Das 1×1 des Immobilien Millionärs – Interview

Heute gibt es von mir mal wieder eine kleine Buchrezension. Im Anschluss hatte ich sogar noch die Möglichkeit, dem Autor einige kurze Fragen zu stellen. Aber alles der Reihe nach.

Das Buch

Das Buch: „Das 1×1 des Immobilien Millionärs*“ von Dr. Florian Roski ist mit knapp 100 Seiten sehr schmal gehalten. Im Gegenzug dafür liefert es aber einige riesige Informationsdichte. Das Ziel des Buches ist es, dem Leser das 1×1 der Immobilieninvestitionen beizubringen und genau das ist dem Autor gelungen.

[amazon template=produktbild&asin=3981788826]Zu Beginn wird erst einmal definiert, warum wir das ganze überhaupt betreiben. Welche Möglichkeiten gibt es überhaupt, um mit Immobilien Geld zu verdienen und wie wird daraus am Ende ein System oder eine Strategie. Diese Grundlagen sollte jeder verstanden haben. Es geht eben nicht nur einfach darum, sich mal eben eine Wohnung zu kaufen. Nein, das Investment muss zum eigenen Plan passen.

Im weiteren Verlauf geht es dann um die richtige Auswahl von Immobilien. Worauf sollte ich achten? Welche Unterlagen benötige ich wofür, wo lauern Gefahren. Und das spannendste: Wie kalkuliere ich eine Immobilie? Die im Buch verwendete Kalkulation stellt der Autor dem Leser auch zur eigenen Verfügung.

Ebenfalls Beachtung finden die Themen Finanzierung und Mieterauswahl. Beide Kapitel geben einen sehr guten Überblick darüber, was alles möglich ist und was beachtet werden sollte. Mit kurzen Checklisten wird immer wieder unterstrichen, welche Punkte Beachtung finden sollten.

Fazit

Das Buch ist vor allem an Einsteiger gerichtet. Ich wünschte mir, dass ich es gleich zu beginn, noch vor dem Kauf meiner ersten Immobilie gelesen hätte, dann hätte ich mir nicht alles selbst erarbeiten müssen. Es ist toll, z.B. eine Checkliste für die anzufordernden Unterlagen zu bekommen. Bewusst ausgeklammert hat der Autor das Thema Steuern. Auch wenn er für mich schlüssig erläutert warum, bin ich dennoch der Meinung, dass zumindest die Kalkulation der mit dem Immobilienkauf verbundenen Steuern ein wichtiger Bestandteil der Gesamtrechnung ist. Wenigstens bei der Berechnung des CashFlows sollten die Steuern meiner Meinung nach berücksichtigt werden.

Alles in allem ist Das 1×1 des Immobilien Millionärs* ein tolles Buch, welches ich jedem Einsteiger nur empfehlen kann, um einen schnellen Einstieg in die Materie zu bekommen und sich das notwendige Grundwissen anzueignen.

Das Interview

Hallo Florian, bitte stell dich meinen Lesern kurz vor.

Gern!

Ich bin 41 Jahre alt und lebe in Nürnberg. Meine Berufung ist das Unternehmertum! Ich arbeite bevorzugt als Start-Up Consultant und Mentor, bin selbst Multi-Co-Founder, Bestseller-Autor und Immobilieninvestor. Mein in der Praxis erworbenes Wissen gebe ich als Dozent und neuerdings Autor an meine Studenten und Kunden weiter. 2015 ist meine Firma four-quarters Wirtschaftssozietät GmbH zu dem besten Berater des Deutschen Mittelstandes gekürt worden. In der Metropolregion Nürnberg sind wir Marktführer im Bereich der Gründungsberatung (www.f-q.de). Ich habe in Deutschland, China, USA und Amerika studiert und bin darüber hinaus noch Verbandsgeprüfter Bausachverständiger.

Meine eigene Altersvorsorge ist primär auf Immobilien und Firmenbeteiligungen gestützt. Seit 37 bin ich finanziell frei!

Meinen ausführlichen Lebenslauf findet Ihr auf meiner Internetseite www.education-punk.de oder auf XING.

Welchen Vorteil haben Immobilien gegenüber anderen Anlageklassen?

Die Frage, die man sich bei jeder Investition stellen muss, ist: Was will ich mit der Investition erreichen? Die Antwort darauf ist für mich persönlich einfach: Ich will die maximale Rendite auf mein eingesetztes Kapital, ein minimales Risiko und ich möchte möglichst wenig Liquidität einsetzen. Und wenn ich Liquidität einsetzen muss, dann will ich meinen Einsatz so schnell wie möglich zurück erhalten.

Im Ergebnis geht das wunderbar mit Immobilien. Ich erzeuge mit Immobilien ganz locker Eigenkapitalrenditen von über 20 % durch den Leverage-Effekt. Dieser Effekt ist bei anderen Anlageklassen nicht so einfach anwendbar. Es gibt primär drei Risikoquellen: die Mieterauswahl, die Objektauswahl und die Finanzierung. Auf alle drei Faktoren kann ich als Immobilieninvestor Einfluss nehmen. Für mich bedeutet ein kleines Risiko, das ich Einfluss auf die wesentlichen Faktoren der Investition habe und vice versa.

Ist der Markt deiner Meinung nach schon überhitzt?

Diese Frage kann man sich aktuell wohl bei den meisten Vermögenswerten stellen. Fakt ist das künstlich zu viel Liquidität auf den Markt gegossen wird und diese sucht nach einem effizienten Lagerplatz. Wir könnten auch von einer generellen Vermögensinflation sprechen.  Welche Auswirkungen das langfristig hat kann noch niemand genau sagen. Ich selbst finde immer noch Immobilien, bei denen ich die Gesamtkapitalrendite als solide betrachte. Auch kann ich auch noch aus der Kaltmiete nachhaltig die Bank und die nicht-umlagefähigen Kosten bedienen. Aktuell steigen ja parallel zu den Kaufpreisen auch noch die Mieten. Seit dem 01.04.2016 haben viele Privatkäufer – aufgrund Ihre Biographie – Probleme mit der Finanzierung. Meiner Meinung nach wird das Auswirkungen auf die Kaufpreisentwicklung haben. Die Preise steigen, aber von Überhitzung würde ich nicht sprechen, sondern eher von punktuellen Nachfrageüberhängen.

Wie findet man in der heutigen Zeit noch attraktive Investments?

Da wir in Deutschland aktuell einen Nachfragermarkt nach guten Immobilienobjekten haben, es also viel Suchkonkurrenz gibt, ist die Suche zeitaufwendiger geworden. Erfahrungsgemäß muss man bis zu 100 Objekte bewerten, um das Richtige zu finden. Das war vor einigen Jahren noch anders. Das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot verändert sich im Zeitablauf und kennt viele Phasen. Mal entwickelt sich der Markt seitwärts, mal ist das Angebot groß und die Nachfrage klein und mal ist es umgekehrt. Das ist aber nicht schlimm, sondern dient Dir nur als Indikator für Deinen zu erwartenden Suchaufwand. Mal dauert die Immobiliensuche wenige Wochen und mal dauert es eben ein Jahr. Im Regelfall ist man ja auch nicht in der Lage, alle drei Monate ein neues Objekt zu erwerben.

Entsprechend reicht es aus, wenn man ein- bis zweimal pro Jahr eine geeignete Immobilie findet. Ich empfehle Dir das Ganze wie ein Hobby zu betrachten und Dir mit Neugierde und Lust am Vermögensaufbau so viele Objekte wie möglich anzuschauen. Bei jeder Besichtigung wirst Du etwas Neues lernen und genau das sollte Dein Dauerziel sein: Etwas Neues lernen und besser werden.

Letztendlich wird Dein Erfolg immer durch Dein Wissen bestimmt. Makler und Verkäufer sind oft gute Lehrmeister, im Positiven wie im negativen Sinne. Am komfortabelsten findest Du Objektangebote, indem Du in den einschlägigen Immobilienportalen kostenlose Suchaufträge einstellst, die Dich dann automatisch per E-Mail über die Ergebnisse

informieren. So sparst Du Dir die zeitaufwendige Suche in Portalen und wirst bequem über die neusten Objekteinstellungen in Deiner Suchkategorie informiert. Auf meiner Serviceseite www.education-punk.de habe ich einige Immobilienportale eingestellt, die Dich dabei unterstützen können, Dein Anlageobjekt zu finden.

Was muss ein angehender Investor deiner Meinung nach mitbringen, um erfolgreich zu werden?

Meine Empfehlung an dieser Stelle: Suche nach Mentoren oder Vorbildern, die heute schon da sind, wo Du morgen sein willst. Genau diese Menschen bringen Dich weiter und können Dir erzählen, wie das Immobiliengeschäft funktioniert. Viele Menschen träumen davon, von ihren Mieteinnahmen leben zu können, scheuen aber den Ausbildungs- und Erfahrungsprozess, durch den man durch muss, um dieses Ziel zu erreichen. Wachse an Deinen Erfahrungen, sei diszipliniert und setze Dir kleine erreichbare Ziele, die Du dann umsetzt.

Mein heutiges Erfahrungswissen war harte Arbeit, über dessen Früchte ich mich heute freue!

Ein Grund, warum viele Menschen keinen Erfolg haben ist, dass sie nur das Ergebnis haben wollen, aber nicht bereit sind, die Arbeit zu machen, die erforderlich ist, um das Gewünschte zu erreichen. Es ist wichtig zu wissen, dass es nicht das Geld ist, das Dich am Ende vermögend macht, sondern das Wissen, das Du im Immobilienbereich erworben hast und das es Dir ermöglicht, immer wieder von vorne anzufangen.

Florian, ich danke dir herzlich für das kurze Interview.

Wenn du noch mehr über Florian oder sein Buch: „Das 1×1 des Immobilien Millionärs*“ erfahren möchtest oder mit ihm in Kontakt treten möchtest, erreichst du ihn über seine Facebook-Seite.

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