Immobilien als Kapitalanlage – Risiko mit Charme

Ich bin mir sicher, dass jeder, der sich regelmäßig und ernsthaft mit seinen Finanzen beschäftigt, schon einmal über das Thema „Immobilien als Kapitalanlage“ gestolpert ist. Der Gedanke an regelmäßige Mieteinnahmen aus der Eigentumswohnung oder gar dem Mehrfamilienhaus lässt bei vielen das Anlegerherz hüpfen.

Natürlich ist die Kapitalanlage in Immobilien auch mit einem hohen Risiko verbunden. Horrorgeschichten von Mietnomaden, Leerstand oder schweren baulichen Mängeln sind allgegenwertig und sicher nicht an der Haaren herbeigezogen. Trotzdem möchte ich in meinem heutigen Beitrag mal ein bisschen auf die Vorteile der Kapitalanlage in Immobilien aus Anlegersicht eingehen. Keinesfalls soll dies bedeuten, dass keine Risiken existieren oder dieser heruntergespielt werden sollen. Immobilien haben aber gerade für Kapitalanleger mit mittlerem bis großem Vermögen einige besondere Vorteile auf welche ich im Folgenden eingehen möchte. Dennoch bin ich wie immer der Meinung, dass die Mischung aller Anlagen entscheidend für die Wertstabilität des Portfolios und den Anlageerfolg ist.

3 Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage

Im Folgenden möchte ich euch nun, die drei, aus meiner Sicht größten Vorteile der Kapitalanlage in Immobilien vorstellen:

1. Der Leverage-Effekt für Privatanleger

Vielleicht zu Beginn ein kurzer Exkurs: Was ist der Leverage-Effekt? Als Leverage-Effekt wird der Hebel bezeichnet, bei welchem Fremdkapital aufgenommen wird und zu einer höheren Rendite als die zu zahlenden Schuldzinsen angelegt werden kann. Was bedeutet das für eine Immobilie? Angenommen wir erhalten für die Vermietung eines Mehrfamilienhauses eine Rendite von 6%, wenn wir es nun schaffen, günstiges Fremdkapital zu einem Zinssatz von nur 3% aufzunehmen, so können wir unsere Kapitalanlage durch den Einsatz von geliehenem Geld hebeln. Neben Immobilien gibt es kaum eine Anlage bei der es für Privatanleger so einfach ist mit einem Hebel zu arbeiten. Darüber hinaus ist die Immobilie als Kapitalanlage wohl die Anlage bei der am häufigsten Fremdkapital eingesetzt wird.

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2. Psychologischer Effekt der Wertbeständigkeit

Der Wert einer Aktie schwankt jeden Tag, mal 2% hoch, dann wieder 4% herunter. Bei großen Depots von mehreren 100.000 Euro können diese täglichen Schwankungen und spätestens größere Abstürze in Baisse-Phasen einen Anleger psychisch ganz schön belasten. Niemand verliert gerne in kurzer Zeit mehrere 10.000 Euro. Bei Immobilien gestaltet sich die Situation ein wenig anders: Wahrscheinlich gibt es auch einen täglich schwankenden Wert für jede Immobilie. Da es aber keine Börse gibt an welcher jede Immobilie gehandelt wird, können wir nicht jeden Tag nachsehen wie viel die Eigentumswohnung noch Wert ist. Den meisten Anlegern kann dies auch noch egal sein, solange natürlich die Miete jeden Monat zuverlässig gezahlt wird. Wenn also ein Teil des Vermögens in Immobilien angelegt ist, wird der „täglich schwankende“ (zumindest der für uns täglich sichtbar schwankende) Anteil des Depots reduziert.

3. Immobilien als Kapitalanlage können sich selbst tragen

Ein häufiger, wenn auch wieder nicht ganz risikoloser Plan ist es, Immobilien zu finanzieren und durch den Mieter abzahlen zu lassen. Wie funktioniert das? Es wird eine kleine Anzahlung von 20% oder 30% Eigenkapital getätigt, der Rest der Immobilie wird als Fremdkapital durch die Bank bereitgestellt. Nun wird die Laufzeit so gewählt, dass die monatlich eingenommene Miete die zu zahlende Tilgung inklusive Zinsen übersteigt. Um die Sicherheit zu erhöhen kann natürlich mit der Laufzeit, so wie der Laufzeit des Garantiezinssatzes gespielt werden. Der Plan geht jedoch auf, wenn es zu keinen unvorhergesehenen Ereignissen kommt. Bei mittleren und größeren Vermögen kann das Risiko reduziert werden, in dem nur ein Teil des Kapitals in Immobilien fließt und kurzfristige Leerstände oder anfallende Kosten durch andere Kapitalanlagen aufgefangen werden können.

Ein weiterer Vorteil der Finanzierung ist die Investition in mehrere Objekte und die damit verbundene Nutzung des Zinseszinseffekts. Mit 100.000 Euro können beispielsweise Aktien im Wert von 100.000 Euro gekauft werden (Ja, es gibt hierfür extra Kredite, aber diese lasse ich einmal außen vor, da sie definitiv sehr viel seltener als finanzierte Immobilien sind). Auf der anderen Seite könnten aber auch 3 oder 4 Wohnungen mit einem sehr viel höherem Gesamtwert angezahlt werden.

Ich hoffe ich konnte euch einen kleinen Einblick in die Vorteile der Immobilien als Kapitalanlage geben. Bitte bedenkt, dass dieser Beitrag nur als Denkanstoß dienen soll, es gibt viele Risiken die ich oben bewusst ausgeklammert habe um den Text nicht zu überladen. Wichtig ist es, denn Unterschied zwischen Fremd- und Eigenkapital und dessen Nutzung bei der Kapitalanlage zu verstehen.

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