayern in einer sehr schönen kleinstadt. 80m2 / 3 zimmerwohnung EG terrasse, kleiner garten, in die wir heute sorgen / schuldenfrei leben,haben guten kontakt zu unserern 2 jungen und deren familien. bestens beruflich, sowie finanziell auf grund guter ausbildung / studium aufgestellt. einer lebt in australien, ein schönes land für uns, fast kostefreier urlaub, sowie einmal nach norddeutschland. aus manschmal verzichten, wurde ruhe, besinnlichkeit, kleiner wohlstand. also nicht zuviel wollen, wenn man selber wennig hat, aber kraft für viel arbeit in einen steckt. dafür sich freuen, wenn man keine kraft mehr hat, dafür schuldenfrei ohne ander zu belasten, sich des lebens erfreuen kann. wo, ist dann vollkommen egal, auf dem land oder in der stadt. dies sind unwichtige kriterien eigenstolz, ehrlich zu anderen sowie zu sich selbst, persönliche kontakte am tisch und nicht durch lesen einer mail. verzicht in maßen, sowie selbstkritisch in allem, nicht in anderen, den eigenen mißstand sehen, sowie schuldzuweisungen die viele familie zerstört haben abgeben, dann lebt man ruhig. das leben ist kürzer als ihr denkt. eine eigentumswohnung im richtigen moment ist das beste was es gibt 205 € betriebskosten pro monat. 156€ grundsteuer im jahr, eine vernüftige rücklage ab kauf mit gringer erhöhung ab den 10 sowie 20 jahr die wohnung ist auch mit 40 jahren noch wertvoll wenn man etwas investiert. wir sind knapp 67 wohnung is 8 jahre wenn wir 90 werden sollten ist die wohnng 31 jahre alt. ein kleine zugabe für den verzicht in den anfangsjahren der kinder wo wir nich so gut bestückt waren. wenn die wohnung bei verkauf nur den kaufbetrag zurück bringt freuen sich unsere söhne. da sie dies zwar nicht brauchen aber es den enkeln weitergeben können. sie leben heut unter den gleichen vorraussetzungen wir wir damals, könnten sich aber jederzeit das 3 fache leisten. was sie aber gar nicht wollen. auch hier wird wieder eine rücklage gebildet. kein brauch von uns zinsen oder hilfe der banken. auch für aussergewöhnliche situatione ( pflege ) ist besten vorgesorgt. das wars.
also tschüs alle miteinander
Jan meint
Hallo leykauf,
es hängt immer am Einzelfall. Natürlich ist der Beitrag ein bisschen pauschalisierend und polarisierend geschrieben.
Es ist sicherlich so, dass sich Wohnungen auch lohnen können.
Gefährlich wird es, wenn die Immobilie in einem 10 Tausend Sehlen Dorf liegt und eigentlich nichts mehr wert ist.
Hier reden sich viele die Werte schön.
VG
Toni meint
Interessant, das große Wohnungen und Häuser wegen der Überalterung der Gesellschaft in Zukunft weniger nachgefragt werden sollen. Ich denke, es kommt auf die Region an. Viele ältere Leute bleiben ja aus emotionalen Gründen in ihren großen Häusern. Meine Eltern möchten ihr Haus in Schwaz bald verkaufen, um sich eine Senioren-Wohnung zuzulegen. Ich finde es gut, da Familien aktuell noch dringend größeren Wohnraum brauchen. Ich wohne in Australien und werde wohl nicht nach Schwaz zurückkehren.